Molti americani possono essere preoccupati per un crollo del mercato immobiliare. Sono preoccupati per l’impatto inaspettato della pandemia COVID-19 sui prezzi delle case.
All’inizio, il crollo del mercato azionario del 2020 ha peggiorato queste paure, poiché le vendite di case sono crollate. Poi, le vendite di case si sono inaspettatamente alzate, toccando nuovi massimi.
Le persone che sono state colte dalla crisi finanziaria del 2008 possono essere spaventate dal fatto che la pandemia porterà ad un altro crollo. Questo è improbabile. Secondo un’intervista con Selma Hepp, vice capo economista di Corelogic, “Non c’è lo stesso eccesso di offerta di case questa volta.
- Punti chiave
- 10 segnali di avvertimento di un crash
- Bolle di asset scoppiate
- Aumento dei broker ipotecari non regolamentati
- Tassi di interesse in aumento
- Curva di rendimento invertita
- Modifiche al codice fiscale
- Le banche tornano a usare i derivati
- Aumento delle case ‘flippate’
- Gli alloggi a prezzi accessibili crollano
- L’aumento del livello del mare
- I funzionari avvertono di una crisi immobiliare
- Cosa possiamo imparare dal crollo del mercato immobiliare del 2008
- Le prospettive del mercato immobiliare nel 2021
Punti chiave
Il modo migliore per prevedere un crollo è cercare questi 10 segnali di avvertimento. Alcuni di questi si sono verificati, ma molti no. I primi cinque sono i più importanti. Se tutti e 10 si verificano in modo rapido, allora un incidente è più probabile.
- Scoppia della bolla degli asset
- Aumento dei mutui non regolamentati
- Rapido aumento dei tassi di interesse
- Curva dei rendimenti invertita
- Modifica del codice fiscale federale
- Ritorno ai derivati rischiosi
- Aumento del numero di pinne di case
- Meno case accessibili
- Aumento del livello del mare
- Avvertimento dei funzionari
10 segnali di avvertimento di un crash
Ci sono 10 segnali di un crash del mercato immobiliare. I primi cinque sono critici. Sono quando scoppia una bolla di asset, i mutui non regolamentati aumentano, i tassi di interesse salgono rapidamente, la curva dei rendimenti si inverte, e il Congresso cambia il codice fiscale federale.
Gli altri cinque segni potrebbero contribuire ad un crash, ma sono meno critici. Comprendono un maggior numero di pinne di case, avvertimenti da parte di esperti, meno case accessibili e un ritorno ai derivati rischiosi.
Guardiamo ciascuno più da vicino.
Bolle di asset scoppiate
La maggior parte dei crolli avviene dopo lo scoppio di una bolla di asset. Un segno di una potenziale bolla è il rapido aumento delle vendite di case. A febbraio, le vendite di case esistenti hanno raggiunto un picco pre-pandemico. Le case venivano vendute ad un tasso annuale di 5,76 milioni all’anno. Tutto è cambiato dopo che l’emergenza nazionale è stata dichiarata. Le vendite di case sono crollate a un tasso di 3,91 milioni di unità a maggio.
Sorprendentemente, la pandemia ha poi incrementato le vendite di case. Le famiglie che potevano spostarsi dalle città affollate si diressero verso aree meno densamente popolate. Anche coloro che lavoravano a casa volevano spazi più grandi. Grazie alle azioni della Fed, i tassi d’interesse erano ai minimi degli ultimi 50 anni, il che stimolò ulteriormente la domanda.
In luglio, il tasso di vendita raggiunse i 5,86 milioni di case. Entro ottobre, era sbocciato a 6,86 milioni, battendo il picco pre-pandemia.
I prezzi delle case suggeriscono anche una bolla immobiliare. La pandemia non ha affatto rallentato i prezzi delle case, anzi, sono saliti alle stelle. Nel settembre 2020, erano un record di 226.800 dollari, secondo il Case-Shiller Home Price Index.
