Hay algunos casos en los que, a efectos fiscales, la propiedad inmobiliaria puede ser tratada tanto como propiedad mantenida con fines de inversión o de negocio como de residencia principal. Esto puede dar lugar a la exclusión y/o el aplazamiento de las ganancias de capital utilizando múltiples secciones del Código de Rentas Internas («IRC»). El Procedimiento de Impuestos 2005-14 proporciona orientación específica sobre la aplicación de los artículos 121 y 1031 del Código de Impuestos Internos a una sola disposición de la propiedad.
IRC § 121 – Exclusión de la residencia principal
El artículo 121 del IRC establece que un contribuyente puede excluir hasta 250.000 dólares de ganancia de capital (o hasta 500.000 dólares si está casado y presenta una declaración conjunta) en la venta de su residencia principal. Los requisitos específicos para dicha exclusión son los siguientes:
- La propiedad debe haber sido poseída y utilizada por el vendedor como residencia principal durante 2 de los últimos 5 años;
- La exclusión sólo se aplica a la ganancia acumulada mientras la propiedad estaba siendo utilizada como residencia principal;
- No se puede excluir la ganancia atribuible a la depreciación tomada después de 1997; y
- La exclusión sólo puede ser utilizada una vez cada dos (2) años.
IRC § 1031 – Intercambio de bienes mantenidos con fines de inversión o de negocio
El artículo 1031 del IRC permite a los contribuyentes aplazar las ganancias de capital que surgirían de la venta de una propiedad mantenida con fines de inversión o de negocio mediante la reinversión de los ingresos en una nueva propiedad similar de igual o mayor valor. Este aplazamiento incluye el impuesto federal sobre las plusvalías, el impuesto estatal sobre la renta, el impuesto sobre las rentas netas de la inversión y la recuperación de la depreciación.
Ejemplos comunes de utilización del procedimiento de ingresos 2005-14
Las dos situaciones más comunes en las que entra en juego el procedimiento de ingresos 2005-14 son: (1) cuando un contribuyente convierte su residencia principal en una propiedad de inversión; y (2) cuando un contribuyente trata una parte de su propiedad como residencia principal y otra parte como propiedad de inversión. Para simplificar, los dos ejemplos que se presentan a continuación suponen que no hay deuda en la propiedad cuando se vende.
Ejemplo nº 1 – Conversión de la residencia principal en propiedad de inversión
Lucy compra una casa en 2010 por 500.000 dólares y vive en ella como su residencia principal. En 2017 decide mudarse de la casa y empezar a alquilarla en Air BnB. Después de alquilarla durante 2 años, decide vender la casa en 2019 por 900.000 dólares. Supongamos que su base ajustada en la casa es de 500.000 dólares. En consecuencia, Lucy realizará una ganancia de $400,000 (precio de venta de $900K menos la base ajustada de $500K).
Dado que Lucy había estado alquilando la casa durante los últimos 2 años antes de venderla, pudo convertir con éxito la casa en «propiedad de inversión» que calificaría para el aplazamiento de impuestos bajo el IRC § 1031. Procedimiento de ingresos 2008-16. Además, Lucy vivió en la casa como su residencia principal durante 2 de los últimos 5 años antes de venderla, por lo que también puede excluir una parte de su ganancia de capital bajo la exclusión de la residencia principal del IRC § 121.
Entonces, ¿qué puede hacer Lucy con su ganancia de capital de 400.00 dólares? En primer lugar, como se ha señalado anteriormente, puede excluir 250.000 dólares de la ganancia bajo la exclusión de la residencia principal del IRC § 121. Además, puede aplazar los 150.000 dólares restantes de la ganancia, reinvirtiendo el resto de los ingresos netos en una nueva propiedad de inversión con un valor mínimo de 550.000 dólares (el precio de venta de 900.000 dólares menos la exclusión de 250.000 dólares que obtuvo), aplicando las normas habituales de un intercambio 1031.
El resultado neto para Lucy es poder mantener $250,000 del efectivo de su venta libre de impuestos, y luego diferir los impuestos sobre el resto de su ganancia haciendo un intercambio 1031.
Ejemplo #2 – Venta de una propiedad multifamiliar o de uso mixto
John y Yoko son una pareja casada que compra un dúplex en 2012 por $1,000,000. Alquilan una unidad y viven en la otra como residencia principal. En 2019, deciden vender el dúplex por 1.600.000 dólares. En los años en que John y Yoko declararon impuestos mientras fueron propietarios del dúplex, tomaron un total de 40.000 dólares en depreciación sobre el 50% del edificio que fue asignado a la unidad de alquiler. Cuando John y Yoko vendan el dúplex, podrán utilizar la exclusión de la residencia principal del IRC § 121 para excluir los 300.000 dólares de ganancia de la unidad de residencia principal (recuerde que puede excluir hasta 500.000 dólares de ganancia si es una pareja casada). Además, podrán aplazar los 340.000 dólares de plusvalía y recuperación de la depreciación de la unidad de inversión realizando un intercambio 1031 y comprando una propiedad de inversión por un valor mínimo de 800.000 dólares (es decir, el valor de la parte de inversión de la propiedad que se vende). De nuevo, se aplicarían las normas habituales de un intercambio 1031.
El resultado neto para John y Yoko es que pueden excluir toda la ganancia de capital de la venta de su unidad de residencia principal y quedarse con la totalidad de los 800.000 dólares de los ingresos de la venta de esa parte del dúplex. Además, pueden aplazar la totalidad de sus 340.000 dólares en ganancias de capital y la recuperación de la depreciación en la unidad de inversión haciendo un intercambio 1031.
Como siempre, pida a su asesor fiscal que evalúe la combinación de la exclusión de la residencia principal con un intercambio 1031 para evitar cualquier consecuencia fiscal inesperada.