Propriété commerciale 101
Dans le cadre de la location d’une propriété commerciale, la plupart des loyers sont facturés aux pieds carrés, les pieds carrés louables (RSF) pour être exact. Cette mesure correspond aux pieds carrés utilisables (USF) plus la part du locataire dans les parties communes (USF multiplié par le facteur de charge de la propriété). Louable, utilisable, facteur de charge ? De quoi est-ce que je parle ? Continuez à lire.
Tout d’abord, chaque locataire s’efforce d’obtenir la meilleure offre possible. Par conséquent, il est absolument essentiel de comprendre comment la superficie en pieds carrés d’une propriété commerciale est calculée. Bien que cela semble être une tâche assez simple, vous seriez surpris par les variations. Pour lutter contre les erreurs, la plupart des propriétaires utilisent les normes de la Building Owners and Managers Association (BOMA) pour mesurer leur propriété commerciale.
Important, connaître la différence entre USF et RSF peut aider tout locataire à mieux négocier. Ci-dessous, nous fournissons des définitions et des calculs correspondants pour l’USF, le RSF et le facteur de charge d’un bâtiment. Nous espérons qu’après avoir lu ceci, vous aurez une meilleure idée de la façon d’obtenir la meilleure affaire sur votre prochain bail de propriété commerciale.
Pieds carrés utilisables (USF)
Dans la location de propriété commerciale, les « pieds carrés utilisables » sont exactement ce qu’il semble être, le pied carré qu’un locataire utilise tout en louant une propriété. Fondamentalement, il s’agit de tout espace utilisé uniquement et directement par un locataire.
Pour les locataires louant une suite ou plusieurs suites, ce calcul de la superficie en pieds carrés de mur à mur comprendra les toilettes, les zones de stockage et les placards réservés aux locataires. Bien que, USF ne comprend pas les zones communes telles que les halls, les toilettes publiques, les couloirs et les cages d’escalier.
Pour les locataires qui louent des étages entiers, les pieds carrés utilisables s’étendent effectivement aux zones communes qui sont utilisées sur cet étage seulement. Il s’agit notamment des couloirs, des toilettes publiques desservant cet étage, de toute zone de réception, des placards de rangement et des salles électriques.
Pieds carrés louables (RSF)
Les « pieds carrés louables » sont déterminés en combinant les pieds carrés utilisables et un pourcentage des zones communes qu’un locataire utilise dans la propriété commerciale. Comme mentionné précédemment, les aires communes sont des espaces partagés qui se trouvent à l’extérieur de l’espace utilisable d’un locataire, mais qui sont tout de même utilisés par lui, son personnel ou ses invités (c’est-à-dire les halls d’entrée, les aires de réception, les couloirs et les toilettes).
Puisqu’un locataire utilise cet espace partagé, il doit le payer. D’où la raison pour laquelle le RSF est toujours utilisé pour calculer le loyer mensuel. La différence entre USF et RSF se situe généralement entre 10 et 20%. Cette augmentation est connue sous le nom de « facteur de charge ».
Facteur de charge
Le facteur de charge, également appelé facteur de surface commune, est un pourcentage des surfaces communes d’une propriété commerciale. Pour calculer le facteur de charge, divisez le total des pieds carrés louables par le total des pieds carrés utilisables.
Pieds carrés louables (RSF) ÷ Pieds carrés utilisables (RSF – SF de l’aire commune) = Facteur de charge
Exemple
Par exemple, une propriété commerciale a une superficie totale de 200 000 pieds carrés et 25 000 de cette superficie sont des aires communes.
200 000 ÷ 175 000 (200 000 – 25 000) = 1,14
Pour déterminer la RSF, vous devez multiplier la USF d’un locataire par le facteur de charge. Disons qu’un locataire de cette propriété veut louer environ 4 000 pieds carrés d’espace utilisable.
4 000 USF x 1,14 = 4 560 RSF
Toujours faire appel à un professionnel
De plus, tout locataire qui loue une grande quantité de pieds carrés devrait toujours faire vérifier cet espace. De plus, la vérification devrait être faite par un professionnel indépendant avant de signer toute sorte de bail. Lorsque l’espace est mesuré par un professionnel indépendant, on peut être sûr que le facteur de charge et le facteur USF sont exempts d’erreurs. Le loyer étant calculé sur la base du FSR, cela peut représenter une économie importante sur la durée du bail. Si vous avez des questions sur une propriété commerciale que vous envisagez de louer, et que vous voulez vous assurer que vous obtenez la meilleure affaire, contactez un de nos conseillers experts aujourd’hui.