Monet amerikkalaiset saattavat olla huolissaan kiinteistömarkkinoiden romahduksesta. He ovat huolissaan COVID-19-pandemian odottamattomista vaikutuksista asuntojen hintoihin.
Aluksi vuoden 2020 pörssiromahdus pahensi näitä pelkoja, kun asuntojen myynti romahti. Sitten asuntomyynti kääntyi yllättäen nousuun ja nousi uusiin huippulukemiin.
Vuoden 2008 finanssikriisiin joutuneet ihmiset saattavat pelätä, että pandemia johtaa uuteen romahdukseen. Se on epätodennäköistä. Corelogicin varapääekonomistin Selma Heppin haastattelun mukaan ”asuntojen ylitarjontaa ei ole tällä kertaa yhtä paljon. Sen sijaan on alitarjontaa.”
- Key Takeaways
- 10 varoitusmerkkiä romahduksesta
- Varallisuuskuplat puhkeavat
- Sääntelemättömien asuntolainanvälittäjien lisääntyminen
- Korkojen nousu
- Käänteinen tuottokäyrä
- Verolainsäädännön muutokset
- Pankit palaavat käyttämään johdannaisia
- Flippattujen asuntojen lisääntyminen
- Kohtuuhintaiset asunnot romahtavat
- Merenpinnan kohoaminen
- Viranomaiset varoittavat asuntokriisistä
- Mitä voimme oppia vuoden 2008 asuntomarkkinoiden romahduksesta
- Asuntomarkkinoiden näkymät vuonna 2021
Key Takeaways
Paras tapa ennustaa romahdus on etsiä näitä 10 varoitusmerkkiä. Osa näistä on toteutunut, mutta monet eivät. Viisi ensimmäistä ovat tärkeimmät. Jos kaikki 10 esiintyvät nopeasti, kolari on todennäköisempi.
- Varallisuuskupla puhkeaa
- Sääntelemättömien asuntolainojen lisääntyminen
- Korkojen nopea nousu
- Käänteinen tuottokäyrä
- Liittovaltion verosäännöstön muuttuminen
- Paluu riskialttiisiin johdannaisiin
- Talojen flippaajien määrän lisääntyminen
- Vähenevät kohtuuhintaiset asunnot
- Merenpinnan nousu
- Virkamiesten varoitukset
.
10 varoitusmerkkiä romahduksesta
On 10 merkkiä asuntomarkkinoiden romahduksesta. Viisi ensimmäistä ovat kriittisiä. Ne ovat, kun omaisuuskupla puhkeaa, sääntelemättömät asuntolainat lisääntyvät, korot nousevat nopeasti, tuottokäyrä kääntyy ja kongressi muuttaa liittovaltion verolakia.
Viisi muuta merkkiä voivat edesauttaa romahdusta, mutta ne ovat vähemmän kriittisiä. Niihin kuuluvat talojen flippaajien määrän lisääntyminen, asiantuntijoiden varoitukset, kohtuuhintaisten asuntojen väheneminen ja paluu riskialttiisiin johdannaisiin.
Katsotaanpa kutakin niistä tarkemmin.
Varallisuuskuplat puhkeavat
Useimmat romahdukset tapahtuvat sen jälkeen, kun varallisuuskupla on puhjennut. Yksi merkki mahdollisesta kuplasta on nopeasti kasvava asuntomyynti. Helmikuussa olemassa olevien asuntojen myynti saavutti pandemiaa edeltävän huippunsa. Asuntoja myytiin 5,76 miljoonaa vuodessa. Kaikki muuttui sen jälkeen, kun kansallinen hätätila julistettiin. Asuntojen myynti romahti toukokuussa 3,91 miljoonaan kappaleeseen.
Yllättäen pandemia lisäsi sitten asuntojen myyntiä. Perheet, jotka pystyivät muuttamaan pois ahtaista kaupungeista, suuntasivat harvemmin asutuille alueille. Kotona työskentelevät halusivat myös suurempia tiloja. Fedin toimien ansiosta korot olivat 50 vuoden alimmillaan. Tämä vauhditti kysyntää entisestään.
