Da den pensionerede fodboldspiller David Beckham og hans partnere i Miami vandt vælgernes støtte til et kæmpe fodbold- og kommercielt kompleks på offentlig grund, sparkede de effektivt en lang, bøjelig bold langs hele banen i forsøget på at skabe en sejrsscoring, der endelig ville bringe professionel fodbold på højt niveau til byen.
I dag, næsten to år senere, hænger bolden stadig i luften. Og når og hvis den endelig lander, er det endnu ikke til at sige, om bolden vil sætte de fremadstormende spillere på plads til et sikkert mål eller sejle forbi nettet.
I denne uge indgav Beckham og hans partnere et ambitiøst og længe ventet forslag om omfordeling til byen om det storslåede Miami Freedom Park. Den foreslåede “særlige områdeplan” skitserer de brede konturer af deres vision om at erstatte den af byen ejede Melreese-golfbane ved siden af Miami International Airport med noget helt andet.
Forslaget er, som alle de forvirrede trin i den meget overvågede og ofte kritiserede proces, der har trukket ud i årevis, højt på aspirationer, men kort på detaljer.
Den overordnede plan, der er udarbejdet af det Miami-baserede firma Arquitectonica, opfordrer til at opdele den 131 hektar store ejendom i to segmenter, der deles af en ny firesporet vej, der løber fra nord til syd. På den vestlige side, der løber langs LeJeune Road, vil der ligge en stor parkeringsplads dækket af 16 hektar fodboldbaner på tagterrasser, et stadion med 25 000 pladser og en fodgængerpromenade med kommercielle bygninger. I den nordlige ende, der vender ud mod en afvandingskanal, vil der blive opført flere kommercielle bygninger, herunder et hotel og et “teknisk knudepunkt”.
Den østlige del vil blive en lovet offentlig park på 58 hektar, der vender ud mod Grapeland Heights, et lavt boligkvarter på den anden side af Douglas Road. Den version, der præsenteres i den fremlagte plan, er på dette stadium mest skematisk og indeholder kun få detaljer om dens funktioner eller anvendelsesmuligheder ud over en 1,5 km lang wellness-sløjfe.
Den idé, der ligger bag planen, har repræsentanter for holdet sagt, er at afhjælpe de faldgruber, der har ledsaget andre udviklingsplaner for stadionet, som ikke har kunnet generere de bredere lovede fordele. De hævder, at den kommercielle del sikrer den økonomiske levedygtighed af stadionet, som vil være vært for mindre end 20 fodboldkampe om sæsonen, samtidig med at det fungerer som en økonomisk motor for byen.
JUST EN START
Masterplanen er blot en start – et konceptuelt blueprint, som senere skal udfyldes med specifikke bygningsplaner og designs. Den efterlader mange kritiske spørgsmål endnu ubesvarede, herunder hvordan komplekset skal se ud og fungere, og hvilke fordele det offentlige skal opnå til gengæld for at leje den værdifulde ejendom til Miami Freedom Park LLC i 99 år. Det er stadig uvist, hvordan byen præcist vil erstatte næsten 21 acres omklassificeret parkjord, hvilket er et krav i henhold til byens lovgivning.
Beckham og hans vigtigste bagmænd, MasTec-formand Jorge Mas og administrerende direktør Jose Mas samt SoftBank-direktør Marcelo Claure, vil finansiere stadionet, den kommercielle udvikling og etableringen af parken privat og uden brug af offentlige midler. Men det er endnu ikke afgjort, hvem der skal betale for nogle vigtige, lovede elementer, herunder forbedrede transporttjenester og udvikling af små nye parker, der skal spredes ud over hele byen for at erstatte de tabte grønne arealer.
“Det er grundlæggende det første skridt i det, vi forventer bliver en langvarig proces”, sagde Miamis planlægningsdirektør Francisco Garcia i et interview. “Projektet vil udvikle sig, og det vil blive forbedret.”
År er allerede gået i denne iteration af Beckhams søgen, det fjerde foreslåede sted for et stadion udelukkende til fodbold, der ville opfylde Major League Soccer’s krav til en franchise. De bredeste streger af dette koncept blev godkendt af 60 procent af vælgerne i en folkeafstemning i 2017, der bemyndigede byen til at forhandle en no-bid-lejeaftale med Inter Miamis investorer. Siden da er fremskridtene gået i stå på grund af en etisk undersøgelse af lobbyvirksomhed, kommissionsdebatter om byens juridiske repræsentation i forhandlingerne og nu COVID-19-pandemien.
Indgivelsen af gruppens ansøgning gør én ting helt klart: Der vil gå endnu flere år, før der bliver spillet fodbold i Miami Freedom Park. Og det er under forudsætning af, at mindst fire af Miamis fem kommissærer stemmer for at godkende en lejekontrakt, der med bychef Art Noriegas ord “ikke engang er tæt på” at blive færdiggjort efter mere end et års forhandlinger.
Selv den særlige områdeplan kan i sig selv være sårbar over for juridiske udfordringer.
