Er ejendomsmarkedet på vej til at bryde sammen?

Mange amerikanere er måske bekymrede for et krak på ejendomsmarkedet. De er bekymrede over COVID-19-pandemiens uventede indvirkning på boligpriserne.

I første omgang forværrede 2020-børskrak på aktiemarkedet disse bekymringer, da boligsalget faldt. Derefter steg boligsalget uventet og nåede nye højder.

Personer, der blev fanget i finanskrisen i 2008, kan blive skræmt af, at pandemien vil føre til et nyt krak. Det er usandsynligt. Ifølge et interview med Selma Hepp, vicedirektørøkonom hos Corelogic, “er der ikke det samme overudbud af boliger denne gang. I stedet er der et underudbud.”

10 advarselstegn på et krak

Der er 10 tegn på et krak på boligmarkedet. De første fem er kritiske. De er, når en aktivboble brister, uregulerede realkreditlån stiger, renterne stiger hurtigt, rentekurven vender om, og Kongressen ændrer den føderale skattelovgivning.

De andre fem tegn kan bidrage til et krak, men er mindre kritiske. De omfatter et større antal hushandler, advarsler fra eksperter, færre boliger til overkommelige priser og en tilbagevenden til risikable derivater.

Lad os se nærmere på hver enkelt af dem.

Aktivbobler brister

De fleste krak sker, efter at en aktivboble er bristet. Et tegn på en potentiel boble er et hurtigt stigende boligsalg. I februar nåede salget af eksisterende boliger et højdepunkt før pandemien. Der blev solgt boliger med en årlig hastighed på 5,76 millioner om året. Det ændrede sig alt sammen, efter at den nationale nødsituation blev erklæret. Salget af boliger styrtdykkede til 3,91 mio. enheder i maj.

Overraskende nok satte pandemien derefter skub i salget af boliger. Familier, der kunne flytte ud af de overfyldte byer, drog til mindre tætbefolkede områder. De, der arbejdede hjemme, ønskede også større rum. Takket være Feds tiltag var renten på det laveste niveau i 50 år. Det satte yderligere gang i efterspørgslen.

I juli nåede salget op på 5,86 mio. boliger. I oktober var den blomstret op til 6,86 millioner og overgik dermed toppen fra før pandemien.

Huspriserne tyder også på en boligboble. Pandemien har ikke bremset boligpriserne overhovedet, i stedet er de skudt i vejret. I september 2020 lå de på en rekordhøjde på 226.800 dollars ifølge Case-Shiller Home Price Index.

Pandemien har skabt høje arbejdsløshedsprocenter. Dette kan føre til tvangsauktioner, da folk ikke har råd til at betale deres realkreditlån. Men det er usandsynligt, at det vil påvirke boligmarkedet i 2021, ifølge Hepp. “De tvangsauktioner, der finder sted i 2020 eller 2021, vil ikke påvirke markedet før 2022,” sagde hun. “Det vil tage så lang tid for husene at gå gennem tvangsauktionsprocessen og påvirke markedet.”

Stigning i uregulerede realkreditmæglere

En anden bekymring er, når antallet af uregulerede realkreditmæglere stiger. I 2019 udgjorde de 54,5 % af alle lån. Det er en stigning fra 53,6 % af i 2018. Seks af de 10 største realkreditudbydere er ikke banker. I 2018 var fem af de 10 største uregulerede.

Stigende renter

Højere renter gør lånene dyrere. Det bremser boligbyggeriet og mindsker udbuddet. Det bremser også udlånet, hvilket reducerer efterspørgslen. Alt i alt vil en langsom og jævn stigning i renten ikke skabe en katastrofe. Men hurtigt stigende renter vil gøre det.

Højere renter gik forud for boligkollapset i 2006. Mange låntagere havde dengang rentebærende lån og realkreditlån med justerbar rente. I modsætning til et konventionelt lån stiger renterne med disse sammen med Fed Funds-renten. Mange havde også indledende teaser-renter, der blev nulstillet efter tre år. Da den amerikanske centralbank hævede renten samtidig med, at den blev nulstillet, fandt låntagerne ud af, at de ikke længere havde råd til at betale afdragene. Boligpriserne var faldet, så disse panthavere kunne ikke betale afdrag eller sælge huset. Som følge heraf steg misligholdelsesprocenten.

