V některých případech lze pro daňové účely považovat nemovitost jak za majetek držený pro investiční nebo obchodní účely, tak za primární bydliště. To může vést k vyloučení a/nebo odložení kapitálových zisků s využitím několika paragrafů daňového řádu (Internal Revenue Code, dále jen „IRC“). Revenue Procedure 2005-14 poskytuje konkrétní pokyny k použití §§ 121 a 1031 Internal Revenue Code na jednu dispozici s nemovitostí.
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
§ 121 IRC stanoví, že daňový poplatník může vyloučit až 250 000 USD kapitálového zisku (nebo až 500 000 USD v případě manželství a společného zdanění) z prodeje svého primárního bydliště. Konkrétní požadavky pro toto vyloučení jsou následující:
- Movitost musela být vlastněna a používána prodávajícím jako jeho primární bydliště po dobu 2 z posledních 5 let;
- Vyloučení se vztahuje pouze na zisk vzniklý v době, kdy byla nemovitost používána jako primární bydliště;
- Nemůže být vyloučen zisk připadající na odpisy provedené po roce 1997; a
- Vyloučení lze využít pouze jednou za dva (2) roky.
§ 1031 IRC – Výměna majetku drženého pro investiční nebo podnikatelské účely
§ 1031 IRC umožňuje daňovým poplatníkům odložit kapitálové zisky, které by vznikly z prodeje majetku drženého pro investiční nebo podnikatelské účely, reinvestováním výnosů do nového obdobného majetku stejné nebo vyšší hodnoty. Tento odklad zahrnuje federální daň z kapitálových výnosů, státní daň z příjmu, daň z čistého investičního příjmu a zpětné odpisy.
Obvyklé příklady použití Revenue Procedure 2005-14
Dvě nejčastější situace, kdy Revenue Procedure 2005-14 přichází v úvahu, jsou: (1) když daňový poplatník přemění své primární bydliště na investiční nemovitost a (2) když daňový poplatník považuje jednu část své nemovitosti za primární bydliště a druhou část za investiční nemovitost. Pro zjednodušení oba níže uvedené příklady předpokládají, že na nemovitosti při jejím prodeji nevázne žádný dluh.
Příklad č. 1 – přeměna primárního bydliště na investiční nemovitost
Lucy si v roce 2010 koupí dům za 500 000 USD a bydlí v něm jako ve svém primárním bydlišti. V roce 2017 se rozhodne z domu odstěhovat a začne ho pronajímat přes Air BnB. Po dvou letech pronajímání se rozhodne dům v roce 2019 prodat za 900 000 USD. Předpokládejme, že její upravený základ v domě je 500 000 USD. V důsledku toho Lucy realizuje zisk ve výši 400 000 USD (prodejní cena 900 000 USD minus upravená základna 500 000 USD).
Protože Lucy dům poslední 2 roky před prodejem pronajímala, podařilo se jí dům převést na „investiční nemovitost“, která by splňovala podmínky pro odklad daně podle § 1031 IRC. Daňový postup 2008-16. Kromě toho Lucy žila v domě jako ve svém primárním bydlišti po dobu 2 z posledních 5 let před jeho prodejem, takže může také vyloučit část svého kapitálového zisku na základě vyloučení primárního bydliště podle § 121 IRC.
Co tedy může Lucy udělat se svým kapitálovým ziskem ve výši 400 00 USD? Zaprvé, jak bylo uvedeno výše, může vyloučit 250 000 USD zisku na základě vyloučení primárního bydliště podle § 121 IRC. Kromě toho může odložit zbývajících 150 000 USD zisku tím, že zbytek čistého výnosu reinvestuje do nové investiční nemovitosti v hodnotě nejméně 550 000 USD (prodejní cena 900 000 USD minus vyloučení 250 000 USD, které využila), přičemž se uplatní obvyklá pravidla výměny 1031.
Čistým výsledkem pro Lucy je možnost ponechat si 250 000 USD z hotovosti z prodeje bez daně a následně odložit zdanění zbytku zisku provedením výměny 1031.
Příklad č. 2 – Prodej nemovitosti pro více rodin nebo nemovitosti se smíšeným využitím
John a Yoko jsou manželský pár, který si v roce 2012 koupí dvojdomek za 1 000 000 USD. Jednu jednotku pronajímají a ve druhé jednotce žijí jako ve svém hlavním bydlišti. V roce 2019 se rozhodnou dvojdomek prodat za 1 600 000 USD. V letech, kdy John a Yoko podávali daňové přiznání v době, kdy vlastnili dvojdomek, odepsali celkem 40 000 USD z 50 % budovy, které připadly na nájemní jednotku. Kapitálové zisky a zpětné odpisy Johna a Yoko budou vypočteny takto:
Když John a Yoko prodají mezonet, budou moci využít výjimku podle § 121 IRC týkající se primárního bydliště a vyloučit zisk ve výši 300 000 USD z jednotky primárního bydliště (nezapomeňte, že můžete vyloučit až 500 000 USD zisku, pokud jste manželský pár). Kromě toho budou moci odložit kapitálový zisk ve výši 340 000 USD a zpětné odpisy z investiční jednotky tím, že provedou výměnu 1031 a koupí investiční nemovitost v hodnotě alespoň 800 000 USD (tj. hodnota investiční části prodávané nemovitosti). Opět by se uplatnila obvyklá pravidla výměny 1031.
Čistým výsledkem pro Johna a Yoko je, že mohou vyloučit veškerý kapitálový zisk z prodeje své primární rezidenční jednotky a ponechat si celý výnos z prodeje této části dvojdomku ve výši 800 000 USD. Kromě toho mohou díky výměně 1031 odložit celý kapitálový zisk ve výši 340 000 USD a zpětné odpisy z investiční jednotky.
Jako vždy, nechte prosím svého daňového poradce posoudit kombinaci kombinace vyloučení primárního bydliště s výměnou 1031, abyste se vyhnuli neočekávaným daňovým důsledkům.