Es gibt einige Fälle, in denen Immobilien für Steuerzwecke sowohl als zu Anlage- oder Geschäftszwecken gehaltene Immobilien als auch als Hauptwohnsitz behandelt werden können. Dies kann zum Ausschluss und/oder zur Stundung von Kapitalgewinnen unter Anwendung mehrerer Abschnitte des Internal Revenue Code („IRC“) führen. Die Revenue Procedure 2005-14 enthält spezifische Hinweise zur Anwendung der §§ 121 und 1031 des Internal Revenue Code auf eine einzelne Veräußerung von Immobilien.
IRC § 121 – Ausschluss des Hauptwohnsitzes
§ 121 des IRC sieht vor, dass ein Steuerzahler bis zu 250.000 USD an Kapitalgewinnen (oder bis zu 500.000 USD, wenn er verheiratet ist und die Steuererklärung gemeinsam einreicht) beim Verkauf seines Hauptwohnsitzes ausschließen kann. Die spezifischen Voraussetzungen für einen solchen Ausschluss sind wie folgt:
- Die Immobilie muss sich im Besitz des Verkäufers befunden haben und von diesem in den letzten 5 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt worden sein;
- Der Ausschluss gilt nur für Gewinne, die während der Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz angefallen sind;
- Die Gewinne, die auf Abschreibungen nach 1997 zurückzuführen sind, können nicht ausgeschlossen werden; und
- Der Ausschluss kann nur einmal alle zwei (2) Jahre in Anspruch genommen werden.
IRC § 1031 – Exchange of Property Held for Investment or Business Purposes
§ 1031 des IRC erlaubt es Steuerpflichtigen, die Kapitalgewinne, die aus dem Verkauf einer zu Investitions- oder Geschäftszwecken gehaltenen Immobilie entstehen würden, aufzuschieben, indem sie den Erlös in eine neue, gleichartige Immobilie von gleichem oder höherem Wert reinvestieren. Dieser Aufschub umfasst die Kapitalertragssteuer auf Bundesebene, die Einkommenssteuer auf Bundesstaatsebene, die Net Investment Income Tax und die Wiedererlangung der Abschreibung.
Gebräuchliche Beispiele für die Anwendung der Revenue Procedure 2005-14
Die beiden häufigsten Situationen, in denen die Revenue Procedure 2005-14 zum Tragen kommt, sind: (1) wenn ein Steuerpflichtiger seinen Hauptwohnsitz in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umwandelt; und (2) wenn ein Steuerpflichtiger einen Teil seiner Immobilie als Hauptwohnsitz und einen anderen Teil als Anlageimmobilie behandelt. Der Einfachheit halber wird in beiden Beispielen davon ausgegangen, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs schuldenfrei ist.
Beispiel Nr. 1 – Umwandlung des Hauptwohnsitzes in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie
Lucy kauft 2010 ein Haus für 500.000 USD und bewohnt es als Hauptwohnsitz. Im Jahr 2017 beschließt sie, aus dem Haus auszuziehen und es über Air BnB zu vermieten. Nachdem sie es 2 Jahre lang vermietet hat, beschließt sie, das Haus im Jahr 2019 für 900.000 $ zu verkaufen. Nehmen wir an, dass ihre bereinigte Basis für das Haus 500.000 $ beträgt. Folglich wird Lucy einen Gewinn von 400.000 $ erzielen (Verkaufspreis von 900.000 $ abzüglich der bereinigten Basis von 500.000 $).
Da Lucy das Haus in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf vermietet hat, konnte sie das Haus erfolgreich in eine „als Finanzinvestition gehaltene Immobilie“ umwandeln, die für eine Steuerstundung gemäß IRC § 1031 in Frage kommt. Steuerverfahren 2008-16. Außerdem bewohnte Lucy das Haus in 2 der letzten 5 Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz, so dass sie auch einen Teil ihres Kapitalgewinns gemäß IRC § 121 (Ausschluss des Hauptwohnsitzes) von der Steuer ausschließen kann.
Was kann Lucy also mit ihrem Kapitalgewinn von 400.00 $ anfangen? Erstens kann sie, wie oben erwähnt, 250.000 $ des Gewinns im Rahmen des Ausschlusses nach IRC § 121 für den Erstwohnsitz ausschließen. Darüber hinaus kann sie die verbleibenden 150.000 $ des Gewinns aufschieben, indem sie den Rest des Nettoerlöses in eine neue Anlageimmobilie im Wert von mindestens 550.000 $ reinvestiert (900.000 $ Verkaufspreis abzüglich des Ausschlusses von 250.000 $, den sie in Anspruch genommen hat), wobei die üblichen Regeln eines 1031-Tauschs gelten.
Im Endergebnis kann Lucy 250.000 $ des Verkaufserlöses steuerfrei behalten und die Steuern auf den Rest ihres Gewinns durch einen 1031-Tausch aufschieben.
Beispiel #2 – Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer gemischt genutzten Immobilie
John und Yoko sind ein Ehepaar, das 2012 ein Doppelhaus für 1.000.000 $ kauft. Sie vermieten eine Einheit und bewohnen die andere Einheit als Hauptwohnsitz. Im Jahr 2019 beschließen sie, die Doppelhaushälfte für 1.600.000 $ zu verkaufen. In den Jahren, in denen John und Yoko als Eigentümer des Doppelhauses Steuern eingereicht haben, haben sie insgesamt 40.000 $ an Abschreibungen auf die 50 % des Gebäudes vorgenommen, die der Mieteinheit zugeordnet waren. Die Kapitalgewinne von John und Yoko und die erneute Abschreibung werden wie folgt berechnet:
Wenn John und Yoko das Zweifamilienhaus verkaufen, können sie den Ausschluss nach IRC § 121 für den Hauptwohnsitz nutzen, um die 300.000 $ Gewinn aus der Hauptwohnsitzeinheit auszuschließen (denken Sie daran, dass Sie bis zu 500.000 $ Gewinn ausschließen können, wenn Sie ein Ehepaar sind). Darüber hinaus können sie die 340.000 USD an Kapitalgewinnen und die erneute Abschreibung für die Investitionseinheit aufschieben, indem sie einen 1031-Austausch durchführen und Investitionsimmobilien im Wert von mindestens 800.000 USD erwerben (d. h. den Wert des Investitionsteils der verkauften Immobilie). Auch hier würden die üblichen Regeln für einen 1031-Tausch gelten.
Das Nettoergebnis für John und Yoko ist, dass sie alle Kapitalgewinne aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes ausschließen und die gesamten 800.000 $ Verkaufserlöse aus diesem Teil des Doppelhauses behalten können. Darüber hinaus können sie ihre gesamten 340.000 $ an Kapitalgewinnen und Abschreibungsrückerstattungen für die Investitionseinheit aufschieben, indem sie einen 1031-Austausch vornehmen.
Wie immer sollten Sie Ihren Steuerberater bitten, die Kombination aus dem Ausschluss des Hauptwohnsitzes und einem 1031-Austausch zu prüfen, um unerwartete steuerliche Folgen zu vermeiden.