Když vysloužilý fotbalista David Beckham a jeho miamští partneři získali podporu voličů pro obrovský fotbalový a komerční komplex na veřejném pozemku, fakticky kopali dlouhý ohnutý míč po celé délce hřiště a snažili se o vítězné spojení, které by do města konečně přineslo profesionální hru na vysoké úrovni.
Dnes, téměř o dva roky později, míč stále visí ve vzduchu. A až a jestli vůbec dopadne, zatím se neví, jestli míč připraví nabíhajícím hráčům jistý gól, nebo zda propluje daleko za brankovou čáru.
Tento týden Beckham a jeho partneři podali městu ambiciózní a dlouho očekávaný návrh na změnu územního plánu pro velkolepě pojmenovaný Miami Freedom Park. Navrhovaný „zvláštní územní plán“ nastiňuje široké obrysy jejich vize, jak nahradit městem vlastněné golfové hřiště Melreese vedle mezinárodního letiště v Miami něčím úplně jiným.
Návrh, stejně jako každý zmatený krok široce sledovaného a často kritizovaného procesu, který se táhne už léta, má velké ambice, ale málo detailů.
Územní plán, který vypracovala miamská společnost Arquitectonica, požaduje rozdělení pozemku o rozloze 131 akrů na dva segmenty rozdělené novou čtyřproudovou silnicí vedoucí ze severu na jih. Na západní straně, vedoucí podél silnice LeJeune Road, by se nacházelo rozsáhlé parkoviště pokryté 16 akry střešních fotbalových hřišť, stadion s kapacitou 25 000 míst a pěší promenáda lemovaná komerčními budovami. Na severním konci, obráceném k odvodňovacímu kanálu, by se nacházely další komerční budovy, včetně hotelu a „technologického centra“.
Východní část by se stala slibovaným veřejným parkem o rozloze 58 akrů, obráceným k Grapeland Heights, nízkorozpočtové obytné čtvrti na druhé straně Douglas Road. Verze představená v předloženém plánu je v této fázi převážně schematická, s několika málo podrobnostmi o jeho funkcích nebo využití kromě kilometr dlouhé wellness smyčky.
Záměrem plánu je podle zástupců týmu napravit úskalí, která provázela jiné plány rozvoje stadionu, jež nepřinesly širší slibované výhody. Tvrdí, že komerční část zajistí finanční životaschopnost stadionu, který by hostil méně než 20 fotbalových zápasů za sezónu, a zároveň bude fungovat jako ekonomický motor pro město.
JEN ZAČÁTEK
Územní plán je pouze začátek – koncepční plán, který bude později doplněn konkrétními stavebními plány a návrhy. Zatím ponechává řadu zásadních otázek bez odpovědi, včetně toho, jak by komplex vypadal a fungoval a jaké výhody by veřejnost získala výměnou za pronájem cenného pozemku společnosti Miami Freedom Park LLC na 99 let. Stále není přesně známo, jakým způsobem by město nahradilo téměř 21 akrů pozemků určených pro park, což je požadavek podle městských zákonů.
Beckham a jeho hlavní sponzoři, předseda společnosti MasTec Jorge Mas a generální ředitel Jose Mas, spolu s výkonným ředitelem SoftBank Marcelem Claurem, by financovali stadion, komerční výstavbu a vytvoření parku soukromě, bez použití veřejných prostředků. Ještě však zbývá určit, kdo zaplatí některé kritické a slíbené prvky, včetně zlepšení dopravní obslužnosti a rozvoje malých nových parků, které by byly rozesety po celém městě a nahradily by ztracenou zelenou plochu.
„Je to v podstatě první krok v procesu, který očekáváme jako zdlouhavý,“ řekl v rozhovoru ředitel plánování v Miami Francisco Garcia. „Projekt se bude vyvíjet a bude se zdokonalovat.“
V této iteraci Beckhamova snažení, která je již čtvrtou navrhovanou lokalitou pro stadion určený pouze pro fotbal, jenž by splňoval požadavky Major League Soccer na získání licence, uplynulo již několik let. Nejširší obrysy tohoto konceptu podpořilo 60 procent voličů v referendu v roce 2017, které pověřilo město vyjednáváním o pronájmu bez výběrového řízení s investory Interu Miami. Od té doby se pokrok zastavil kvůli etickému vyšetřování lobbistů, debatám komise o právním zastoupení města při jednáních a nyní i pandemii COVID-19.
Podání žádosti skupiny jasně ukazuje jednu věc: bude trvat ještě několik let, než se v Miami Freedom Parku začne hrát fotbal. A to za předpokladu, že alespoň čtyři z pěti miamských komisařů budou hlasovat pro schválení nájemní smlouvy, která podle slov manažera města Arta Noriegy „není ani zdaleka“ dokončena po více než roce vyjednávání.
Samotný plán zvláštního území může být zranitelný vůči právnímu napadení.
