Tietyissä tapauksissa kiinteää omaisuutta voidaan käsitellä verotuksessa sekä sijoitus- tai liiketoimintatarkoituksessa että ensisijaisena asuinpaikkana. Tämä voi johtaa myyntivoittojen poissulkemiseen ja/tai lykkäämiseen käyttämällä useita Internal Revenue Code (”IRC”) pykäliä. Tällaisen poissulkemisen erityiset edellytykset ovat seuraavat:
- Myyjän on täytynyt omistaa kiinteistö ja käyttää sitä ensisijaisena asuinpaikkanaan kahden viimeisen viiden vuoden aikana;
- Poissulkemista sovelletaan vain voittoon, joka on kertynyt, kun kiinteistöä käytettiin ensisijaisena asuinpaikkanaan;
- Voittoa, joka johtuu vuoden 1997 jälkeen tehdyistä poistoista, ei voida jättää poissulkematta;
- Poissulkemista ei saa käyttää kuin kerran kahdessa kahdessa (2) vuodessa.
IRC § 1031 – Exchange of Property Held for Investment or Business Purposes
IRC:n § 1031 antaa verovelvollisille mahdollisuuden lykätä pääomavoittoja, jotka syntyisivät sijoitus- tai liiketoimintatarkoituksessa pidettävän omaisuuden myynnistä, sijoittamalla myyntitulot uudelleen uuteen samankaltaiseen tai arvoltaan suurempaan omaisuuteen. Tämä lykkäys kattaa liittovaltion myyntivoittoveron, osavaltioiden tuloveron, nettosijoitustuloveron ja poistojen palautuksen.
Yleisiä esimerkkejä, joissa käytetään verotusmenettelyä 2005-14
Kaksi yleisintä tilannetta, joissa verotusmenettely 2005-14 tulee kyseeseen, ovat: (1) kun verovelvollinen muuttaa ensiasuntonsa sijoitusasunnoksi ja (2) kun verovelvollinen käsittelee yhtä osaa kiinteistöstään ensiasuntona ja toista osaa sijoitusasuntona. Yksinkertaisuuden vuoksi molemmissa alla olevissa esimerkeissä oletetaan, että kiinteistössä ei ole velkaa, kun se myydään.
Esimerkki #1 – Ensisijaisen asuinpaikan muuttaminen sijoitusomaisuudeksi
Lucy ostaa asunnon vuonna 2010 500 000 dollarilla ja asuu siinä ensisijaisena asuinpaikkanaan. Vuonna 2017 hän päättää muuttaa talosta pois ja alkaa vuokrata sitä Air BnB:n kautta. Vuokrattuaan sitä 2 vuotta hän päättää myydä talon vuonna 2019 900 000 dollarilla. Oletetaan, että hänen oikaistu perustansa talossa on 500 000 dollaria. Näin ollen Lucy saa 400 000 dollarin myyntivoiton (900 000 dollarin myyntihinta miinus 500 000 dollarin mukautettu peruste).
Koska Lucy oli vuokrannut taloa viimeiset kaksi vuotta ennen kuin hän myi sen, hän onnistui muuttamaan talon ”sijoitusomaisuudeksi”, joka täyttää IRC:n 1031 §:n mukaisen verolykkäyksen edellytykset. Verotusmenettely 2008-16. Lisäksi Lucy asui talossa ensisijaisena asuinpaikkanaan kaksi viimeistä viittä vuotta ennen kuin hän myi sen, joten hän voi myös jättää osan myyntivoitostaan verotuksen ulkopuolelle IRC:n 121 §:n mukaisen ensisijaisen asuinpaikan poissulkemisen nojalla.
Mitä Lucy voi siis tehdä 400 000 dollarin myyntivoitolleen? Ensinnäkin, kuten edellä todettiin, hän voi jättää 250 000 dollaria voitosta pois IRC:n § 121:n mukaisen ensiasuntovähennyksen ulkopuolelle. Lisäksi hän voi lykätä loput 150 000 dollarin myyntivoitosta sijoittamalla loput nettotuotosta uuteen sijoituskiinteistöön, jonka arvo on vähintään 550 000 dollaria (900 000 dollarin myyntihinta vähennettynä 250 000 dollarin vähennyksellä, jonka hän jätti pois verotuksesta), jolloin sovelletaan tavanomaisia 1031-vaihtosääntöjä.
Nettotulos Lucyn kannalta on se, että hän voi pitää 250 000 dollaria myynnistä saamistaan käteisvaroista verovapaana ja lykätä lopun voiton verotusta tekemällä 1031-vaihdon.
Esimerkki nro 2 – Monikerroksisen tai sekakäytössä olevan kiinteistön myynti
John ja Yoko ovat naimisissa oleva pariskunta, jotka ostavat vuonna 2012 kaksikerroksisen kiinteistön 1 000 000 dollarilla. He vuokraavat toisen yksikön ja asuvat toisessa yksikössä ensisijaisena asuntonaan. Vuonna 2019 he päättävät myydä paritalon 1 600 000 dollarilla. Vuosina, joina John ja Yoko tekivät veroilmoituksen omistettuaan paritalon, he tekivät yhteensä 40 000 dollarin poistot siitä 50 prosentista rakennuksesta, joka kohdistui vuokrayksikköön. Johnin ja Yokon myyntivoitot ja poistot lasketaan seuraavasti:
Kun John ja Yoko myyvät paritalon, he voivat käyttää IRC:n 121 §:n mukaista ensisijaisen asuinpaikan poissulkemista jättääkseen 300 000 dollarin myyntivoiton pois ensisijaisen asuinpaikan vuokrausyksiköstä (muistakaa, että voitte jättää poissulkematta enintään 500 000 dollarin myyntivoiton, jos olette aviopari). Lisäksi he voivat lykätä sijoitusyksikön 340 000 dollarin myyntivoittoa ja poistoja tekemällä 1031-vaihdon ja ostamalla sijoitusomaisuuden, jonka arvo on vähintään 800 000 dollaria (eli myytävän kiinteistön sijoitusosuuden arvo). Tässäkin tapauksessa sovellettaisiin 1031-vaihtoa koskevia tavanomaisia sääntöjä.
Nettotulos Johnin ja Yokon kannalta on se, että he voivat jättää kaiken pääomatulon pois pääasuntoyksikkönsä myynnistä ja pitää koko 800 000 dollarin myyntitulon, joka saadaan paritalon kyseisestä osasta. Lisäksi he voivat lykätä koko 340 000 dollarin myyntivoittoaan ja sijoitusyksikön poistoja tekemällä 1031-vaihdon.
Kuten aina, pyydä veroneuvojaasi arvioimaan ensisijaisen asuinpaikan ulkopuolelle jättämisen ja 1031-vaihdon yhdistelmä, jotta vältät odottamattomat veroseuraamukset.