Vannak olyan esetek, amikor adózási szempontból az ingatlan befektetési vagy üzleti céllal tartott ingatlanként és elsődleges lakóhelyként is kezelhető. Ez az Internal Revenue Code (“IRC”) több szakaszának alkalmazásával a tőkenyereség kizárását és/vagy halasztását eredményezheti. A 2005-14-es adóeljárás konkrét útmutatást nyújt az Internal Revenue Code 121. és 1031. §-ainak az ingatlan egyetlen elidegenítésére történő alkalmazásáról.
IRC 121. § – Elsődleges lakóhely kizárása
Az IRC 121. §-a előírja, hogy az adófizető legfeljebb 250 000 dollárig (vagy 500 000 dollárig, ha házasok és együttesen adózók) kizárhatja az elsődleges lakóhely eladásából származó tőkenyereséget. Az ilyen kizárás konkrét feltételei a következők:
- Az ingatlannak az elmúlt 5 évből 2 évben az eladó tulajdonában és elsődleges lakóhelyeként kellett lennie;
- a kizárás csak az ingatlan elsődleges lakóhelyként való használata során keletkezett nyereségre vonatkozik;
- nem lehet kizárni az 1997 után elszámolt értékcsökkenésnek tulajdonítható nyereséget; és
- a kizárás csak két (2) évente egyszer vehető igénybe.
IRC § 1031 – Befektetési vagy üzleti célokra tartott ingatlan cseréje
Az IRC 1031. §-a lehetővé teszi az adófizetők számára, hogy elhalasszák a befektetési vagy üzleti célokra tartott ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereséget azáltal, hogy a bevételt egy azonos vagy nagyobb értékű új, hasonló jellegű ingatlanba fektetik be. Ez a halasztás magában foglalja a szövetségi tőkenyereségadót, az állami jövedelemadót, a nettó befektetési jövedelemadót és az értékcsökkenés visszaforgatását.
Gyakori példák a 2005-14-es adóeljárás alkalmazásával
A 2005-14-es adóeljárás két leggyakoribb helyzete a következő: (1) amikor az adóalany elsődleges lakóhelyét befektetési célú ingatlanná alakítja át; és (2) amikor az adóalany ingatlanának egy részét elsődleges lakóhelyként, egy másik részét pedig befektetési célú ingatlanként kezeli. Az egyszerűség kedvéért az alábbiakban mindkét példa feltételezi, hogy az ingatlan eladásakor nincs adósság az ingatlanon.
1. példa – Elsődleges lakóhely átalakítása befektetési ingatlanná
Lucy 2010-ben vásárol egy házat 500 000 dollárért, és elsődleges lakóhelyként él benne. 2017-ben úgy dönt, hogy kiköltözik a házból, és elkezdi bérbe adni azt az Air BnB-n. Miután 2 évig bérbe adta, úgy dönt, hogy 2019-ben eladja a házat 900 000 dollárért. Tegyük fel, hogy a házban lévő korrigált alapja 500 000 dollár. Következésképpen Lucy 400 000 $ nyereséget realizál (900 000 $ eladási ár mínusz 500 000 $ korrigált alap).
Mivel Lucy az elmúlt 2 évben bérbe adta a házat, mielőtt eladta, sikeresen át tudta alakítani a házat “befektetési ingatlanná”, amely az IRC 1031. §-a alapján adóhalasztásra jogosult. A 2008-16-os adóeljárás. Ráadásul Lucy az eladás előtti 5 évből 2 évben elsődleges lakóhelyként élt a házban, így a tőkenyereségének egy részét szintén kizárhatja az IRC 121. § szerinti elsődleges lakóhely kizárás alapján.
Mit tehet tehát Lucy a 400,00 dolláros tőkenyereségével? Először is, ahogy fentebb említettük, a nyereségből 250 000 $-t kizárhat az IRC 121. § szerinti elsődleges lakóhelyre vonatkozó kizárás alapján. Ezenkívül elhalaszthatja a fennmaradó 150 000 $ nyereséget, ha a nettó bevétel fennmaradó részét újra befektetheti egy legalább 550 000 $ értékű új befektetési ingatlanba (900 000 $ eladási ár mínusz a 250 000 $-os kizárás), a 1031-es csere szokásos szabályainak alkalmazásával.
A nettó eredmény Lucy számára az, hogy az eladásból származó készpénzből 250 000 USD-t adómentesen megtarthat, majd az 1031-es cserével elhalasztja az adófizetést a nyereség fennmaradó része után.
2. példa – Többlakásos vagy vegyes célú ingatlan eladása
John és Yoko egy házaspár, akik 2012-ben 1 000 000 USD-ért vásárolnak egy kétlakásos ingatlant. Az egyik egységet bérbe adják, a másikban pedig elsődleges lakóhelyként élnek. 2019-ben úgy döntenek, hogy eladják az ikerházat 1 600 000 dollárért. Azokban az években, amikor John és Yoko adóbevallást nyújtott be, amíg a duplex tulajdonosa volt, összesen 40 000 USD értékcsökkenést számoltak el az épület azon 50%-a után, amelyet a bérbe adott egységhez rendeltek. John és Yoko tőkenyereségét és az értékcsökkenés visszaforgatását a következőképpen számítják ki:
Amikor John és Yoko eladja a duplexet, az IRC 121. §-ának elsődleges lakóhelyre vonatkozó kizárását felhasználva kizárhatják az elsődleges lakóegységen elért 300 000 $ nyereséget (ne feledje, házaspár esetén legfeljebb 500 000 $ nyereséget lehet kizárni). Ezenkívül a befektetési egységen keletkező 340 000 USD tőkenyereséget és az értékcsökkenés visszaforgatását is el tudják halasztani, ha 1031-es cserét hajtanak végre, és legalább 800 000 USD értékű befektetési ingatlant vásárolnak (azaz az eladásra kerülő ingatlan befektetési részének értékét). Ismét az 1031-es csere szokásos szabályai lennének alkalmazandók.
A nettó eredmény John és Yoko számára az, hogy kizárhatják az elsődleges lakóegységük eladásából származó összes tőkenyereséget, és megtarthatják a teljes 800 000 dolláros eladási bevételt az ikerház ezen részéből. Ezenkívül a befektetési egységen keletkező 340 000 dollárnyi tőkenyereség és értékcsökkenési leírás teljes összegét elhalaszthatják a 1031-es csere révén.
Mint mindig, kérjük, kérje meg adótanácsadóját, hogy értékelje az elsődleges lakóhelyre vonatkozó kizárás és a 1031-es csere kombinációját, hogy elkerülje a váratlan adókövetkezményeket.