Commercial Property 101
In commercial property leasing most rent is charged per square feet, rentable square feet (RSF) to be exact. Denne måling er brugbare kvadratfod (USF) plus en lejers andel af fællesarealerne (USF multipliceret med ejendommens belastningsfaktor). Udlejbar, anvendelig, belastningsfaktor? Hvad er det, jeg taler om? Læs videre.
Først og fremmest stræber alle lejere derude efter at få den bedst mulige aftale. Derfor er det helt afgørende at forstå, hvordan kvadratmeter i en erhvervsejendom beregnes. Selv om dette synes at være en ret ligetil opgave, ville du blive overrasket over variationerne. For at bekæmpe fejl bruger de fleste udlejere BOMA-standarderne (Building Owners and Managers Association) til at måle deres erhvervsejendomme.
Vigtigt nok kan det at kende forskellen mellem USF og RSF hjælpe enhver lejer til bedre at forhandle. Nedenfor giver vi definitioner og ledsagende beregninger for USF, RSF og en bygnings belastningsfaktor. Forhåbentlig vil du efter at have læst dette få en bedre idé om, hvordan du får den bedste aftale på din næste leje af en erhvervsejendom.
Usable Square Feet (USF)
I udlejning af erhvervsejendomme er “usable square feet” præcis som det lyder, nemlig de kvadratmeter, som en lejer bruger, mens han/hun lejer en ejendom. Dybest set betyder det ethvert rum, der udelukkende og direkte anvendes af en lejer.
For lejere, der lejer en suite eller flere suiter, vil denne beregning af kvadratmeter fra væg til væg omfatte toiletter, opbevaringsområder og skabe, der kun anvendes af lejeren. USF omfatter dog ikke fællesområder som f.eks. lobbyer, offentlige toiletter, gange og trappeopgange.
For lejere, der lejer hele etager, omfatter de anvendelige kvadratmeter også fællesområder, der kun anvendes på den pågældende etage. Disse omfatter gangarealer, offentlige toiletter, der betjener den pågældende etage, eventuelle receptionsområder, opbevaringsskabe og el-rum.
Rentable Square Feet (RSF)
“Rentable kvadratfod” bestemmes ved at kombinere brugbare kvadratfod og en procentdel af de fællesarealer, som en lejer bruger i den kommercielle ejendom. Som tidligere nævnt er fællesarealer fællesarealer, der ligger uden for en lejers brugbare areal, men som stadig bruges af dem, deres personale eller deres gæster (f.eks. lobbyer, receptionsområder, gangarealer og toiletter).
Da en lejer bruger dette fællesareal, skal han eller hun betale for det. Derfor bruges RSF altid til at beregne den månedlige leje. Forskellen mellem USF og RSF er typisk et sted mellem 10 og 20 %. Denne stigning er kendt som “belastningsfaktoren”.
Belastningsfaktor
Belastningsfaktoren, også kaldet fællesarealfaktoren, er en procentdel af de fællesarealer i en erhvervsejendom. For at beregne belastningsfaktoren divideres de samlede udlejningsberettigede kvadratfod med de samlede anvendelige kvadratfod.
Udlejningsberettigede kvadratfod (RSF) ÷ anvendelige kvadratfod (RSF – fællesareal SF) = belastningsfaktor
Eksempel
For eksempel har en erhvervsejendom et samlet kvadratmeterareal på 200.000, og 25.000 af dette er fællesarealer.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
For at bestemme RSF skal du gange en lejers USF med belastningsfaktoren. Lad os sige, at en lejer på denne ejendom ønsker at leje ca. 4.000 kvadratfod anvendeligt areal.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Sæt altid en professionel ind
Dertil kommer, at enhver lejer, der lejer en stor mængde kvadratmeter, altid bør få dette areal verificeret. Desuden bør verifikationen foretages af en uafhængig professionel inden underskrivelse af enhver form for lejekontrakt. Når rummet er målt uafhængigt, kan de være sikre på, at USF og belastningsfaktoren er fejlfri. Da huslejen beregnes på grundlag af RSF, kan dette betyde en stor besparelse i løbet af lejemålets løbetid. Hvis du har spørgsmål om en erhvervsejendom, som du overvejer at leje, og ønsker at sikre dig, at du får den bedste aftale, kan du kontakte en af vores ekspertrådgivere i dag.