La pandemia ha creato alti tassi di disoccupazione. Questo potrebbe portare a pignoramenti, dato che le persone non possono permettersi di pagare i loro mutui. Ma è improbabile che questo influenzi il mercato immobiliare nel 2021, secondo Hepp. “I pignoramenti che si verificano nel 2020 o 2021 non influenzeranno il mercato fino al 2022”, ha detto. “Ci vorrà così tanto tempo perché le case passino attraverso il processo di pignoramento e influenzino il mercato.”
Aumento dei broker ipotecari non regolamentati
Un’altra preoccupazione è quando il numero di broker ipotecari non regolamentati aumenta. Nel 2019, hanno originato il 54,5% di tutti i prestiti. Questo è in aumento rispetto al 53,6% del 2018. Sei dei 10 maggiori erogatori di mutui non sono banche. Nel 2018, cinque dei primi 10 erano non regolamentati.
I broker di mutui non regolamentati non hanno la stessa supervisione del governo delle banche. Questo li rende più vulnerabili al collasso se il mercato immobiliare si ammorbidisce di nuovo.
Tassi di interesse in aumento
Tassi di interesse più alti rendono i prestiti più costosi. Questo rallenta la costruzione di case e diminuisce l’offerta. Rallenta anche i prestiti, il che riduce la domanda. Nel complesso, un aumento lento e costante dei tassi di interesse non creerà una catastrofe. Ma un rapido aumento dei tassi lo farà.
La Federal Reserve ha abbassato i tassi di interesse a zero per aiutare le imprese durante la pandemia di coronavirus. Come risultato, i tassi di interesse sui mutui sono scesi ai minimi storici. La Fed ha promesso di mantenere i tassi a quel livello fino al 2023.
Tassi d’interesse più alti hanno preceduto il crollo immobiliare nel 2006. Molti mutuatari allora avevano prestiti di solo interesse e mutui a tasso variabile. A differenza di un prestito convenzionale, i tassi di interesse con quelli aumentano insieme al tasso dei fed funds. Molti avevano anche tassi introduttivi che si azzeravano dopo tre anni. Quando la Federal Reserve ha aumentato i tassi nello stesso momento in cui si azzeravano, i mutuatari hanno scoperto che non potevano più permettersi i pagamenti. I prezzi delle case erano scesi, così questi detentori di mutui non potevano fare i pagamenti o vendere la casa. Di conseguenza, i tassi di default sono aumentati.
La storia del tasso dei fed funds rivela che la Fed ha aumentato i tassi troppo velocemente tra il 2004 e il 2006. Il tasso massimo era dell’1,0% nel giugno 2004 ed è raddoppiato al 2,25% entro dicembre. È raddoppiato di nuovo al 4,25% nel dicembre 2005. Sei mesi dopo, il tasso era del 5,25%. La Fed ha aumentato i tassi ad un ritmo molto più lento dal 2015.
Curva di rendimento invertita
Un segnale di avvertimento per il mercato immobiliare è quando la curva di rendimento dei buoni del Tesoro americano si inverte. Questo è quando i tassi di interesse per i Treasury a breve termine diventano più alti dei rendimenti a lungo termine. I normali rendimenti a breve termine sono più bassi perché gli investitori non richiedono un alto rendimento per investire per meno di un anno. Quando questo si inverte, significa che gli investitori pensano che il breve termine sia più rischioso del lungo termine. Questo gioca un brutto tiro con il mercato dei mutui e spesso segnala una recessione.
La curva dei rendimenti si è invertita brevemente a febbraio e marzo 2020. Il 9 marzo 2020, il rendimento della banconota a 10 anni è sceso allo 0,54% mentre il rendimento della banconota a un mese è salito allo 0,57%. La curva è poi tornata a una forma normale. Il 18 dicembre, il rendimento della banconota a 10 anni era dello 0,95% mentre quello della banconota a un mese era dello 0,8%.
La curva dei rendimenti si è invertita prima delle recessioni del 2008, 2000, 1991 e 1981.
Modifiche al codice fiscale
Il mercato immobiliare risponde in modo drammatico quando il Congresso cambia il codice fiscale. Inizialmente, molti pensavano che il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) potesse avere un impatto negativo sulle abitazioni. Il piano ha aumentato la deduzione standard, così che molti americani non hanno più fatto l’itemizzazione. Di conseguenza, non potevano approfittare della deduzione degli interessi ipotecari. Per questo motivo, l’industria immobiliare si oppose al TCJA.