Beckhamův tým Inter Miami uvedl, že jsou s městem spolužadateli o plán Freedom Parku, protože město vlastní pozemky. Městští plánovači však toto partnerství charakterizovali jinak a tvrdili, že město je žadatelem vzhledem ke svému výhradnímu vlastnictví pozemků, přičemž vstupy a pokyny mu poskytuje fotbalový klub, který je plně zodpovědný za rozvoj.
Na tomto rozdílu může záležet. Územní plán Miami zakazuje městu spolupracovat se soukromým subjektem při žádosti o změnu územního plánu zvláštní oblasti, a když byl tento týden plán oznámen, některá obočí se rychle zvedla. Zákaz byl zaveden, aby omezil používání zvláštních územních plánů, které se v některých místech staly ústředním bodem odporu komunity, po neúspěšném pokusu developera a města zahrnout veřejně vlastněný Legion Park do plánu přestavby v rámci takového SAP.
V případě Freedom Parku budou městští zaměstnanci přezkoumávat plány, které předložilo samo město, což je podle Garcii okolnost, která bude vyžadovat, aby město „nosilo dva klobouky“. Tento přístup vyvolává otázky, jak bude město vyjednávat o kontroverzní, mnohostranné dohodě a zároveň vystupovat jako vlastník pozemku, pronajímatel Inter Miami a žadatel o plán přestavby.
„Vždy se objevují další složitosti, když má město na sobě více klobouků,“ řekl právník Javier F. Aviñó ze společnosti Bilzin Sumberg, který se na projektu nepodílí.
Iris Escarra, který zastupuje skupinu Beckham, řekl, že město musí být účastníkem podle územního plánu Miami 21, který vyžaduje, aby žádost o územní plán přišla od vlastníka nemovitosti. Tvrdila, že překážka společné žádosti má pouze zabránit developerům, kterým chybí devět akrů potřebných pro zvláštní územní plán, aby využili veřejný majetek k navýšení výměry.
Beckhamův tým Inter Miami začal hrát na začátku letošního roku na menším stadionu ve svém novém tréninkovém areálu ve Fort Lauderdale, než si pandemie COVID-19 vynutila přerušení prvoligové fotbalové sezóny.
Plán, který skupina předložila v úterý, představuje pouze polovinu toho, co je potřeba k tomu, aby město posoudilo a schválilo podstatné navýšení plochy, které partneři potřebují k realizaci výstavby. Město a Beckhamova skupina musí také vypracovat dohodu o rozvoji, složitý dokument, který podrobně stanoví, jak by se pozemek rozvíjel, a vyjmenovává výhody, které budou muset městu a jeho obyvatelům poskytnout.
Garcia a jeho zástupce Jeremy Gauger uvedli, že partnerství ukázalo městu návrh navrhované dohody, ale formálně jej nepředložilo. Escarra uvedla, že návrh dohody je ve „velmi předběžném“ stádiu.
Podle ní však znění referenda vyžaduje, aby tým poskytl nebo zaplatil potřebná zlepšení infrastruktury, včetně automobilových a pěších propojení, a také vybudování alespoň základního, upraveného parkového prostoru s přípojkami inženýrských sítí.
DOPAD NA DOPRAVU
Městští plánovači uvedli, že je třeba ještě dokončit studii analyzující dopad projektu na dopravu v okolních ulicích a podrobně popsat, jak bude řízen očekávaný nárůst toku automobilů – což je klíčový problém, protože by to mohlo ovlivnit přístup na letiště a přilehlou státní silnici 836.
Návrh plánu předložený městu naznačuje, že doprava generovaná komplexem by mohla být značná.
Když Beckham poprvé přišel s myšlenkou prvoligového fotbalu v Miami, on a jeho podporovatelé hlasitě hovořili o vytvoření městského stadionu v centru města s důrazem na pěší a dopravní dostupnost, včetně tradiční „chůze na zápas“. Poté, co zvolení představitelé odmítli dva plány, které počítaly s umístěním stadionu v PortMiami a v místě, které je dnes známé jako Maurice Ferre Park, Beckhamova skupina zakoupila pozemky okresu Miami-Dade na okraji Overtownu pro sportoviště, které by nemělo vůbec žádné parkoviště pro automobily.
Ale i tato třetí vize šla stranou poté, co se k podniku připojili bratři Masovi a výrazně rozšířili jeho záběr tím, že se zaměřili na Melreese – který je na jihu sevřen rychlostní silnicí 836, na západě úsekem LeJeune připomínajícím dálnici, na severu kanálem a na východě víceproudou Douglas Road.
Tým uvedl, že očekává, že mnoho účastníků zápasů a dalších návštěvníků areálu přijede tranzitem. Územní plán, který pro areál vypracovali, se však také do značné míry opírá o automobilový přístup a připomíná příměstský kancelářský park – tuto charakteristiku Garcia a Gauger nepopřeli.
Počítá s neuvěřitelnými 5 400 parkovacími místy a nejméně dvěma novými vnitřními komunikacemi, včetně jedné vedoucí souběžně s ulicí LeJeune, a jedním novým hlavním vjezdem pro automobily na ulici Douglas. Jedna z vnitřních komunikací by měla mít parkování na ulici, aby byl přístup do parku snadný. Plán také počítá s flexibilním parkovištěm pro odkládání a vyzvedávání sdílených automobilů.