Beckhams Inter Miami team sagde, at de er medansøgere sammen med byen i forbindelse med Freedom Park-planen, da byen ejer jorden. Men byens planlæggere karakteriserede partnerskabet på en anden måde og hævdede, at byen er ansøgeren, da den alene ejer jorden, med input og vejledning fra fodboldklubben, som er fuldt ud ansvarlig for udviklingen.
Denne forskel kan have betydning. Miamis zonelovgivning forbyder byen at indgå partnerskab med en privat enhed for at ansøge om en ændring af en særlig områdeplan, og nogle øjenbryn hævede sig hurtigt, da planen blev annonceret i denne uge. Forbuddet blev indført for at begrænse brugen af særlige områdeplaner, som nogle steder er blevet et omdrejningspunkt for samfundets modstand, efter et mislykket forsøg fra en bygherre og byen på at inkludere den offentligt ejede Legion Park i en saneringsplan under en sådan SAP.
Med Freedom Park vil byens medarbejdere gennemgå planer, der er indsendt af byen selv, en omstændighed, som Garcia sagde vil kræve, at byen skal “have to kasketter på”. Denne fremgangsmåde rejser spørgsmål om, hvordan byen vil forhandle en kontroversiel, mangesidet aftale, samtidig med at den optræder som grundejer, udlejer til Inter Miami og ansøger til saneringsplanen.
“Der er altid yderligere kompleksiteter, når byen har flere kasketter på,” sagde landanvendelsesadvokat Javier F. Aviñó fra Bilzin Sumberg, der ikke er involveret i projektet.
Iris Escarra, der repræsenterer Beckham-gruppen, sagde, at byen skal være deltager i henhold til Miami 21-zoneringsloven, som kræver, at en ansøgning om zoneinddeling skal komme fra ejeren af ejendommen. Hun hævdede, at barrieren for en fælles ansøgning kun var beregnet til at forhindre, at udviklere, der mangler de ni hektar, der kræves for en særlig områdeplan, bruger offentlig ejendom til at øge arealet.
Beckhams hold, Inter Miami, begyndte tidligere i år at spille på et mindre stadion på sit nye træningsanlæg i Fort Lauderdale, før COVID-19-pandemien tvang til at suspendere sæsonen i den store fodboldliga.
Den plan, som gruppen fremlagde tirsdag, udgør kun halvdelen af det, der kræves for, at byen kan gennemgå og godkende den betydelige opzonering, som partnerne har brug for, for at udviklingen kan fortsætte. Byen og Beckhams gruppe skal også udarbejde en udviklingsaftale, et komplekst dokument, der detaljeret beskriver, hvordan ejendommen skal udvikles, og som opregner de fordele, som de skal give byen og dens indbyggere.
Garcia og hans vicedirektør, Jeremy Gauger, sagde, at partnerskabet har vist byen et udkast til en foreslået aftale, men at de ikke formelt har forelagt den. Escarra sagde, at aftaleudkastet er på et “meget foreløbigt” stadium.
Men hun sagde, at folkeafstemningens sprog kræver, at holdet skal levere eller betale for nødvendige infrastrukturforbedringer, herunder bil- og fodgængerforbindelser samt opførelse af mindst et grundlæggende, anlagt parkområde med forsyningsforbindelser.
TRAFIKINFLIKKE PÅVIRKNINGER
Der mangler også stadig at blive færdiggjort, sagde byplanlæggerne, en undersøgelse, der analyserer projektets indvirkning på trafikken på de omkringliggende gader og beskriver, hvordan den forventede stigning i strømmen af biler vil blive styret – et vigtigt anliggende, da det kan påvirke adgangen til lufthavnen og den tilstødende statsvej 836.
Den foreslåede plan, der er forelagt byen, tyder på, at den trafik, der genereres af komplekset, kan blive betydelig.
Da Beckham først luftede ideen om major league fodbold i Miami, talte han og hans støtter voldeligt om at skabe et urbant stadion i centrum med vægt på fodgænger- og transitadgang, herunder en traditionel “walk to the game”. Efter at de folkevalgte ledere havde afvist to planer, der ville have placeret stadionet ved PortMiami og det, der nu er kendt som Maurice Ferre Park, købte Beckhams gruppe Miami-Dade County-jord i udkanten af Overtown til et spillested, der ikke ville have haft nogen bilparkering på stedet overhovedet.
Men denne tredje vision blev også lagt til side, efter at Mas-brødrene kom med i projektet og udvidede dets omfang betydeligt ved at tage sigte på Melreese – som er omkranset af motorvej 836 mod syd, en motorvejslignende strækning af LeJeune mod vest, kanalen mod nord og den flersporede Douglas Road mod øst.
Holdet har sagt, at det forventer, at mange af spillets deltagere og andre besøgende til komplekset vil ankomme med transit. Men den masterplan, som de har udviklet for stedet, er også stærkt afhængig af biladgang og minder om en kontorpark i forstæderne – en karakteristik, som Garcia og Gauger ikke bestred.
Den kræver et imponerende antal parkeringspladser på 5.400 og mindst to nye interne veje, herunder en vej, der løber parallelt med LeJeune, samt en ny hovedindgang til bilerne på Douglas. En af de interne veje skal have parkering på gaden for at gøre adgangen til parken let. Planen omfatter også en flex-plads til aflevering og afhentning af delebiler.
