Der er nogle tilfælde, hvor fast ejendom i skattemæssig henseende kan behandles både som ejendom, der besiddes til investeringsformål eller forretningsformål, og som primær bolig. Dette kan resultere i udelukkelse og/eller udsættelse af kapitalgevinster ved hjælp af flere afsnit i Internal Revenue Code (“IRC”). Revenue Procedure 2005-14 giver specifik vejledning om anvendelsen af §§ 121 og 1031 i Internal Revenue Code på en enkelt afhændelse af ejendom.
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
§ 121 i IRC fastsætter, at en skatteyder kan udelukke op til 250 000 USD i kapitalgevinst (eller op til 500 000 USD, hvis man er gift og registrerer sammen) ved salg af ens primære bopæl. De specifikke krav til en sådan udelukkelse er følgende:
- Ejendommen skal have været ejet og brugt af sælger som sælgers primære bolig i 2 af de sidste 5 år;
- Udelukkelsen gælder kun for gevinst, der er opstået, mens ejendommen blev brugt som primær bolig;
- Kan ikke udelukke gevinst, der kan henføres til afskrivninger foretaget efter 1997; og
- Udelukkelsen kan kun anvendes én gang hvert andet (2) år.
IRC § 1031 – Udveksling af ejendom, der besiddes til investerings- eller forretningsformål
§ 1031 i IRC giver skatteyderne mulighed for at udskyde den kapitalgevinst, der ville opstå ved salg af en ejendom, der besiddes til investerings- eller forretningsformål, ved at geninvestere provenuet i en ny, tilsvarende ejendom af samme eller større værdi. Denne udskydelse omfatter føderal kapitalgevinstskat, statslig indkomstskat, netto investeringsindkomstskat og genvinding af afskrivninger.
Fælles eksempler med anvendelse af Revenue Procedure 2005-14
De to mest almindelige situationer, hvor Revenue Procedure 2005-14 kommer i spil, er: (1) når en skatteyder omdanner sin primære bolig til en investeringsejendom; og (2) når en skatteyder behandler en del af sin ejendom som en primær bolig og en anden del som en investeringsejendom. For enkelhedens skyld antages det i begge nedenstående eksempler, at der ikke er nogen gæld på ejendommen, når den sælges.
Eksempel nr. 1 – Omdannelse af primær bolig til investeringsejendom
Lucy køber en bolig i 2010 til 500.000 USD og bor i den som sin primære bolig. I 2017 beslutter hun sig for at flytte ud af huset og begynde at udleje det på Air BnB. Efter at have lejet det ud i 2 år beslutter hun sig for at sælge huset i 2019 for 900.000 USD. Lad os antage, at hendes justerede grundlag i huset er 500.000 USD. Lucy vil derfor realisere en gevinst på 400 000 USD (salgspris på 900 000 USD minus 500 000 USD justeret grundlag).
Da Lucy havde lejet huset ud i de sidste 2 år, før hun solgte det, var hun i stand til at konvertere huset til “investeringsejendom”, som ville kvalificere sig til skatteudskydelse i henhold til IRC § 1031. Revenue Procedure 2008-16. Desuden boede Lucy i huset som sin primære bolig i 2 ud af de sidste 5 år, før hun solgte det, så hun kan også udelukke en del af sin kapitalgevinst i henhold til IRC § 121 primary residence exclusion.
Så hvad kan Lucy gøre ved sin kapitalgevinst på 400,00 USD? For det første kan hun som nævnt ovenfor udelukke 250.000 dollar af gevinsten i henhold til IRC § 121 primary residence exclusion. Derudover kan hun udskyde de resterende 150 000 USD af gevinsten ved at geninvestere resten af nettoprovenuet i en ny investeringsejendom til en værdi af mindst 550 000 USD (salgsprisen på 900 000 USD minus den udelukkelse på 250 000 USD, hun tog), idet de sædvanlige regler for en 1031-udveksling finder anvendelse.
Nettoresultatet for Lucy er, at hun kan beholde 250.000 USD af kontanterne fra salget skattefrit og derefter udskyde skatten på resten af gevinsten ved at foretage en 1031-udveksling.
Eksempel 2 – Salg af en ejendom med flere familier eller blandet anvendelse
John og Yoko er et ægtepar, der køber et dobbelthus i 2012 for 1.000.000 USD. De lejer den ene enhed ud og bor i den anden enhed som deres primære bolig. I 2019 beslutter de sig for at sælge etageejendommen for 1.600.000 USD. I de år, hvor John og Yoko indgav selvangivelse, mens de ejede duplexen, tog de i alt 40.000 USD i afskrivning på de 50 % af bygningen, der blev tildelt udlejningsenheden. John og Yokos kapitalgevinster og genvinding af afskrivninger vil blive beregnet på følgende måde:
Når John og Yoko sælger duplexen, vil de kunne bruge IRC § 121 om udelukkelse af primær bolig til at udelukke gevinsten på 300.000 USD på den primære boligenhed (husk, at du kan udelukke op til 500.000 USD i gevinst, hvis du er et ægtepar). Desuden vil de kunne udskyde de 340 000 USD i kapitalgevinst og genvinding af afskrivninger på investeringsenheden ved at foretage en 1031-udveksling og købe en investeringsejendom til en værdi af mindst 800 000 USD (dvs. værdien af investeringsdelen af den ejendom, der sælges). Igen vil de sædvanlige regler for en 1031-byttehandel gælde.
Nettoresultatet for John og Yoko er, at de kan udelukke al kapitalgevinst fra salget af deres primære boligenhed og beholde hele salgsprovenuet på 800 000 USD fra denne del af duplexen. Derudover kan de udskyde hele deres 340.000 dollars i kapitalgevinst og genvinding af afskrivninger på investeringsenheden ved at foretage en 1031-udveksling.
Som altid skal du bede din skatterådgiver om at vurdere kombinationen af at kombinere udelukkelse af den primære bolig med en 1031-udveksling for at undgå uventede skattekonsekvenser.