Heinäkuuhun mennessä myynti oli saavuttanut 5,86 miljoonaa asuntoa. Lokakuuhun mennessä se oli noussut 6,86 miljoonaan, mikä ylitti pandemiaa edeltäneen huippulukeman.
Myös asuntojen hinnat viittaavat asuntokuplaan. Pandemia ei ole hidastanut asuntojen hintoja lainkaan, vaan ne ovat pikemminkin nousseet pilviin. Syyskuussa 2020 ne olivat Case-Shillerin asuntohintaindeksin mukaan ennätykselliset 226 800 dollaria.
Pandemia on luonut korkeat työttömyysluvut. Tämä voi johtaa pakkohuutokauppoihin, koska ihmisillä ei ole varaa maksaa asuntolainojaan. Mutta se ei Heppin mukaan todennäköisesti vaikuta asuntomarkkinoihin vuonna 2021. ”Vuonna 2020 tai 2021 tapahtuvat pakkohuutokaupat vaikuttavat markkinoihin vasta vuonna 2022”, hän sanoi. ”Kestää niin kauan, että talot käyvät läpi ulosottoprosessin ja vaikuttavat markkinoihin.”
Sääntelemättömien asuntolainanvälittäjien lisääntyminen
Toinen huolenaihe on, kun sääntelemättömien asuntolainanvälittäjien määrä kasvaa. Vuonna 2019 ne myönsivät 54,5 % kaikista lainoista. Se on enemmän kuin 53,6 % vuonna 2018. 10:stä suurimmasta asuntolainanvälittäjästä kuusi ei ole pankkeja. Vuonna 2018 10:stä suurimmasta viisi oli sääntelemättömiä.
Sääntelemättömillä asuntolainanvälittäjillä ei ole samanlaista viranomaisvalvontaa kuin pankeilla. Tämä tekee niistä alttiimpia romahtamaan, jos asuntomarkkinat taas heikkenevät.
Korkojen nousu
Koron nousu tekee lainoista kalliimpia. Se hidastaa asuntorakentamista ja vähentää tarjontaa. Se hidastaa myös lainanantoa, mikä vähentää kysyntää. Kaiken kaikkiaan hidas ja tasainen korkojen nousu ei aiheuta katastrofia. Nopeasti nousevat korot sen sijaan nousevat.
Liittovaltion keskuspankki on laskenut korot nollaan auttaakseen yrityksiä koronaviruspandemian aikana. Tämän seurauksena asuntolainojen korot ovat laskeneet ennätysalhaisiin lukemiin. Fed on luvannut pitää korot tällä tasolla vuoteen 2023 asti.
Korot nousivat ennen asuntomarkkinoiden romahdusta vuonna 2006. Monilla lainanottajilla oli tuolloin vain korkoa maksavia lainoja ja vaihtuvakorkoisia asuntolainoja. Toisin kuin tavanomaisen lainan kohdalla, niiden korot nousevat Fed Funds -koron mukana. Monilla oli myös alkuvaiheen korkoja, jotka nollautuivat kolmen vuoden kuluttua. Kun Yhdysvaltain keskuspankki nosti korkoja samaan aikaan, lainanottajat huomasivat, ettei heillä ollut enää varaa maksaa maksuja. Asuntojen hinnat olivat laskeneet, joten nämä asuntolainanhaltijat eivät pystyneet maksamaan maksuja tai myymään taloa. Tämän seurauksena maksukyvyttömyysasteet nousivat.
Fed funds -korkojen historiasta käy ilmi, että Fed nosti korkoja liian nopeasti vuosina 2004-2006. Ylin korko oli 1,0 % kesäkuussa 2004 ja kaksinkertaistui 2,25 %:iin joulukuuhun mennessä. Se kaksinkertaistui jälleen 4,25 prosenttiin joulukuuhun 2005 mennessä. Kuusi kuukautta myöhemmin korko oli 5,25 prosenttia. Vuodesta 2015 lähtien Fed on nostanut korkoja paljon hitaammin.
