多くのアメリカ人が不動産市場の暴落を心配しているかもしれません。 彼らは、COVID-19のパンデミックによる住宅価格への予想外の影響を懸念しています。
最初は、2020年の株式市場の暴落によって、住宅販売が暴落し、これらの懸念が悪化しました。 その後、住宅販売は予想外に上昇に転じ、最高値を更新した。
2008年の金融危機に巻き込まれた人たちは、パンデミックが再び暴落につながるのではないかと怯えているかもしれない。 その可能性は低い。 コアロジックの副主任エコノミスト、セルマ・ヘップ氏のインタビューによると、「今回は住宅の供給過剰のようなことはない。 むしろ供給不足だ」
Key Takeaways
暴落を予測する最善の方法は、これらの10の警告サインを探すことだ。 これらの中には発生したものもありますが、多くは発生していません。 最初の5つが最も重要である。 もし10個すべてが急激に発生したら、クラッシュの可能性が高くなる。
- 資産バブル崩壊
- 規制のない住宅ローンの増加
- 金利の急上昇
- イールドカーブの反転
- 連邦税法の変更
- 危険な誘導品への回帰
- ハウスフリッパーの増加
- 手頃な価格の住宅の減少
- 海面上昇
- 当局からの警告
。
暴落の10の警告サイン
住宅市場の暴落には10のサイン（兆候）が存在する。 最初の5つが重要です。 それらは、資産バブルが崩壊し、規制されていない住宅ローンが増え、金利が急上昇し、イールドカーブが反転し、議会が連邦税制を変更したときである。
他の5つの兆候は暴落の一因となり得るが、それほど重大なものではない。
資産バブルの崩壊
ほとんどの暴落は、資産バブルが崩壊した後に起こります。 バブルの兆候として、住宅販売件数が急増していることが挙げられます。 2月、中古住宅販売件数はパンデミック前のピークに達した。 年間576万戸のペースで住宅が売れていた。 それが、国家非常事態宣言が出されると、一変した。 5月の住宅販売数は391万戸に激減した。
意外なことに、その後、パンデミックは住宅販売を押し上げた。 混雑した都市から引っ越すことができた家族は、人口密度の低い地域へと向かった。 また、自宅で仕事をしている人たちは、より広いスペースを求めた。 FRBのおかげで、金利は50年来の低水準にあり、これが需要をさらに押し上げた。 10月には686万戸に達し、パンデミック前のピークを上回った。
住宅価格も住宅バブルを示唆している。 パンデミックは住宅価格をまったく減速させず、それどころか急騰している。 ケース・シラー住宅価格指数によると、2020年9月には、過去最高の226,800ドルでした。
パンデミックは、高い失業率を生み出しました。 これは、人々が住宅ローンを支払う余裕がないため、差し押さえにつながる可能性がある。 しかし、ヘップ氏によれば、それが2021年の住宅市場に影響を与えることはなさそうだ。 「2020年や2021年に発生する差し押さえは、2022年まで市場に影響を及ぼさないでしょう」と彼女は言います。 “住宅が差し押さえのプロセスを経て市場に影響を与えるには、それだけの時間がかかるだろう”
Unregulated Mortgage Brokersの増加
もう一つの懸念は、規制されていないモーゲージブローカーが増加した場合である。 2019年、彼らは全ローンの54.5%をオリジネートした。 2018年の53.6％から増加しています。 最大の住宅ローン貸し手10社のうち6社が銀行ではありません。 2018年には、トップ10のうち5社が規制されていませんでした。
規制されていない住宅ローンブローカーには、銀行と同様の政府監視がありません。 また、「震災復興支援」、「被災地復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」、「被災地の復興支援」。 それは住宅建設を遅らせ、供給を減少させる。 また、融資が遅くなり、需要が減る。 全体として、緩やかで安定した金利上昇は大惨事を引き起こさないだろう。 しかし、急速に金利が上昇する。
連邦準備制度は、コロナウイルスの大流行時に企業を助けるために金利をゼロに引き下げた。 その結果、住宅ローン金利は記録的な低水準に低下しました。 FRBは2023年までこの金利水準を維持すると約束した。
2006年の住宅崩壊に先立ち、金利が上昇した。 当時、多くの借り手は金利のみのローンと調整可能な金利の住宅ローンを組んでいた。 従来のローンとは異なり、それらの金利はFFレートに沿って上昇する。 また、多くの人が3年後にリセットされるティーザー入門金利を持っていた。 金利がリセットされると同時に連邦準備制度理事会が金利を引き上げると、借り手は支払えなくなった。 住宅価格が下落したため、住宅ローン保有者は支払いを続けることができず、住宅を売却することもできなくなった。 その結果、デフォルト率が上昇した。