La ricerca ha dimostrato da allora che i cambiamenti fiscali hanno avuto poco effetto sul mercato immobiliare. La riduzione degli acquisti di case da parte delle famiglie a reddito medio che hanno preso la deduzione standard è stata compensata da altri gruppi di reddito. La legge ha raddoppiato la deduzione standard, dando più reddito alle famiglie a basso reddito che potevano quindi permettersi una casa. Le famiglie ad alto reddito continuarono ad usare le deduzioni dettagliate. Altri tagli fiscali li hanno anche resi più capaci di comprare nuove case.
Le banche tornano a usare i derivati
Il mercato immobiliare potrebbe crollare se le banche e gli hedge fund tornassero a investire in prodotti finanziari rischiosi come hanno fatto nel 2007. Questi derivati sono stati una delle cause principali della crisi finanziaria. Le banche hanno tagliato i mutui e li hanno rivenduti in titoli garantiti da ipoteca (MBS).
Con il tempo, gli MBS sono diventati un business più grande dei mutui stessi. Così, le banche vendevano mutui a chiunque. Ne avevano bisogno per sostenere i derivati. Li hanno affettati in modo che i cattivi mutui fossero nascosti in fasci con quelli buoni. Poi, quando i mutuatari erano inadempienti, tutti i derivati erano sospettati di essere cattivi. Questo fenomeno ha causato la scomparsa di Bear Stearns e Lehman Brothers.
Aumento delle case ‘flippate’
L’home flipping ha giocato un ruolo importante durante la recessione del 2008. Gli speculatori hanno comprato case, hanno fatto miglioramenti moderati e le hanno vendute mentre i prezzi continuavano a salire. Nel 2006, il flipping comprendeva l’11,4% delle vendite di case.
Il flipping è notevolmente rallentato. Nel terzo trimestre del 2020, il 5,1% di tutte le vendite di case sono state acquistate per la rivendita rapida, in calo rispetto al 6,7% delle vendite nel secondo trimestre del 2020. È anche inferiore al massimo post-recessione del 7,2% nel primo trimestre 2019.
Il calo del flipping è dovuto alla riduzione dell’inventario dello stock di abitazioni. Allo stesso tempo, il flipping è diventato più redditizio. Attom Data Solutions riferisce che l’effetto della pandemia sul flipping è contraddittorio e difficile da prevedere.
Le case ‘flippate’ vengono acquistate, ristrutturate e poi vendute in meno di un anno.
Gli alloggi a prezzi accessibili crollano
Un mercato immobiliare in espansione manda i prezzi delle case in aumento. Un altro segno di una bolla immobiliare è che la disponibilità di alloggi accessibili si riduce. La crescita degli alloggi supera la crescita del reddito.
Ci sono segni che questo sta accadendo. Nel 2017, solo il 39,1% delle unità in affitto in tutto il paese erano accessibili alle famiglie a basso reddito. Questo è in calo rispetto al 55,7% del 2010. La carenza è la peggiore nelle città dove i prezzi delle case sono saliti.
Nel 2019, il prezzo mediano di vendita delle case unifamiliari esistenti è aumentato più velocemente del reddito familiare mediano per l’ottavo anno consecutivo.
L’aumento del livello del mare
I mercati immobiliari regionali potrebbero crollare nelle aree costiere vulnerabili agli effetti dell’aumento del livello del mare. Almeno 300.000 proprietà costiere si allagheranno 26 volte l’anno entro il 2045. Il valore di quegli immobili è di 136 miliardi di dollari. Questo influisce sul valore dei mutui trentennali attualmente in corso. Entro il 2100, 2,5 milioni di case del valore di 1,07 trilioni di dollari saranno a rischio di inondazioni croniche. Le proprietà su entrambe le coste sono le più a rischio.
A Miami, Florida, l’oceano inonda le strade durante l’alta marea. I ricercatori di Harvard hanno scoperto che i prezzi delle case nelle aree più basse della contea di Miami-Dade e Miami Beach stanno aumentando più lentamente rispetto al resto della Florida. Le proprietà a rischio di aumento del livello del mare si vendono con uno sconto del 7% rispetto alle proprietà comparabili.