Käänteinen tuottokäyrä
Varoitusmerkki kiinteistömarkkinoille on, kun Yhdysvaltain valtionlainojen tuottokäyrä kääntyy. Silloin lyhytaikaisten valtionlainojen korot nousevat korkeammiksi kuin pitkän aikavälin tuotot. Normaalit lyhytaikaiset tuotot ovat matalammat, koska sijoittajat eivät vaadi korkeaa tuottoa sijoittaakseen alle vuodeksi. Kun tämä kääntyy, se tarkoittaa, että sijoittajat pitävät lyhytaikaista korkoa riskipitoisempana kuin pitkää korkoa. Tämä tekee tuhoa asuntolainamarkkinoille ja on usein merkki taantumasta.
Tuottokäyrä kääntyi lyhyesti helmi- ja maaliskuussa 2020. Maaliskuun 9. päivänä 2020 10-vuotisen velkakirjan tuotto laski 0,54 %:iin, kun taas yhden kuukauden velkakirjan tuotto nousi 0,57 %:iin. Myöhemmin käyrä palasi normaaliin muotoonsa. Joulukuun 18. päivään mennessä 10-vuotisen velkakirjan tuotto oli 0,95 %, kun taas yhden kuukauden setelin tuotto oli 0,8 %.
Tuottokäyrä kääntyi ylösalaisin ennen vuosien 2008, 2000, 1991 ja 1981 taantumia.
Verolainsäädännön muutokset
Asuntomarkkinat reagoivat jyrkästi kongressin muuttaessa verolainsäädäntöä. Aluksi monet ajattelivat, että Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) voisi vaikuttaa kielteisesti asumiseen. Suunnitelma nosti vakiovähennystä, joten monet amerikkalaiset eivät enää eritelleet veroja. Tämän seurauksena he eivät voineet hyödyntää asuntolainojen korkovähennystä. Tästä syystä kiinteistöala vastusti TCJA:ta.
Tutkimukset ovat sittemmin osoittaneet, että veromuutoksilla ei ollut juurikaan vaikutusta asuntomarkkinoihin. Vakiovähennyksen käyttäneiden keskituloisten perheiden asunto-ostojen väheneminen kompensoitui muissa tuloryhmissä. Laki kaksinkertaisti vakiovähennyksen, mikä antoi enemmän tuloja pienituloisille perheille, joilla oli tällöin varaa hankkia asunto. Suurituloiset perheet käyttivät edelleen eriteltyjä vähennyksiä. Myös muut veronalennukset paransivat heidän mahdollisuuksiaan ostaa uusia asuntoja.
Pankit palaavat käyttämään johdannaisia
Kiinteistömarkkinat voisivat romahtaa, jos pankit ja hedge-rahastot palaisivat sijoittamaan riskialttiisiin rahoitustuotteisiin samassa määrin kuin vuonna 2007. Nämä johdannaiset olivat merkittävä syy finanssikriisiin. Pankit paloittelivat asuntolainoja ja myivät ne edelleen asuntolainavakuudellisina arvopapereina (MBS).
Ajan myötä MBS:istä tuli suurempi bisnes kuin itse asuntolainoista. Pankit siis myivät asuntolainoja melkein kenelle tahansa. Ne tarvitsivat niitä tukemaan johdannaisia. Ne paloittelivat niitä niin, että huonot asuntolainat piilotettiin nippuihin hyvien asuntolainojen kanssa. Kun lainanottajat joutuivat maksukyvyttömiksi, kaikkien johdannaisten epäiltiin olevan huonoja. Tämä ilmiö aiheutti Bear Stearnsin ja Lehman Brothersin tuhon.
Flippattujen asuntojen lisääntyminen
Kotien flippaamisella oli suuri merkitys vuoden 2008 laman aikana. Keinottelijat ostivat koteja, tekivät kohtuullisia parannuksia ja myivät ne, kun hinnat jatkoivat nousuaan. Vuonna 2006 myytyjen asuntojen osuus oli 11,4 %.