Historien om Fed Funds Rate afslører, at Fed hævede renten for hurtigt mellem 2004 og 2006. Den højeste sats var 1,0 % i juni 2004 og blev fordoblet til 2,25 % i december. Den fordobledes igen til 4,25 % i december 2005. Seks måneder senere var renten 5,25 %. Fed har hævet renten i et langt langsommere tempo siden 2015.

Inverteret afkastkurve

Et advarselstegn for ejendomsmarkedet er, når afkastkurven på amerikanske statsobligationer inverteres. Det er, når renterne for kortfristede statsobligationer bliver højere end de langfristede renter. De normale kortfristede renter er lavere, fordi investorerne ikke kræver et højt afkast for at investere i mindre end et år. Når det inverteres, betyder det, at investorerne mener, at den korte løbetid er mere risikabel end den lange løbetid. Det spiller ravage på realkreditmarkedet og signalerer ofte en recession.

Rentekurven blev kortvarigt inverteret i februar og marts 2020. Den 9. marts 2020 faldt afkastet på den 10-årige obligation til 0,54 %, mens afkastet på enmånedsbeviset steg til 0,57 %. Kurven vendte senere tilbage til en normal form. Den 18. december var afkastet på den 10-årige obligation 0,95 %, mens afkastet på enmånedsbrevet var 0,8 %.

Ændringer i skattelovgivningen

Boligmarkedet reagerer dramatisk, når kongressen ændrer skattelovgivningen. I første omgang troede mange, at Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) kunne have en negativ indvirkning på boligmarkedet. Planen forhøjede standardfradraget, så mange amerikanere ikke længere tog hensyn til de enkelte poster. Som følge heraf kunne de ikke drage fordel af fradraget for realkreditrenter. Af den grund var ejendomsbranchen imod TCJA.

Forskning har siden da vist, at skatteændringerne kun havde ringe effekt på boligmarkedet. Reduktionen i boligkøb hos familier med middelindkomst, der tog standardfradraget, blev opvejet af andre indkomstgrupper. Loven fordoblede standardfradraget, hvilket gav mere indkomst til lavindkomstfamilier, som så havde råd til at købe en bolig. Familier med høje indkomster fortsatte med at bruge specificerede fradrag. Andre skattelettelser gjorde dem også mere i stand til at købe nye boliger.

Banker vender tilbage til at bruge derivater

Ejendomsmarkedet kan kollapse, hvis banker og hedgefonde vender tilbage til at investere i risikable finansielle produkter i samme omfang, som de gjorde i 2007. Disse derivater var en af hovedårsagerne til finanskrisen. Bankerne opsplittede realkreditlån og videresolgte dem i realkreditbaserede værdipapirer (MBS).

Med tiden blev MBS’erne en større forretning end selve realkreditlånene. Så bankerne solgte realkreditlån til stort set hvem som helst. De havde brug for dem til at understøtte derivaterne. De skar dem op i skiver, så dårlige realkreditlån blev skjult i bundter med gode realkreditlån. Når låntagerne så misligholdte deres forpligtelser, blev alle derivaterne mistænkt for at være dårlige. Dette fænomen forårsagede Bear Stearns og Lehman Brothers’ undergang.

Stigning i antallet af “flippede” huse

Hjemflipping spillede en stor rolle under recessionen i 2008. Spekulanter købte boliger, foretog moderate forbedringer og solgte dem, da priserne fortsatte med at stige. I 2006 udgjorde “flips” 11,4 % af boligsalget.

Flipping er blevet betydeligt langsommere. I tredje kvartal af 2020 blev 5,1 % af alle boligsalg købt med henblik på hurtigt videresalg. Det er et fald i forhold til 6,7 % af salget i andet kvartal af 2020. Det er også lavere end det højeste niveau efter recessionen på 7,2 % i første kvartal 2019.

Faldet i flipping skyldes den reducerede opgørelse af boligbeholdningen. Samtidig er flipping blevet mere rentabelt. Attom Data Solutions rapporterer, at pandemiens effekt på flipping er modstridende og vanskelig at forudsige.

Affordable Housing Plumpsets

Et boomende boligmarked sender boligpriserne opad. Et andet tegn på en boligboble er, at udbuddet af boliger til overkommelige priser svinder ind. Boligvæksten er større end indkomstvæksten.

Der er tegn på, at dette er ved at ske. I 2017 var kun 39,1 % af lejeboligerne i hele landet overkommelige for husstande med lav indkomst. Det er et fald fra 55,7 % i 2010. Manglen er værst i byer, hvor boligpriserne er steget kraftigt.

