Propiedad comercial 101
En el arrendamiento de propiedades comerciales la mayoría de los alquileres se cobran por pies cuadrados, pies cuadrados alquilables (RSF) para ser exactos. Esta medida son los pies cuadrados utilizables (USF) más la parte del inquilino de las áreas comunes (USF multiplicado por el factor de carga de la propiedad). ¿Alquilables, utilizables, factor de carga? ¿De qué estoy hablando? Sigue leyendo.
En primer lugar, todos los inquilinos se esfuerzan por conseguir el mejor acuerdo posible. Como resultado, es absolutamente esencial para entender cómo los pies cuadrados en una propiedad comercial se calcula. Aunque parece una tarea bastante sencilla, te sorprenderían las variaciones. Para combatir los errores, la mayoría de los propietarios utilizan las normas de la Building Owners and Managers Association (BOMA) para medir su propiedad comercial.
Es importante saber la diferencia entre USF y RSF para ayudar a cualquier inquilino a negociar mejor. A continuación, proporcionamos definiciones y cálculos adjuntos para USF, RSF y el factor de carga de un edificio. Esperamos que después de leer esto usted tendrá una mejor idea de cómo obtener el mejor acuerdo en su próximo contrato de arrendamiento de propiedad comercial.
Pies cuadrados utilizables (USF)
En el arrendamiento de propiedad comercial «pies cuadrados utilizables» es exactamente como suena, los pies cuadrados que un inquilino utiliza durante el alquiler de una propiedad. Básicamente, significa cualquier espacio utilizado única y directamente por un inquilino.
Para los inquilinos que alquilan una suite o varias suites, este cálculo de pies cuadrados de pared a pared incluirá los baños, las áreas de almacenamiento y los armarios exclusivos del inquilino. Sin embargo, el USF no incluye las áreas comunes como vestíbulos, baños públicos, pasillos y escaleras.
Para los inquilinos que alquilan pisos enteros, los pies cuadrados utilizables se extienden a las áreas comunes que se utilizan sólo en ese piso. Esto incluye los pasillos, los baños públicos que dan servicio a esa planta, cualquier zona de recepción, los armarios de almacenamiento y las salas de electricidad.
Pies cuadrados alquilables (RSF)
Los «pies cuadrados alquilables» se determinan combinando los pies cuadrados utilizables y un porcentaje de las zonas comunes que un inquilino utiliza en la propiedad comercial. Como se mencionó anteriormente, las áreas comunes son espacios compartidos que están fuera del espacio utilizable de un inquilino, pero que siguen siendo utilizados por ellos, su personal o sus invitados (es decir, vestíbulos, áreas de recepción, pasillos y baños).
Como un inquilino está utilizando este espacio compartido, debe pagar por él. De ahí la razón por la que siempre se utiliza el RSF para calcular el alquiler mensual. La diferencia entre USF y RSF suele ser de entre el 10 y el 20%. Este incremento se conoce como «factor de carga».
Factor de carga
El factor de carga, también denominado factor de zona común, es un porcentaje de las zonas comunes de un inmueble comercial. Para calcular el factor de carga, divida el total de pies cuadrados alquilables entre el total de pies cuadrados utilizables.
Pies cuadrados alquilables (RSF) ÷ pies cuadrados utilizables (RSF – SF de área común) = Factor de carga
Ejemplo
Por ejemplo, la propiedad comercial tiene un total de pies cuadrados de 200.000 y 25.000 de ellos son áreas comunes.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
Para determinar los RSF se multiplican los USF del inquilino por el factor de carga. Digamos que un inquilino en esta propiedad quiere alquilar unos 4.000 pies cuadrados de espacio utilizable.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Siempre use un profesional
Además, cualquier inquilino que esté alquilando una gran cantidad de pies cuadrados siempre debe tener ese espacio verificado. Además, la verificación debe ser realizada por un profesional independiente antes de firmar cualquier tipo de contrato de arrendamiento. Cuando el espacio se mide de forma independiente, se puede estar seguro de que el USF y el factor de carga no tienen errores. Dado que el alquiler se calcula a partir de los USF, esto puede suponer un gran ahorro de dinero a lo largo del contrato de arrendamiento. Si tiene preguntas sobre una propiedad comercial que está pensando en arrendar, y quiere asegurarse de que está obteniendo el mejor trato, póngase en contacto con uno de nuestros expertos asesores hoy mismo.