Flippaus on hidastunut huomattavasti. Vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä 5,1 % kaikista asuntomyynneistä ostettiin nopeaa jälleenmyyntiä varten. Se on vähemmän kuin vuoden 2020 toisen neljänneksen 6,7 % myynnistä. Se on myös alhaisempi kuin taantuman jälkeinen huippuluku 7,2 % vuoden 2019 ensimmäisellä neljänneksellä.
Flippauksen väheneminen johtuu asuntokannan pienentyneestä varastosta. Samalla flippaamisesta on tullut kannattavampaa. Attom Data Solutions raportoi, että pandemian vaikutus flippaukseen on ristiriitainen ja sitä on vaikea ennustaa.
”Flippatut” asunnot ostetaan, kunnostetaan ja myydään sitten alle vuodessa.
Kohtuuhintaiset asunnot romahtavat
Kukoistavat asuntomarkkinat lähettävät asuntojen hinnat nousuun. Toinen merkki asuntokuplasta on se, että kohtuuhintaisten asuntojen saatavuus supistuu. Asuntojen määrän kasvu ylittää tulojen kasvun.
On merkkejä siitä, että näin on tapahtumassa. Vuonna 2017 vain 39,1 prosenttia vuokra-asunnoista koko maassa oli kohtuuhintaisia pienituloisille kotitalouksille. Se on vähemmän kuin 55,7 prosenttia vuonna 2010. Pula on pahin kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat ovat nousseet huimasti.
Olemassa olevien omakotitalojen mediaanimyyntihinta nousi vuonna 2019 jo kahdeksantena peräkkäisenä vuonna nopeammin kuin kotitalouksien mediaanitulot.
Merenpinnan kohoaminen
Alueittaiset kiinteistömarkkinat saattavat romahtaa merenpinnan kohoamisen vaikutuksille alttiilla rannikkoalueilla. Ainakin 300 000 rannikkokiinteistöä tulvii 26 kertaa vuodessa vuoteen 2045 mennessä. Näiden kiinteistöjen arvo on 136 miljardia dollaria. Tämä vaikuttaa tällä hetkellä myönnettävien 30-vuotisten asuntolainojen arvoon. Vuoteen 2100 mennessä 2,5 miljoonaa asuntoa, joiden arvo on 1,07 biljoonaa dollaria, on vaarassa kärsiä kroonisista tulvista. Suurimmassa vaarassa ovat kiinteistöt molemmilla rannikoilla.
Floridan Miamissa meri tulvii kaduille nousuveden aikaan. Harvardin tutkijat havaitsivat, että asuntojen hinnat Miami-Daden piirikunnan ja Miami Beachin alempana sijaitsevilla alueilla nousevat hitaammin kuin muualla Floridassa. Merenpinnan nousun vaarassa olevat kiinteistöt myydään 7 prosentin alennuksella vertailukelpoisiin kiinteistöihin nähden.
Suurin osa näiden kaupunkien kiinteistöistä rahoitetaan kunnallisilla joukkovelkakirjalainoilla tai asuntolainoilla. Niiden tuhoutuminen vahingoittaa sijoittajia ja masentaa joukkovelkakirjamarkkinoita. Markkinat voivat romahtaa näillä alueilla erityisesti ankarien myrskyjen jälkeen.
Viranomaiset varoittavat asuntokriisistä
Viralliset varoitukset ovat vähiten kriittinen indikaattori asuntomarkkinoiden romahduksesta. Ne voivat usein myös erehtyä. Esimerkiksi St. Louisin keskuspankin entinen pääjohtaja William Poole varoitti subprime-kriisistä maaliskuussa 2017 julkaistussa mielipidekirjoituksessa. Hän perusteli sitä sillä, että 36 prosenttia Fannie Maen lainoista vaati kiinnitysvakuutuksen. Se on suunnilleen sama taso kuin vuonna 2006. Toisaalta Poole varoitti subprime-kriisistä oikein vuonna 2005.
