Det finns vissa fall där fastigheter i skattemässigt hänseende kan behandlas både som egendom som innehas i investerings- eller affärssyfte och som ett primärt boende. Detta kan leda till att kapitalvinster undantas och/eller skjuts upp med hjälp av flera avsnitt i Internal Revenue Code (”IRC”). Revenue Procedure 2005-14 ger särskild vägledning om tillämpningen av §§ 121 och 1031 i Internal Revenue Code på en enda avyttring av egendom.
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
§ 121 i IRC föreskriver att en skattebetalare kan utesluta upp till 250 000 US-dollar i kapitalvinst (eller upp till 500 000 US-dollar om han eller hon är gift och registrerar gemensamt) vid försäljning av sin primära bostad. De särskilda kraven för ett sådant undantag är följande:
- Fastigheten måste ha ägts och använts av säljaren som säljarens primära bostad under två av de senaste fem åren;
- Utantaget gäller endast vinst som uppkommit medan fastigheten användes som primär bostad;
- Kan inte utesluta vinst som är hänförlig till avskrivningar som gjorts efter 1997; och
- Utantaget kan endast användas en gång vartannat (2) år.
IRC § 1031 – Exchange of Property Held for Investment or Business Purposes
§ 1031 i IRC gör det möjligt för skattebetalare att skjuta upp de kapitalvinster som skulle uppstå vid försäljning av en fastighet som innehas för investerings- eller affärssyften genom att återinvestera intäkterna i en ny, likadan fastighet av samma eller högre värde. Detta uppskov omfattar federal kapitalvinstskatt, statlig inkomstskatt, Net Investment Income Tax och återvinning av avskrivningar.
Gemensamma exempel som använder Revenue Procedure 2005-14
De två vanligaste situationerna där Revenue Procedure 2005-14 kommer in i bilden är: (1) när en skattebetalare omvandlar sin primära bostad till en investeringsfastighet, och (2) när en skattebetalare behandlar en del av sin fastighet som en primär bostad och en annan del som en investeringsfastighet. För enkelhetens skull förutsätter båda exemplen nedan att det inte finns några skulder på fastigheten när den säljs.
Exempel 1 – Omvandling av primärbostad till investeringsfastighet
Lucy köper ett hus 2010 för 500 000 dollar och bor i det som sin primära bostad. År 2017 bestämmer hon sig för att flytta ut ur huset och börja hyra ut det på Air BnB. Efter att ha hyrt ut det i två år bestämmer hon sig för att sälja huset 2019 för 900 000 dollar. Låt oss anta att hennes justerade bas i huset är 500 000 dollar. Följaktligen kommer Lucy att realisera en vinst på 400 000 dollar (försäljningspriset på 900 000 dollar minus den justerade basen på 500 000 dollar).
Med tanke på att Lucy hade hyrt ut huset under de senaste två åren innan hon sålde det, lyckades hon framgångsrikt omvandla huset till en ”investeringsfastighet” som skulle kvalificera sig för skatteuppskov enligt IRC § 1031. Inkomstförfarande 2008-16. Dessutom bodde Lucy i huset som sin primära bostad under 2 av de senaste 5 åren innan hon sålde det, så hon kan också utesluta en del av sin kapitalvinst enligt IRC § 121 primary residence exclusion.
Så vad kan Lucy göra med sin kapitalvinst på 400 00 dollar? För det första kan hon, som nämnts ovan, utesluta 250 000 dollar av vinsten enligt IRC § 121 primary residence exclusion. Dessutom kan hon skjuta upp den återstående vinsten på 150 000 dollar genom att återinvestera resten av nettointäkterna i en ny investeringsfastighet som är värd minst 550 000 dollar (försäljningspriset på 900 000 dollar minus det undantag på 250 000 dollar som hon tog), med tillämpning av de vanliga reglerna för ett 1031-utbyte.
Nettoresultatet för Lucy är att hon kan behålla 250 000 dollar av pengarna från försäljningen skattefritt och sedan skjuta upp skatten på resten av vinsten genom att göra ett 1031-utbyte.
Exempel nr 2 – Försäljning av en fastighet med flera familjer eller blandad användning
John och Yoko är ett gift par som köper ett tvåvåningshus år 2012 för 1 000 000 dollar. De hyr ut en enhet och bor i den andra enheten som sin huvudbostad. År 2019 bestämmer de sig för att sälja huset för 1 600 000 dollar. Under de år som John och Yoko deklarerade skatt när de ägde tvåvåningshuset gjorde de sammanlagt 40 000 dollar i avskrivning på de 50 % av byggnaden som tilldelades hyreslägenheten. John och Yokos kapitalvinster och avskrivningar kommer att beräknas på följande sätt:
När John och Yoko säljer duplexet kommer de att kunna använda IRC § 121 primary residence exclusion för att utesluta 300 000 dollar i vinst på den primära bostadsenheten (kom ihåg att du kan utesluta upp till 500 000 dollar i vinst om du är ett gift par). Dessutom kommer de att kunna skjuta upp 340 000 dollar i kapitalvinst och avskrivningar på investeringsenheten genom att göra ett 1031-utbyte och köpa en investeringsfastighet som är värd minst 800 000 dollar (dvs. värdet av investeringsdelen av den fastighet som säljs). Återigen skulle de vanliga reglerna för ett 1031-utbyte tillämpas.
Nettoresultatet för John och Yoko är att de kan utesluta all kapitalvinst från försäljningen av sin primära bostadsenhet och behålla hela försäljningsintäkten på 800 000 US-dollar från den delen av duplexen. Dessutom kan de skjuta upp hela sin 340 000 dollar i kapitalvinst och återvinning av avskrivningar på investeringsenheten genom att göra ett 1031-utbyte.
Som alltid bör du be din skatterådgivare utvärdera kombinationen av att kombinera undantaget för primärbostad med ett 1031-utbyte för att undvika oväntade skattekonsekvenser.