Planen omfatter også en ny vejforbindelse fra LeJeune, men ingen direkte adgang fra 836, sagde Escarra.
Det fremgår af planen, at der er en fodgængerbro, der forbinder kanalen med Miami Intermodal Center, et transitknudepunkt, der har Metrorail, Metrobus og Tri-Rail stationer. Garcia kaldte denne forbindelse for “en vigtig del” af planen, men tilføjede, at det endnu ikke er klart, hvem der skal betale for eller bygge den. Han understregede, at byen ikke har nogen jurisdiktion, fordi det område, hvor den skal bygges, ligger over bygrænsen i Miami-Dade, der ikke er indlemmet i byen. Mærkeligt nok løber bygrænsen lige syd for kanalen gennem kanten af Melreese-ejendommen, sagde han.
Escarra sagde, at hendes klienter har forpligtet sig til at betale for transitbroen, selv om hun sagde, at den skal godkendes af flere jurisdiktioner, herunder staten og South Florida Water Management District.
Planen overvejer, hvad Garcia omtalte som “forbedret” byens trolleyservice til stedet, selv om detaljer og finansiering også endnu ikke er blevet udarbejdet. Planen indeholder også 200 cykelparkeringspladser, selv om der kun er få eller ingen gader med forbindelse til området, som er sikre eller egnede til at cykle.
PROOPOSERET PARK
Den foreslåede park er endnu et stykke arbejde undervejs.
Indlagt i SAP-forslaget er et nøgent grønt område uden specifikke funktioner eller anvendelser, som ifølge Garcia skal fastlægges delvist gennem offentlig høring. Det ville være den største park i den ende af byen, bemærkede han, men det er uklart, hvem byen eller Beckham-gruppen forestiller sig, der skal bruge den, eller hvordan – om det f.eks. kan være en overvejende passiv park med træer og græs eller fokusere på aktiv rekreation eller en kombination af de to ting. Ifølge folkeafstemningens ordlyd skal partnerne bidrage med 20 millioner dollars til byen til vedligeholdelse af parken, sagde Escarra.
Da der er relativt få beboere inden for gåafstand, vil den sandsynligvis fungere som en regional destination, sagde Garcia. Den ville inkorporere og supplere den eksisterende Grapeland Water Park, som er en populær attraktion, og de travle baseballbaner ved siden af, og den ville blive forvaltet af byens parkafdeling, sagde han.
Men parkens funktioner kunne blive begrænset af jord- og grundvandsforurening, der er efterladt af stedets tidligere brug som losseplads. Holdet er teoretisk set på krogen for oprydning, men der er ikke blevet godkendt nogen specifikke overslag eller planer. Det vil højst sandsynligt indebære, at ejendommen skal dækkes med et lag rent fyld og geotekstiler for at holde forureninger under overfladen tilbage. Som følge heraf er vandelementer, der engang var planlagt, blevet fjernet fra den oprindelige parkplan.
Parken er designet af ArqGEO, der er Arquitectonicas landskabsarkitektoniske afdeling. Selv om ArqGEO har designet roste landskabsplaner for Pérez Art Museum Miami og de nye kollegier på University of Miami blandt mange andre projekter, har de hidtil ikke designet en komplet, anlagt park.
Garcia understregede, at byen forventer, at Beckhams team sikrer, at parken har klare og gnidningsløse fodgængerforbindelser til fodboldbanerne i garagen og over Douglas Road til det tilstødende kvarter.
Et andet knudret problem er, hvordan byen vil gå til værks for at opfylde et juridisk mandat til at erstatte de 20,9 hektar offentlige grønne områder, der er gået tabt. Administratorer har identificeret 100 af byens ejendomme, der kan omdannes til små parker. På grund af den begrænsede mængde jord, der er til rådighed, vil ingen af dem være større end fem tønder land. En af fordelene er imidlertid, at denne fremgangsmåde vil give små parker til det, Garcia kalder “parkørkener” i hele byen – kvarterer, der mangler grønne områder i gåafstand.
Men Garcia erkendte, at det endnu ikke er afgjort, hvem der skal betale for disse omdannelser af parker, og at distriktskommissærerne vil blive hørt, da naboer tidligere har afvist planlagte parker.
Sluttelig, selv om planen er rigeligt illustreret med gengivelser af kontorbygninger, et hotel og et teknisk knudepunkt, er disse rent konceptuelle pladsholdere for at foreslå masse, skala og anvendelser af mulig udvikling, hvis ejendommen op-zoneres, som Beckham-gruppen ønsker.
“Det er grove tilnærmelser”, sagde Garcia.
Teamet har ikke offentliggjort nogen specifikke oplysninger om kommerciel udvikling, og der er ikke blevet tegnet nogen egentlige bygninger bortset fra selve stadionet – selv om der ikke er blevet indsendt nogen byggedokumenter til byen. Det vil sandsynligvis ikke ske, før zoneinddeling og udviklingsgodkendelser er på plads.