Lyhyesti sanottuna, kannattaa kiinnittää huomiota viralliseen varoitukseen asuntokriisistä, kun monet muutkin indikaattorit vilkkuvat punaista.
Mitä voimme oppia vuoden 2008 asuntomarkkinoiden romahduksesta
Vuoden 2008 romahdus johtui joistakin voimista, joita ei enää ole. Ensinnäkin vakuutusyhtiöt loivat luottoriskinvaihtosopimuksia, jotka suojasivat sijoittajia tappioilta johdannaisissa, kuten asuntolainavakuudellisissa arvopapereissa.
Tällaiseen asuntolainojen kysyntään vastatakseen pankit ja asuntolainojen välittäjät tarjosivat asuntolainoja melkein kenelle tahansa. Ne eivät välittäneet subprime-asuntolainanottajien luottokelpoisuudesta. Pankit yksinkertaisesti myivät asuntolainat edelleen jälkimarkkinoilla. Tämä aiheutti suuremman riskin rahoitusmarkkinoille.
Tähden, että markkinoille tuli niin paljon epäpäteviä ostajia, hinnat lähtivät nousuun. Monet ostivat asuntoja vain sijoituksiksi. He osoittivat irrationaalista ylenpalttisuutta, joka on kaikkien omaisuuskuplien tunnusmerkki.
Vuonna 2005 asuntorakentajat saivat vihdoin kysynnän kiinni. Kun tarjonta ylitti kysynnän, asuntojen hinnat alkoivat laskea. Uusien asuntojen hinnat putosivat 22 prosenttia maaliskuun 2007 huipputasoltaan 262 600 dollarista 204 200 dollariin lokakuussa 2010. Tämä puhkaisi kuplan.
Mutta Fed jätti nämä varoitukset huomiotta. Rahoituskriisiä tutkiva komissio totesi, että Fedin olisi pitänyt asettaa varovaiset asuntolainojen lainanantostandardit. Sen sijaan se vain laski korkoja. Tämä antaa yleensä taloudelle riittävästi likviditeettiä kasvun vauhdittamiseksi.
Fed aliarvioi subprime-luottokriisin laajuuden ja vaikutukset vuonna 2006. Monet subprime-luottojen ostajista olivat yksittäisiä sijoittajia, eläkerahastoja ja eläkerahastoja. He sijoittivat enemmän hedge-rahastoihin, mikä levitti riskin koko talouteen.
Asuntomarkkinoiden näkymät vuonna 2021
Asuntomarkkinat eivät romahda vuonna 2021, mutta ne joutuvat useiden keskenään ristiriitaisten voimien heiluttamiksi. Myönteistä on, että Fed on luvannut pitää korot alhaisina, mikä kannustaa asuntojen ostamista. Rokotteita tulee laajemmin saataville, mikä lopettaa pandemian syyskuuhun 2021 mennessä, ennustavat jotkut asiantuntijat.
Corelogicin Hepp uskoo, että ”voimat, jotka ajoivat asuntomarkkinoiden laajenemista vuonna 2020, jatkuvat. Näitä ovat muun muassa halu saada lisää tilaa niille, jotka jatkavat työskentelyä kotoa käsin, ja esikaupunkiasumisen suosiminen ahtaiden kaupunkialueiden sijaan.” Jotkut analyytikot ennustavat, että asuminen pysyy talouden vahvimpana suursektorina.
Pandemian aiheuttamat taloudelliset vahingot vaikuttavat asuntomarkkinoihin edelleen vuonna 2021. Ennätysmäinen työttömyys johtaa asuntolainojen maksuhäiriöiden ja pakkohuutokauppojen määrän kasvuun. Tämä saavuttaa huippunsa CoreLogicin mukaan heinäkuussa 2021 aiheuttamatta kuitenkaan kiinteistöjen romahdusta. Siihen mennessä rokotteen aiheuttama talouden paraneminen kokonaisuudessaan nostaa asuntomarkkinoita mukanaan.