La maggior parte delle proprietà in queste città sono finanziate da obbligazioni municipali o mutui per le case. La loro distruzione danneggerà gli investitori e deprimerà il mercato delle obbligazioni. I mercati potrebbero crollare in queste regioni, specialmente dopo gravi tempeste.
I funzionari avvertono di una crisi immobiliare
Gli avvertimenti ufficiali sono l’indicatore meno critico di un crollo del mercato immobiliare. Spesso possono anche sbagliarsi. Per esempio, William Poole, un ex presidente della Federal Reserve Bank di St. Louis, ha avvertito di una crisi dei subprime in un op-ed del marzo 2017, basandosi sul fatto che il 36% dei prestiti di Fannie Mae richiedeva un’assicurazione ipotecaria. Questo è circa il livello del 2006. D’altra parte, Poole ha correttamente avvertito della crisi dei subprime nel 2005.
In breve, presta attenzione a un avvertimento ufficiale di una crisi immobiliare quando anche molti degli altri indicatori stanno lampeggiando in rosso.
Cosa possiamo imparare dal crollo del mercato immobiliare del 2008
Il crollo del 2008 fu causato da alcune forze che non sono più presenti. In primo luogo, le compagnie di assicurazione crearono i credit default swap che proteggevano gli investitori dalle perdite in derivati come i titoli garantiti da ipoteca.
Per soddisfare questa domanda di mutui, le banche e i broker di mutui offrivano prestiti per la casa a chiunque. Non si preoccupavano della solvibilità dei mutuatari subprime. Le banche semplicemente rivendevano i mutui sul mercato secondario. Questo ha creato un rischio maggiore nei mercati finanziari.
L’ingresso di così tanti acquirenti non qualificati nel mercato ha mandato i prezzi alle stelle. Molte persone comprarono case solo come investimenti. Mostrarono un’esuberanza irrazionale, un segno distintivo di ogni bolla patrimoniale.
Nel 2005, i costruttori di case hanno finalmente raggiunto la domanda. Quando l’offerta ha superato la domanda, i prezzi delle case hanno iniziato a scendere. I prezzi delle nuove case sono scesi del 22% dal loro picco di 262.600 dollari nel marzo 2007 a 204.200 dollari nell’ottobre 2010, facendo scoppiare la bolla.
Ma la Fed ha ignorato questi avvertimenti. La Financial Crisis Inquiry Commission ha scoperto che la Fed avrebbe dovuto fissare standard prudenti per i mutui, invece ha solo abbassato i tassi di interesse. Questo generalmente dà all’economia abbastanza liquidità per alimentare la crescita.
La Fed ha sottovalutato la dimensione e l’impatto della crisi dei mutui subprime nel 2006. Molti degli acquirenti di subprime erano investitori individuali, fondi pensione e fondi pensione, che hanno investito più pesantemente in hedge fund, diffondendo il rischio in tutta l’economia.
Le prospettive del mercato immobiliare nel 2021
Il mercato immobiliare nel 2021 non crollerà, ma sarà scosso da diverse forze contrastanti. Sul lato positivo, la Fed ha promesso di mantenere bassi i tassi di interesse, stimolando l’acquisto di case. I vaccini diventeranno più ampiamente disponibili, ponendo fine alla pandemia entro settembre 2021, prevedono alcuni esperti.
Corelogic’s Hepp crede che le “forze che hanno guidato l’espansione del mercato immobiliare nel 2020 continueranno. Queste includono un desiderio di più spazio per coloro che continuano a lavorare da casa e una preferenza per la vita suburbana rispetto agli affollati spazi urbani”. Alcuni analisti prevedono che l’alloggio rimarrà il settore principale più forte dell’economia.
I danni economici della pandemia continueranno a influenzare il mercato immobiliare nel 2021. Livelli record di disoccupazione si tradurranno in un numero crescente di delinquenze ipotecarie e pignoramenti. Questo raggiungerà il picco nel luglio 2021, secondo CoreLogic, senza causare un crollo immobiliare. A quel punto, il miglioramento dell’economia generale come risultato del vaccino solleverà il mercato immobiliare con esso.