Fed Funds Rate の歴史は、FRB が 2004 年から 2006 年にかけて金利を上げすぎたことを明らかにしている。 2004年6月の最高金利は1.0％であったが，12月には2.25％と倍増した。 2005年12月には再び2倍の4.25%になった。 その半年後、5.25%になった。 2015年以降、FRBの利上げペースはかなり緩やかになっている。
逆転イールドカーブ
不動産市場への警告サインは、米国債のイールドカーブが反転するときである。 これは、短期の国債の金利が長期の利回りより高くなるときです。 通常の短期利回りは、投資家が1年未満の投資に高いリターンを求めないため、低くなっている。 それが逆転すると、投資家は短期を長期よりリスクが高いと考えることになる。 それは住宅ローン市場に大混乱をもたらし、しばしば景気後退のシグナルとなる。
イールドカーブは2020年2月と3月に一時的に反転した。 2020年3月9日、10年債の利回りは0.54%に低下し、1ヶ月札の利回りは0.57%に上昇した。 その後、カーブは正常な形状に戻った。 12月18日までに、10年債の利回りは0.95％、1ヶ月札の利回りは0.8％となった。
2008、2000、1991、1981年の不況前にイールドカーブは反転している。 当初は、減税・雇用法（TCJA）が住宅に悪影響を及ぼすのではないかと多くの人が考えていました。 この法案では標準控除額が引き上げられたため、多くのアメリカ人は項目別控除をしなくなりました。 その結果、住宅ローン金利控除を利用することができなくなったのです。 そのため、不動産業界はTCJAに反対しました。
その後の調査で、税制改正は住宅市場にはほとんど影響を及ぼさなかったことが明らかになりました。 標準控除を受けた中所得者層による住宅購入の減少は、他の所得者層によって相殺された。 この法律では標準控除額が2倍になり、低所得者層が住宅を購入できるようになり、収入が増えました。 高所得者層は引き続き項目別控除を利用した。
銀行がデリバティブに回帰
銀行やヘッジファンドが2007年のようにリスクの高い金融商品への投資に回帰すれば、不動産市場は崩壊する可能性がある。 これらのデリバティブは、金融危機の主な原因でした。 銀行は住宅ローンを切り刻み、住宅ローン担保証券 (MBS) として再販した。 そのため、銀行は住宅ローンをほとんど誰にでも売った。 銀行は、デリバティブを支えるために住宅ローンを必要としていたのです。 銀行は住宅ローンを切り刻み、不良住宅ローンが優良住宅ローンと一緒に隠されるようにしました。 そして、借り手が債務不履行に陥ると、すべてのデリバティブが不良債権であることが疑われた。 この現象は、ベア・スターンズとリーマン・ブラザーズの破滅を引き起こした。
「反転」住宅の増加
Home flipping は、2008年の不況時に大きな役割を演じた。 投機筋が住宅を購入し、適度な改良を加え、価格が上昇し続ける中で売却したのです。 2006 年、反転販売は住宅販売の 11.4% を占めた。
反転販売はかなり減速している。 2020年第3四半期には、住宅販売全体の5.1％が迅速な転売のために購入された。 これは、2020年第2四半期の販売数の6.7％より減少している。 また、景気後退後の最高値である2019年第1四半期の7.2％よりも低い。
フリッピングの減少は、住宅在庫の減少が原因である。 同時に、フリッピングはより収益性が高くなった。 Attom Data Solutionsは、パンデミックのフリッピングへの影響は矛盾しており、予測が困難であると報告している。
「フリッピング」住宅は1年以内に購入、改装、そして販売される。
Affordable Housing Plummets
住宅市場の好況により住宅価格は上昇する。 住宅バブルのもう一つの兆候は、手頃な価格の住宅の利用可能性が縮小することである。 住宅の伸びは所得の伸びを上回る
これが起きている兆候はある。 2017年、低所得世帯にとって手頃な価格の賃貸住宅は、全米でわずか39.1％でした。 2010年の55.7％から低下している。 住宅価格が高騰した都市では不足率が最悪だ。
2019年、既存の一戸建て住宅の販売価格の中央値は8年連続で世帯収入の中央値より速く上昇した。
