Yrityskiinteistöt 101
Yrityskiinteistövuokrauksessa suurin osa vuokrista peritään neliöjalkaa kohti, tarkalleen ottaen vuokrattavia neliöjalkaa kohti (RSF). Tämä mittaustapa on käyttökelpoiset neliöjalat (USF) lisättynä vuokralaisen osuudella yhteisistä tiloista (USF kerrottuna kiinteistön kuormituskertoimella). Vuokrattava, käyttökelpoinen, kuormituskerroin? Mistä minä oikein puhun? Jatka lukemista.
Aluksi jokainen vuokralainen pyrkii saamaan parhaan mahdollisen sopimuksen. Tämän vuoksi on ehdottoman tärkeää ymmärtää, miten liikekiinteistön neliömäärä lasketaan. Vaikka tämä vaikuttaa melko suoraviivaiselta tehtävältä, olisit yllättynyt vaihteluista. Virheiden torjumiseksi useimmat vuokranantajat käyttävät BOMA:n (Building Owners and Managers Association) standardeja liikekiinteistöjen mittaamiseen.
Tärkeää on, että USF:n ja RSF:n välisen eron tunteminen voi auttaa kaikkia vuokralaisia neuvottelemaan paremmin. Alla on määritelmiä ja niihin liittyviä laskelmia USF:lle, RSF:lle ja rakennuksen kuormituskertoimelle. Toivottavasti tämän luettuasi saat paremman käsityksen siitä, miten saat parhaan mahdollisen sopimuksen seuraavasta liikekiinteistön vuokrasopimuksesta.
Käyttökelpoiset neliöjalat (USF)
Liikekiinteistövuokrauksessa ”käyttökelpoiset neliöjalat” on juuri sitä, miltä se kuulostaa, eli neliöjalan pinta-alaa, jota vuokralainen käyttää kiinteistöä vuokratessaan. Periaatteessa se tarkoittaa mitä tahansa tilaa, jota vuokralainen käyttää yksinomaan ja suoraan.
Jos vuokralainen vuokraa sviitin tai useita sviittejä, tähän seinästä seinään -neliöjalan laskentaan sisältyvät vain vuokralaisen käytössä olevat WC-tilat, varastotilat ja vaatehuoneet. USF ei kuitenkaan sisällä yhteisiä tiloja, kuten auloja, yleisiä käymälöitä, käytäviä ja porraskäytäviä.
Kokonaisia kerroksia vuokraavien vuokralaisten osalta käyttökelpoiset neliöjalat ulottuvat yhteisiin tiloihin, joita käytetään vain kyseisessä kerroksessa. Näihin kuuluvat käytävät, kyseistä kerrosta palvelevat yleiset WC-tilat, mahdolliset vastaanottotilat, varastokomerot ja sähkötilat.
Vuokrattavat neliöjalat (RSF)
”Vuokrattavat neliöjalat” määritetään yhdistämällä käytettävät neliöjalat ja prosenttiosuus vuokralaisen liikekiinteistössä käyttämistä yhteisistä tiloista. Kuten aiemmin mainittiin, yhteiset tilat ovat yhteisiä tiloja, jotka ovat vuokralaisen käyttökelpoisen tilan ulkopuolella, mutta joita vuokralainen, hänen henkilökuntansa tai vieraansa kuitenkin käyttävät (esim. aulat, vastaanottoalueet, käytävät ja WC-tilat).
Koska vuokralainen käyttää näitä yhteisiä tiloja, hänen on maksettava niistä. Tästä syystä RSF:ää käytetään aina kuukausivuokran laskennassa. USF:n ja RSF:n välinen ero on yleensä 10-20 %. Tämä lisäys tunnetaan nimellä ”kuormituskerroin”.
Kuormituskerroin
Kuormituskerroin, johon viitataan myös nimellä yhteispinta-alatekijä, on prosentuaalinen osuus liikekiinteistön yhteisistä tiloista. Kuormituskerroin lasketaan jakamalla vuokrattavissa olevat kokonaisneliöjalat käyttökelpoisten neliöjalkojen kokonaismäärällä.
Vuokrattavissa olevat neliöjalat (RSF) ÷ Käyttökelpoiset neliöjalat (RSF – yhteiset neliöjalat SF) = Kuormituskerroin
Esimerkki
Esimerkkinä liikekiinteistön kokonaisneliöjalan pinta-ala on 200 000 neliöjalkaa, josta 25 000 neliöjalkaa on yhteisiä alueita.
200,000 ÷ 175,000 (200,000 – 25,000) = 1.14
RSF:n määrittämiseksi kerrotaan vuokralaisen USF kuormituskertoimella. Sanotaan, että vuokralainen tässä kiinteistössä haluaa vuokrata noin 4,000 neliöjalkaa käyttökelpoista tilaa.
4,000 USF x 1.14 = 4,560 RSF
Käytä aina ammattilaista
Seuraavasti jokaisen vuokralaisen, joka vuokraa suuren määrän neliöitä, tulisi aina teettää kyseisen tilan todentaminen. Lisäksi todentaminen tulisi tehdä riippumattoman ammattilaisen toimesta ennen minkäänlaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Kun tila mitataan riippumattomasti, he voivat olla varmoja siitä, että USF ja kuormituskerroin ovat virheettömiä. Koska vuokra lasketaan RSF:n perusteella, tämä voi merkitä suuria säästöjä vuokrasopimuksen keston aikana. Jos sinulla on kysyttävää liikekiinteistöstä, jonka vuokraamista harkitset, ja haluat varmistaa, että saat parhaan mahdollisen sopimuksen, ota yhteyttä yhteen asiantuntijaneuvojistamme jo tänään.