Commercial Property 101
W leasingu nieruchomości komercyjnych większość czynszu jest pobierana za stopy kwadratowe, rentable square feet (RSF), aby być dokładne. Pomiar ten jest użytkowych stóp kwadratowych (USF) plus udział najemcy w obszarach wspólnych (USF pomnożone przez nieruchomości współczynnik obciążenia). Wynajmowalne, użytkowe, współczynnik obciążenia? O czym ja mówię? Czytaj dalej.
Po pierwsze, każdy najemca tam jest dążenie do uzyskania najlepszej możliwej oferty. W rezultacie, jest to absolutnie niezbędne, aby zrozumieć, jak stopa kwadratowa w nieruchomości komercyjnej jest obliczana. Choć wydaje się to dość proste zadanie, byłbyś zaskoczony przez odmian. Aby uniknąć błędów, większość wynajmujących stosuje standardy Stowarzyszenia Właścicieli i Zarządców Budynków (BOMA) do pomiaru swoich nieruchomości komercyjnych.
Co ważne, znajomość różnicy między USF a RSF może pomóc każdemu najemcy w lepszych negocjacjach. Poniżej przedstawiamy definicje i towarzyszące im obliczenia dla USF, RSF i współczynnika obciążenia budynku. Mamy nadzieję, że po przeczytaniu tego, będziesz miał lepszy pomysł, jak uzyskać najlepszą ofertę na następnej dzierżawy nieruchomości komercyjnych.
Użytkowe stopy kwadratowe (USF)
W leasingu nieruchomości komercyjnych „użytkowe stopy kwadratowe” jest dokładnie tak, jak to brzmi, stopa kwadratowa najemca używa podczas leasingu nieruchomości. Zasadniczo oznacza to każdą przestrzeń używaną wyłącznie i bezpośrednio przez najemcę.
W przypadku najemców wynajmujących apartament lub wiele apartamentów, ta kalkulacja powierzchni od ściany do ściany będzie obejmować wyłącznie toalety najemcy, obszary magazynowe i szafy. Chociaż USF nie obejmuje obszarów wspólnych, takich jak hole, toalety publiczne, korytarze i klatki schodowe.
Dla najemców, którzy wynajmują całe piętra, użytkowe stopy kwadratowe obejmują obszary wspólne, które są używane tylko na tym piętrze. Obejmują one korytarze, publiczne toalety obsługujące to piętro, wszelkie recepcje, szafy magazynowe i pomieszczenia elektryczne.
Rentable Square Feet (RSF)
„Rentable square feet” jest określana przez połączenie użytkowych stóp kwadratowych i procent wspólnych obszarów, które najemca wykorzystuje w nieruchomości komercyjnej. Jak wspomniano wcześniej, wspólne obszary są wspólne miejsce, które jest poza najemcy powierzchni użytkowej, ale to jest nadal wykorzystywane przez nich, ich pracowników lub ich gości (np. Lobby, recepcje, korytarze i toalety).
Skoro najemca wykorzystuje tę wspólną przestrzeń, muszą za to zapłacić. Stąd powód, dla którego RSF jest zawsze używany do obliczania miesięcznego czynszu. Różnica między USF a RSF wynosi zazwyczaj od 10 do 20%. Wzrost ten znany jest jako „współczynnik obciążenia”.
Współczynnik obciążenia
Współczynnik obciążenia, określany również jako współczynnik powierzchni wspólnej, jest procentem powierzchni wspólnej w nieruchomości komercyjnej. Aby obliczyć współczynnik obciążenia, należy podzielić całkowitą powierzchnię wynajmowanych stóp kwadratowych przez całkowitą powierzchnię użytkową stóp kwadratowych.
Rentable Square Feet (RSF) ÷ Usable Square Feet (RSF – Common Area SF) = Load Factor
Przykład
Na przykład, nieruchomość komercyjna ma całkowitą powierzchnię 200 000 stóp kwadratowych, z czego 25 000 stanowią powierzchnie wspólne.
200,000 ÷ 175,000 (200,000 – 25,000) = 1.14
Aby określić RSF należy pomnożyć USF najemcy przez współczynnik obciążenia. Powiedzmy, że najemca w tej nieruchomości chce wynająć około 4.000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej.
4.000 USF x 1.14 = 4.560 RSF
Zawsze korzystaj z usług profesjonalisty
Co więcej, każdy najemca, który wynajmuje dużą ilość powierzchni kwadratowej powinien zawsze mieć zweryfikowaną tę powierzchnię. Dodatkowo, weryfikacja powinna być przeprowadzona przez niezależnego profesjonalistę przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy najmu. Kiedy powierzchnia jest niezależnie mierzona, mogą być pewni, że współczynnik USF i współczynnik obciążenia jest wolny od błędów. Ponieważ czynsz jest obliczany na podstawie współczynnika RSF, może to oznaczać duże oszczędności w trakcie trwania umowy najmu. Jeśli masz pytania dotyczące nieruchomości komercyjnej, że myślisz o leasingu, i chcesz się upewnić, że są coraz najlepszą ofertę, skontaktuj się z jednym z naszych ekspertów Advisors dziś.
.