Ci sono alcuni casi in cui, ai fini fiscali, la proprietà immobiliare può essere trattata sia come proprietà detenuta a scopo di investimento o di affari che come residenza primaria. Questo può comportare l’esclusione e/o il rinvio delle plusvalenze utilizzando più sezioni dell’Internal Revenue Code (“IRC”). La Revenue Procedure 2005-14 fornisce una guida specifica sull’applicazione dei §§ 121 e 1031 dell’Internal Revenue Code a una singola disposizione di proprietà.
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
Il § 121 dell’IRC prevede che un contribuente possa escludere fino a $250.000 di plusvalenza (o fino a $500.000 se sposato e in regime di unione) sulla vendita della propria residenza primaria. I requisiti specifici per tale esclusione sono i seguenti:
- La proprietà deve essere stata posseduta e utilizzata dal venditore come residenza primaria per 2 degli ultimi 5 anni;
- L’esclusione si applica solo al guadagno maturato mentre la proprietà veniva utilizzata come residenza primaria;
- Non può escludere il guadagno attribuibile all’ammortamento preso dopo il 1997; e
- L’esclusione può essere utilizzata solo una volta ogni due (2) anni.
IRC § 1031 – Scambio di proprietà detenute per scopi di investimento o commerciali
Il § 1031 dell’IRC permette ai contribuenti di differire le plusvalenze che sorgerebbero dalla vendita di una proprietà detenuta per scopi di investimento o commerciali reinvestendo i proventi in una nuova proprietà simile di valore uguale o maggiore. Questo rinvio include l’imposta federale sulle plusvalenze, l’imposta statale sul reddito, l’imposta netta sul reddito da investimento e la ripresa di ammortamento.
Esempi comuni che utilizzano la Procedura delle entrate 2005-14
Le due situazioni più comuni in cui entra in gioco la Procedura delle entrate 2005-14 sono: (1) quando un contribuente converte la sua residenza primaria in un investimento immobiliare; e (2) quando un contribuente tratta una parte della sua proprietà come residenza primaria e un’altra parte come investimento immobiliare. Ai fini della semplicità, entrambi gli esempi qui sotto presuppongono che non ci sia alcun debito sulla proprietà quando viene venduta.
Esempio #1 – Conversione della residenza primaria in proprietà di investimento
Lucy acquista una casa nel 2010 per 500.000 dollari e ci vive come sua residenza primaria. Nel 2017 decide di lasciare la casa e iniziare ad affittarla su Air BnB. Dopo averla affittata per 2 anni, decide di vendere la casa nel 2019 per 900.000 dollari. Supponiamo che la sua base rettificata nella casa sia di 500.000 dollari. Di conseguenza, Lucy realizzerà un guadagno di 400.000 dollari (900.000 dollari di prezzo di vendita meno 500.000 dollari di base rettificata).
Siccome Lucy aveva affittato la casa negli ultimi 2 anni prima di venderla, è stata in grado di convertire con successo la casa in “proprietà di investimento” che si sarebbe qualificata per il differimento d’imposta ai sensi dell’IRC § 1031. Procedura fiscale 2008-16. Inoltre, Lucy ha vissuto nella casa come sua residenza primaria per 2 degli ultimi 5 anni prima che la vendesse, così può anche escludere una parte della sua plusvalenza sotto l’esclusione della residenza primaria IRC § 121.
Quindi cosa può fare Lucy per la sua plusvalenza di $400.00? In primo luogo, come notato sopra, può escludere $250.000 del guadagno sotto l’esclusione della residenza primaria IRC § 121. Inoltre, può rinviare i restanti $150.000 di guadagno, reinvestendo il resto dei proventi netti in una nuova proprietà di investimento del valore di almeno $550.000 ($900K prezzo di vendita meno l’esclusione $250K che ha preso), con le solite regole di uno scambio 1031 che si applicano.
Il risultato netto per Lucy è di essere in grado di tenere 250.000 dollari del contante dalla sua vendita esentasse, e poi rinviare le tasse sul resto del suo guadagno facendo uno scambio 1031.
Esempio #2 – Vendere una proprietà multifamiliare o mista
John e Yoko sono una coppia sposata che compra un duplex nel 2012 per 1.000.000 dollari. Affittano un’unità e vivono nell’altra unità come residenza primaria. Nel 2019, decidono di vendere il duplex per 1.600.000 dollari. Negli anni in cui John e Yoko hanno presentato le tasse mentre possedevano il duplex, hanno preso un totale di 40.000 dollari di ammortamento sul 50% dell’edificio che è stato assegnato all’unità in affitto. Le plusvalenze di John e Yoko e il recupero del deprezzamento saranno calcolati come segue:
Quando John e Yoko vendono il duplex, potranno usare l’esclusione della residenza primaria IRC § 121 per escludere i 300.000 dollari di guadagno sull’unità di residenza primaria (ricordate, potete escludere fino a 500.000 dollari di guadagno se siete una coppia sposata). Inoltre, saranno in grado di rinviare i $340.000 di guadagno in conto capitale e di recupero del deprezzamento sull’unità di investimento facendo uno scambio 1031 e acquistando una proprietà di investimento del valore di almeno $800.000 (cioè il valore della parte di investimento della proprietà che viene venduta). Di nuovo, si applicherebbero le solite regole di uno scambio 1031.
Il risultato netto per John e Yoko è che possono escludere tutte le plusvalenze dalla vendita della loro unità di residenza primaria e tenere tutti gli 800.000 dollari del ricavato della vendita di quella parte del duplex. Inoltre, possono rinviare i loro interi $340.000 in guadagni di capitale e la ricattura di deprezzamento sull’unità di investimento facendo uno scambio 1031.
Come sempre, fate valutare al vostro consulente fiscale la combinazione di combinare l’esclusione della residenza primaria con uno scambio 1031 per evitare qualsiasi conseguenza fiscale inaspettata.