Rising Sea Levels
地域不動産市場は、海面上昇による影響を受けやすい沿岸部で崩壊しかねない。 少なくとも 30 万の沿岸の不動産が、2045 年までに年間 26 回浸水する。 その不動産の価値は 1360 億ドルである。 それは現在書かれている30年ローンの価値に影響する。 2100年までに、1兆700億ドル相当の250万戸が慢性的な洪水の危険にさらされることになる。 両海岸の不動産が最も危険である。
フロリダ州マイアミでは、満潮時には海が道路に浸水する。 ハーバード大学の研究者は、マイアミ-デイド郡とマイアミビーチの低地の住宅価格は、フロリダの他の地域よりもゆっくりと上昇していることを発見しました。 海面上昇のリスクのある不動産は、同等の不動産よりも7%割引で販売されています。
これらの都市の不動産のほとんどは、地方債または住宅ローンによって資金調達されています。 それらの破壊は投資家を傷つけ、債券市場を下落させる。 市場は、特に激しい嵐の後、これらの地域で崩壊する可能性がある。
Officials Warn of a Housing Crisis
Official warnings are the least critical indicator of a housing market collapse.これは、公式の警告は、住宅市場の崩壊の最も重要な指標である。 彼らもしばしばそれを間違えることがある。 例えば、セントルイス連邦準備銀行の元総裁ウィリアム・プールは、2017年3月の論説でサブプライム危機を警告した。 彼は、ファニーメイのローンの36％が住宅ローン保険を必要としていることを根拠とした。 これは2006年の水準とほぼ同じだ。 一方、プール氏は2005年にサブプライム危機を正しく警告している
要するに、他の多くの指標も赤く点滅しているときに、住宅危機の公式警告に注意を払うのだ
2008年の住宅市場暴落から学ぶこと
2008年の暴落は、もはや存在しないいくつかの力によって引き起こされていた。 まず、保険会社がクレジット デフォルト スワップを作成し、住宅ローン担保証券などのデリバティブの損失から投資家を保護しました。
この住宅ローンの需要を満たすために、銀行と住宅ローン ブローカーは、ほぼすべての人に住宅ローンを提供しました。 サブプライムローンの借り手の信用度など気にも留めなかった。 銀行は単に住宅ローンを流通市場で転売していた。 これは、金融市場に大きなリスクをもたらした。
多くの不適格な購入者が市場に参入し、価格が高騰した。 多くの人々は、投資としてのみ住宅を購入した。 バブルの特徴である非合理的な高揚を示した。
2005 年、住宅建設業者はついに需要に追いついた。 供給が需要を上回ったとき、住宅価格は下落し始めた。 新築住宅価格は、2007年3月の26万2600ドルのピークから、2010年10月には20万4200ドルまで22％下落した。 それがバブルの崩壊となった。
しかし、FRBはこれらの警告を無視した。 金融危機調査委員会は、FRBは慎重な住宅ローン融資基準を設定すべきだったと認定した。 その代わり、金利を引き下げただけだった。 それは一般に，成長を促すのに十分な流動性を経済に与える。
FRB は 2006 年のサブプライムローン危機の規模と影響を過小評価していた。 サブプライム購入者の多くは個人投資家、年金基金、退職基金であった。 彼らはヘッジファンドにより多く投資し、経済全体にリスクを広げた。
2021年の住宅市場の見通し
2021年の住宅市場は崩壊しないが、いくつかの矛盾する力によって揺さぶられるだろう。 ポジティブな面では、FRBが低金利を維持すると約束し、住宅購入に拍車をかける。 ワクチンの普及が進み、2021年9月にはパンデミックが終息すると予測する専門家もいる。
Corelogic のヘップ氏は、「2020年に住宅市場の拡大を促した力は今後も続くだろう」と考えている。 その中には、在宅勤務を続ける人たちがより広い空間を求めることや、混雑した都市空間よりも郊外での生活を好むことなどが含まれます。” 一部のアナリストは、住宅は経済の主要部門の中で最も強い状態を維持すると予測している
パンデミックによる経済的ダメージは、2021年の住宅市場にも影響を及ぼし続けるだろう。 記録的なレベルの失業率は、住宅ローンの延滞と差し押さえの件数の増加をもたらすだろう。 これは、コアロジックによると、不動産崩壊を引き起こすことなく、2021年7月にピークを迎える。 その時までに、ワクチンの結果、経済全体の改善が、それとともに住宅市場を持ち上げるだろう