Istnieją przypadki, w których dla celów podatkowych nieruchomość może być traktowana zarówno jako nieruchomość posiadana dla celów inwestycyjnych lub biznesowych, jak i jako rezydencja podstawowa. Może to prowadzić do wyłączenia i/lub odroczenia zysków kapitałowych na podstawie wielu sekcji Internal Revenue Code („IRC”). Revenue Procedure 2005-14 dostarcza konkretnych wskazówek na temat zastosowania §§ 121 i 1031 Internal Revenue Code do pojedynczej dyspozycji nieruchomości.
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
§ 121 IRC przewiduje, że podatnik może wyłączyć do $250,000 zysku kapitałowego (lub do $500,000, jeśli jest w związku małżeńskim i wypełnia wspólnie) ze sprzedaży swojego głównego miejsca zamieszkania. Konkretne wymagania dla takiego wykluczenia są następujące:
- Majątek musi być własnością i być używany przez sprzedającego jako główne miejsce zamieszkania sprzedającego przez 2 z ostatnich 5 lat;
- Wyłączenie dotyczy tylko zysku naliczonego, gdy nieruchomość była używana jako główne miejsce zamieszkania;
- Nie można wykluczyć zysku przypisanego do amortyzacji podjętej po 1997 roku; i
- Wyłączenie może być użyte tylko raz na dwa (2) lata.
IRC § 1031 – Exchange of Property Held for Investment or Business Purposes
§ 1031 IRC pozwala podatnikom odroczyć zyski kapitałowe, które powstałyby ze sprzedaży nieruchomości utrzymywanej dla celów inwestycyjnych lub biznesowych poprzez reinwestowanie wpływów w nową, podobną nieruchomość o równej lub większej wartości. Odroczenie to obejmuje federalny podatek od zysków kapitałowych, stanowy podatek dochodowy, podatek dochodowy od inwestycji netto oraz amortyzację.
Wspólne przykłady zastosowania Procedury Podatkowej 2005-14
Dwie najczęstsze sytuacje, w których Procedura Podatkowa 2005-14 wchodzi w grę to: (1) kiedy podatnik przekształca swoją podstawową rezydencję w nieruchomość inwestycyjną; oraz (2) kiedy podatnik traktuje jedną część swojej nieruchomości jako podstawową rezydencję, a inną część jako nieruchomość inwestycyjną. Dla uproszczenia, oba poniższe przykłady zakładają, że nie ma zadłużenia na nieruchomości w momencie jej sprzedaży.
Przykład #1 – Przekształcenie pierwotnej rezydencji w nieruchomość inwestycyjną
Lucy kupuje dom w 2010 roku za $500,000 i mieszka w nim jako w swojej pierwotnej rezydencji. W 2017 roku postanawia wyprowadzić się z domu i zacząć go wynajmować na Air BnB. Po wynajmowaniu go przez 2 lata, postanawia sprzedać dom w 2019 roku za 900 000 USD. Załóżmy, że jej skorygowana podstawa opodatkowania domu wynosi 500 000 USD. W konsekwencji Lucy zrealizuje zysk w wysokości 400 000 USD (cena sprzedaży 900 000 USD minus skorygowana podstawa 500 000 USD).
Ponieważ Lucy wynajmowała dom przez ostatnie 2 lata przed jego sprzedażą, była w stanie skutecznie przekształcić dom w „nieruchomość inwestycyjną”, która kwalifikowałaby się do odroczenia podatku zgodnie z IRC § 1031. Revenue Procedure 2008-16. Dodatkowo, Lucy mieszkała w tym domu jako w swoim głównym miejscu zamieszkania przez 2 z ostatnich 5 lat zanim go sprzedała, więc może również wykluczyć część swojego zysku kapitałowego na podstawie IRC § 121 wykluczenia z głównego miejsca zamieszkania.
Co więc Lucy może zrobić ze swoim zyskiem kapitałowym w wysokości $400,00? Po pierwsze, jak wspomniano powyżej, może wykluczyć 250 000 dolarów zysku na podstawie IRC § 121 wyłączenia głównego miejsca zamieszkania. Ponadto, może odroczyć pozostałe 150 000 USD zysku, reinwestując pozostałą część wpływów netto w nową nieruchomość inwestycyjną o wartości co najmniej 550 000 USD (cena sprzedaży 900 tys. USD minus 250 tys. USD wykluczenia, które wzięła), z zastosowaniem zwykłych zasad wymiany 1031.
Wynikiem netto dla Lucy jest możliwość zachowania $250 000 gotówki ze sprzedaży bez podatku, a następnie odroczenie podatków od reszty zysku poprzez dokonanie wymiany 1031.
Przykład #2 – Sprzedaż nieruchomości wielorodzinnej lub o mieszanym przeznaczeniu
John i Yoko są małżeństwem, które kupiło dupleks w 2012 roku za $1 000 000. Wynajmują jeden lokal i mieszkają w drugim lokalu jako swoim głównym miejscu zamieszkania. W 2019 r. decydują się sprzedać dupleks za 1 600 000 USD. W latach, w których John i Yoko składali zeznania podatkowe, będąc właścicielami dupleksu, dokonali odpisów amortyzacyjnych w wysokości 40 000 USD od 50% budynku, które zostały przeznaczone na wynajem. Zyski kapitałowe Johna i Yoko oraz amortyzacja zostaną obliczone w następujący sposób:
Gdy John i Yoko sprzedadzą dupleks, będą mogli skorzystać z wyłączenia z IRC § 121 „primary residence”, aby wyłączyć $300,000 zysku z jednostki primary residence (pamiętaj, że możesz wyłączyć do $500,000 zysku, jeśli jesteś małżeństwem). Ponadto, będą mogli odroczyć $340.000 zysku kapitałowego i amortyzacji na jednostce inwestycyjnej poprzez dokonanie wymiany 1031 i zakup nieruchomości inwestycyjnej o wartości co najmniej $800.000 (tj. wartość części inwestycyjnej sprzedawanej nieruchomości). Ponownie, zwykłe zasady wymiany 1031 miałyby zastosowanie.
Wynikiem netto dla Johna i Yoko jest to, że mogą oni wykluczyć wszystkie zyski kapitałowe ze sprzedaży swojej jednostki podstawowej rezydencji i zachować całe 800 000 USD wpływów ze sprzedaży tej części dupleksu. Dodatkowo, mogą odroczyć całe $340,000 w zyskach kapitałowych i amortyzacji na jednostce inwestycyjnej poprzez dokonanie wymiany 1031.
Jak zawsze, proszę zlecić swojemu doradcy podatkowemu ocenę kombinacji połączenia wyłączenia podstawowej rezydencji z wymianą 1031 w celu uniknięcia niespodziewanych konsekwencji podatkowych.