Il existe certains cas où, à des fins fiscales, un bien immobilier peut être traité à la fois comme un bien détenu à des fins d’investissement ou d’affaires et comme une résidence principale. Cela peut entraîner l’exclusion et/ou le report des gains en capital en utilisant plusieurs sections de l’Internal Revenue Code (« IRC »). La procédure de revenu 2005-14 fournit des orientations spécifiques sur l’application des §§ 121 et 1031 de l’Internal Revenue Code à une seule disposition de propriété.
IRC § 121 – Exclusion de la résidence principale
§ 121 de l’IRC prévoit qu’un contribuable peut exclure jusqu’à 250 000 $ de gain en capital (ou jusqu’à 500 000 $ si marié et déclarant conjointement) sur la vente de sa résidence principale. Les exigences spécifiques pour une telle exclusion sont les suivantes:
- La propriété doit avoir été détenue et utilisée par le vendeur comme sa résidence principale pendant 2 des 5 dernières années;
- L’exclusion ne s’applique qu’au gain accumulé pendant que la propriété était utilisée comme résidence principale;
- On ne peut pas exclure le gain attribuable à l’amortissement pris après 1997 ; et
- L’exclusion ne peut être utilisée qu’une fois tous les deux (2) ans.
IRC § 1031 – Échange de biens détenus à des fins d’investissement ou d’entreprise
Le § 1031 de l’IRC permet aux contribuables de reporter les gains en capital qui découleraient de la vente d’un bien détenu à des fins d’investissement ou d’entreprise en réinvestissant le produit de la vente dans un nouveau bien de même nature et de valeur égale ou supérieure. Ce report comprend l’impôt fédéral sur les gains en capital, l’impôt sur le revenu des États, l’impôt sur le revenu net d’investissement et la récupération de l’amortissement.
Exemples courants utilisant la procédure de revenu 2005-14
Les deux situations les plus courantes où la procédure de revenu 2005-14 entre en jeu sont : (1) lorsqu’un contribuable convertit sa résidence principale en un immeuble de placement ; et (2) lorsqu’un contribuable traite une partie de sa propriété comme une résidence principale et une autre partie comme un immeuble de placement. Pour des raisons de simplicité, les deux exemples ci-dessous supposent qu’il n’y a aucune dette sur le bien au moment de sa vente.
Exemple #1 – Conversion de la résidence principale en bien d’investissement
Lucy achète une maison en 2010 pour 500 000 $ et l’habite comme sa résidence principale. En 2017, elle décide de déménager de la maison et de commencer à la louer sur Air BnB. Après l’avoir louée pendant deux ans, elle décide de la vendre en 2019 pour 900 000 dollars. Supposons que sa base ajustée dans la maison est de 500 000 $. Par conséquent, Lucy réalisera un gain de 400 000 $ (prix de vente de 900 000 $ moins base ajustée de 500 000 $).
Puisque Lucy a loué la maison pendant les 2 dernières années avant de la vendre, elle a réussi à convertir la maison en « bien d’investissement » qui serait admissible à un report d’impôt en vertu de l’IRC § 1031. Revenue Procedure 2008-16. En outre, Lucy a vécu dans la maison en tant que résidence principale pendant 2 des 5 dernières années avant de la vendre, de sorte qu’elle peut également exclure une partie de son gain en capital en vertu de l’exclusion de résidence principale de l’IRC § 121.
Alors, que peut faire Lucy au sujet de son gain en capital de 400.00 $ ? Tout d’abord, comme indiqué ci-dessus, elle peut exclure 250 000 $ du gain en vertu de l’exclusion de la résidence principale de l’IRC § 121. En outre, elle peut reporter les 150 000 $ de gain restants, en réinvestissant le reste du produit net dans un nouvel immeuble de placement d’une valeur d’au moins 550 000 $ (prix de vente de 900 000 $ moins l’exclusion de 250 000 $ qu’elle a prise), les règles habituelles d’un échange 1031 s’appliquant.
Le résultat net pour Lucy est de pouvoir garder 250 000 $ de l’argent de sa vente en franchise d’impôt, puis de reporter l’impôt sur le reste de son gain en faisant un échange 1031.
Exemple #2 – Vente d’une propriété multifamiliale ou à usage mixte
John et Yoko sont un couple marié qui achète un duplex en 2012 pour 1 000 000 $. Ils louent une unité et vivent dans l’autre unité comme résidence principale. En 2019, ils décident de vendre le duplex pour 1 600 000 $. Au cours des années où John et Yoko ont rempli leurs déclarations d’impôts alors qu’ils étaient propriétaires du duplex, ils ont pris un total de 40 000 $ d’amortissement sur les 50 % de l’immeuble affectés à l’unité de location. Les gains en capital et la récupération de l’amortissement de John et Yoko seront calculés comme suit :
Lorsque John et Yoko vendront le duplex, ils pourront utiliser l’exclusion de résidence principale IRC § 121 pour exclure les 300 000 $ de gain sur l’unité de résidence principale (rappelez-vous, vous pouvez exclure jusqu’à 500 K $ de gain si vous êtes un couple marié). En outre, ils pourront reporter les 340 000 $ de gain en capital et de récupération de l’amortissement sur l’unité d’investissement en effectuant un échange 1031 et en achetant un bien d’investissement d’une valeur d’au moins 800 000 $ (c’est-à-dire la valeur de la partie investissement du bien vendu). Là encore, les règles habituelles d’un échange 1031 s’appliqueraient.
Le résultat net pour John et Yoko est qu’ils peuvent exclure tout gain en capital de la vente de leur unité de résidence principale et conserver la totalité des 800 000 $ de produit de la vente de cette partie du duplex. En outre, ils peuvent reporter la totalité de leurs 340 000 $ de gains en capital et de récupération de l’amortissement sur l’unité d’investissement en effectuant un échange 1031.
Comme toujours, veuillez demander à votre conseiller fiscal d’évaluer la combinaison de l’exclusion de la résidence principale avec un échange 1031 pour éviter toute conséquence fiscale inattendue.