Commercieel Vastgoed 101
In commercieel vastgoed leasing wordt de meeste huur aangerekend per vierkante voet, verhuurbare vierkante voet (RSF) om precies te zijn. Deze meting is bruikbare vierkante voet (USF) plus het aandeel van een huurder in de gemeenschappelijke ruimten (USF vermenigvuldigd met de bezettingsgraad van het pand). Verhuurbaar, bruikbaar, belastingsfactor? Waar heb ik het over? Lees verder.
Ten eerste, iedere huurder daarbuiten streeft naar de best mogelijke deal. Als gevolg daarvan is het absoluut essentieel om te begrijpen hoe de vierkante meters in een commercieel pand worden berekend. Hoewel dit een vrij eenvoudige taak lijkt, zult u versteld staan van de variaties. Om fouten te voorkomen, gebruiken de meeste verhuurders de normen van de Building Owners and Managers Association (BOMA) voor het meten van hun commercieel onroerend goed.
Het is belangrijk dat u het verschil kent tussen USF en RSF, zodat elke huurder beter kan onderhandelen. Hieronder geven wij definities en bijbehorende berekeningen voor USF, RSF en de Load Factor van een gebouw. Hopelijk krijgt u na het lezen een beter idee over hoe u de beste deal kunt sluiten voor uw volgende commerciële huurovereenkomst.
Usable Square Feet (USF)
In de commerciële verhuur van onroerend goed is “bruikbare vierkante voet” precies zoals het klinkt, de vierkante voet die een huurder gebruikt tijdens het huren van een pand. In wezen gaat het om elke ruimte die uitsluitend en rechtstreeks door een huurder wordt gebruikt.
Voor huurders die een suite of meerdere suites huren, omvat de berekening van de vierkante voet van muur tot muur ook de toiletten, opslagruimten en kasten die alleen voor huurders bestemd zijn. USF omvat echter niet gemeenschappelijke ruimten zoals lobby’s, openbare toiletten, gangen en trappenhuizen.
Voor huurders die hele verdiepingen huren, omvat de bruikbare vierkante voet wel de gemeenschappelijke ruimten die alleen op die verdieping worden gebruikt. Deze omvatten gangen, openbare toiletten die de verdieping bedienen, eventuele receptieruimten, opslagkasten en elektrische ruimten.
Rentable Square Feet (RSF)
“Verhuurbare vierkante voet” wordt bepaald door een combinatie van bruikbare vierkante voet en een percentage van de gemeenschappelijke ruimten die een huurder gebruikt in het commerciële pand. Zoals eerder vermeld, zijn gemeenschappelijke ruimten gedeelde ruimte die buiten de bruikbare ruimte van een huurder ligt, maar die toch door hem, zijn personeel of zijn gasten wordt gebruikt (d.w.z. lobby’s, receptieruimten, gangen en toiletten)
Omdat een huurder deze gedeelde ruimte gebruikt, moet hij ervoor betalen. Vandaar dat RSF altijd wordt gebruikt om de maandelijkse huur te berekenen. Het verschil tussen USF en RSF ligt meestal tussen de 10 en 20%. Deze toename staat bekend als de “belastingsfactor”.
Laadfactor
De belastingsfactor, ook wel de gemeenschappelijke ruimte factor genoemd, is een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes in een commercieel pand. Om de belastingsfactor te berekenen, deelt u de totale verhuurbare vierkante voet door de totale bruikbare vierkante voet.
Rentable Square Feet (RSF) ÷ Usable Square Feet (RSF – Common Area SF) = Load Factor
Example
Voorbeeld, een commercieel pand heeft een totale vierkante voet van 200.000 en 25.000 daarvan zijn gemeenschappelijke ruimten.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
Om de RSF te bepalen, vermenigvuldigt u de USF van een huurder met de belastingsfactor. Stel dat een huurder in dit pand ongeveer 4.000 vierkante voet bruikbare ruimte wil huren.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Gebruik altijd een deskundige
Daarnaast moet elke huurder die een grote hoeveelheid vierkante voet huurt, die ruimte altijd laten verifiëren. Bovendien moet de verificatie worden gedaan door een onafhankelijke professional voordat een huurovereenkomst wordt ondertekend. Wanneer de ruimte onafhankelijk wordt gemeten, kan men er zeker van zijn dat de USF en de belastingsfactor geen fouten bevatten. Omdat de huur wordt berekend op basis van de RSF, kan dit veel geld besparen gedurende de looptijd van een huurovereenkomst. Als u vragen hebt over een commercieel pand dat u wilt huren en zeker wilt weten dat u de beste deal krijgt, neem dan vandaag nog contact op met een van onze deskundige adviseurs.