Stigning af havniveauet

Regionale ejendomsmarkeder kan kollapse i kystområder, der er sårbare over for virkningerne af det stigende havniveau. Mindst 300 000 kystnære ejendomme vil blive oversvømmet 26 gange om året i 2045. Værdien af disse ejendomme er 136 mia. dollars. Det påvirker værdien af de 30-årige realkreditlån, der i øjeblikket bliver skrevet. I 2100 vil 2,5 millioner boliger til en værdi af 1,07 billioner dollars være i risiko for kroniske oversvømmelser. Ejendomme på begge kyster er mest udsat.

I Miami, Florida, oversvømmes gaderne af havet ved højvande. Harvard-forskere har fundet ud af, at boligpriserne i de lavere beliggende områder i Miami-Dade County og Miami Beach stiger langsommere end i resten af Florida. Ejendomme, der er i risiko for stigende havniveau, sælges med 7 % rabat i forhold til sammenlignelige ejendomme.

De fleste ejendomme i disse byer er finansieret af kommunale obligationer eller boliglån. Deres ødelæggelse vil skade investorerne og presse obligationsmarkedet. Markederne kan kollapse i disse regioner, især efter alvorlige storme.

Officielle advarsler om en boligkrise

Officielle advarsler er den mindst kritiske indikator for et sammenbrud på boligmarkedet. De kan også ofte tage fejl. For eksempel advarede William Poole, en tidligere præsident for Federal Reserve Bank of St. Louis, om en subprime-krise i et indlæg fra marts 2017. Han baserede det på det faktum, at 36% af Fannie Maes lån krævede en realkreditforsikring. Det er omtrent samme niveau som i 2006. På den anden side advarede Poole korrekt om subprime-krisen i 2005.

Kort sagt skal man være opmærksom på en officiel advarsel om en boligkrise, når mange af de andre indikatorer også blinker rødt.

Hvad vi kan lære af krakket på boligmarkedet i 2008

Krakket i 2008 blev forårsaget af nogle kræfter, som ikke længere er til stede. For det første skabte forsikringsselskaber credit default swaps, der beskyttede investorer mod tab på derivater som f.eks. realkreditbaserede værdipapirer.

For at imødekomme denne efterspørgsel efter realkreditlån tilbød banker og realkreditformidlere boliglån til stort set alle. De var ligeglade med subprime-låntagernes kreditværdighed. Bankerne solgte simpelthen realkreditlånene videre på det sekundære marked. Dette skabte større risiko på de finansielle markeder.

I 2005 indhentede boligbyggerne endelig efterspørgslen. Da udbuddet var større end efterspørgslen, begyndte boligpriserne at falde. Priserne på nye boliger faldt med 22 % fra deres højdepunkt på 262.600 dollar i marts 2007 til 204.200 dollar i oktober 2010. Det sprængte boblen.

Men Fed ignorerede disse advarsler. Financial Crisis Inquiry Commission fandt, at Fed burde have fastsat forsigtige standarder for realkreditudlån. I stedet sænkede den kun renteniveauet. Det giver generelt økonomien likviditet nok til at skabe vækst.

FED undervurderede omfanget og virkningen af subprime-hypotelykrisen i 2006. Mange af subprime-køberne var individuelle investorer, pensionskasser og pensionsfonde. De investerede i højere grad i hedgefonde og spredte dermed risikoen i hele økonomien.

Udsigterne for boligmarkedet i 2021

Boligmarkedet i 2021 vil ikke kollapse, men vil være omtumlet af flere modstridende kræfter. På den positive side har Fed lovet at holde renten lav, hvilket vil anspore til boligkøb. Vacciner vil blive mere almindeligt tilgængelige og afslutte pandemien i september 2021, forudser nogle eksperter.

Corelogic’s Hepp mener, at “de kræfter, der drev boligmarkedets ekspansion i 2020, vil fortsætte. Disse omfatter et ønske om mere plads for dem, der fortsat arbejder hjemmefra, og en præference for forstadsliv frem for overfyldte byområder.” Nogle analytikere forudser, at boliger fortsat vil være den stærkeste store sektor i økonomien.

Den økonomiske skade fra pandemien vil fortsat påvirke boligmarkedet i 2021. Rekordhøje arbejdsløshedsniveauer vil resultere i et stigende antal misligholdelser og tvangsauktioner af realkreditlån. Dette vil ifølge CoreLogic toppe i juli 2021 uden at forårsage et ejendomskollaps. Til den tid vil en forbedring i økonomien generelt som følge af vaccinen løfte boligmarkedet med sig.