Plán také počítá s novým silničním napojením pouze pro vjezd z ulice LeJeune, ale bez přímého přístupu z ulice 836, uvedl Escarra.
Návrh však ukazuje pěší most spojující kanál s Intermodálním centrem Miami, tranzitním uzlem, kde jsou stanice Metrorail, Metrobus a Tri-Rail. Garcia toto spojení označil za „hlavní součást“ plánu, ale dodal, že zatím není jasné, kdo ho zaplatí nebo postaví. Zdůraznil, že město nemá žádnou pravomoc, protože oblast, kde by se stavělo, leží za hranicí města v nezačleněné oblasti Miami-Dade. Je zvláštní, že městská hranice vede jižně od kanálu přes okraj pozemku Melreese, řekl.
Escarra uvedla, že její klienti se zavázali, že tranzitní most zaplatí, i když podle ní to bude muset schválit několik jurisdikcí, včetně státu a South Florida Water Management District.
Plán uvažuje o něčem, co Garcia označil jako „posílenou“ městskou trolejbusovou dopravu do této lokality, i když podrobnosti a financování musí být také ještě dořešeny. Počítá také s 200 parkovacími místy pro jízdní kola, ačkoli na lokalitu navazuje jen málo bezpečných a pro jízdu na kole vhodných ulic, pokud vůbec nějaké existují.
NAVRŽENÝ PARK
Navržený park je dalším rozpracovaným projektem.
V předloženém návrhu SAP je zahrnuta holá zelená plocha bez konkrétních funkcí nebo využití, které mají být podle Garcii částečně určeny na základě veřejného projednání. Poznamenal, že by to byl největší park na tomto konci města, ale není jasné, kdo a jak by ho podle představ města nebo skupiny Beckham měl využívat – zda by to mohl být například převážně pasivní park se stromy a trávou, nebo zaměřený na aktivní odpočinek, případně nějaká kombinace obojího. Znění referenda vyžaduje, aby partneři přispěli městu 20 miliony dolarů na údržbu parku, uvedl Escarra.
Jelikož je v docházkové vzdálenosti poměrně málo obyvatel, fungoval by nejspíše jako regionální cíl, řekl Garcia. Zahrnoval a doplňoval by stávající vodní park Grapeland, který je oblíbenou atrakcí, a rušná baseballová hřiště v sousedství a byl by spravován oddělením městských parků, řekl.
Funkce parku by však mohly být omezeny kontaminací půdy a podzemní vody, která zde zůstala po bývalém využití místa jako skládky. Tým má teoreticky na starosti sanaci, ale žádné konkrétní odhady ani plán nebyly schváleny. S největší pravděpodobností by se jednalo o pokrytí pozemku vrstvou čisté výplně a geotextilií, která by kontaminanty zadržela pod povrchem. V důsledku toho byly z původního plánu parku vypuštěny kdysi uvažované vodní prvky.
Park navrhuje společnost ArqGEO, krajinářská architektura společnosti Arquitectonica. Ačkoli společnost ArqGEO navrhla mimo jiné chválené krajinářské plány pro Pérez Art Museum Miami a nové koleje Miami University, dosud nenavrhla kompletní, vybudovaný park.
Garcia zdůraznil, že město očekává, že Beckhamův tým zajistí, aby park měl jasné a bezproblémové pěší propojení s fotbalovými hřišti na střeše garáží a přes Douglasovu silnici do přilehlé čtvrti.
Dalším uzlovým problémem je, jak by město postupovalo při plnění zákonné povinnosti nahradit ztracených 20,9 akrů veřejné zeleně. Správci vytipovali 100 městských pozemků, které by mohly být přeměněny na malé parky. Vzhledem k omezené dostupnosti pozemků by žádný z nich nebyl větší než pět akrů. Jednou z výhod však je, že tento přístup by přinesl malé parky do oblastí, které Garcia označil za „parkové pouště“ po celém městě, tedy do čtvrtí, kde chybí zelené plochy v docházkové vzdálenosti.
Garcia však připustil, že je třeba ještě určit, kdo by tyto přeměny parků zaplatil, a že budou konzultovány s okresními komisaři, protože sousedé v minulosti plánované parky odmítli.
Nakonec, ačkoli je plán hojně ilustrován rendery kancelářských budov, hotelu a technologického centra, jedná se o čistě koncepční náměty, které mají naznačit hmotu, rozsah a využití možné zástavby, pokud bude pozemek zvýšen, jak chce skupina Beckham.
„Jsou to hrubé aproximace,“ řekl Garcia.
Tým nezveřejnil žádné konkrétní údaje o komerční výstavbě a kromě samotného stadionu nebyly navrženy žádné skutečné budovy – ačkoli městu nebyla předložena žádná stavební dokumentace. K tomu pravděpodobně nedojde, dokud nebudou vydány územní a stavební povolení.