Când fotbalistul pensionat David Beckham și partenerii săi din Miami au obținut sprijinul alegătorilor pentru un complex comercial și de fotbal masiv pe un teren public, ei au lovit efectiv cu piciorul o minge lungă și flexibilă pe toată lungimea terenului, căutând să se conecteze pentru un scor câștigător care să aducă în sfârșit jocul profesionist la nivel înalt în oraș.
Astăzi, aproape doi ani mai târziu, mingea este încă în aer. Și când și dacă va ateriza în cele din urmă, nu se știe încă dacă mingea îi va pregăti pe jucătorii plonjați pentru un gol sigur sau dacă va trece pe lângă poartă.
În această săptămână, Beckham și partenerii săi au depus la primărie o propunere ambițioasă și mult-așteptată de redimensionare a zonei pentru marele Miami Freedom Park. Propunerea de „plan special de zonă” trasează contururile generale ale viziunii lor de a înlocui terenul de golf Melreese, deținut de oraș, de lângă Aeroportul Internațional Miami, cu ceva complet diferit.
Proiectul, la fel ca fiecare pas încurcat al procesului urmărit pe scară largă și adesea criticat, care se prelungește de ani de zile, este plin de aspirații, dar lipsit de detalii.
Planul general, întocmit de Arquitectonica, cu sediul în Miami, solicită împărțirea proprietății de 131 de acri în două segmente bifurcate de un nou drum cu patru benzi care să meargă de la nord la sud. Pe partea vestică, de-a lungul LeJeune Road, ar urma să se afle o vastă parcare acoperită de 16 acri de terenuri de fotbal pe acoperiș, un stadion cu 25.000 de locuri și o promenadă pietonală mărginită de clădiri comerciale. La capătul nordic, cu fața spre un canal de drenaj, ar urma să apară mai multe clădiri comerciale, inclusiv un hotel și un „hub tehnologic.”
Porțiunea estică ar urma să devină un parc public promis de 58 de acri, cu fața spre Grapeland Heights, un cartier rezidențial la scară redusă de cealaltă parte a Douglas Road. Versiunea prezentată în planul depus este, în acest stadiu, în mare parte schematică, cu puține detalii despre caracteristicile sau utilizările sale, în afară de o buclă de wellness lungă de o milă.
Ideea din spatele planului, au spus reprezentanții echipei, este de a remedia capcanele care au însoțit alte planuri de dezvoltare a stadionului care nu reușesc să genereze beneficiile mai largi promise. Ei susțin că partea comercială asigură viabilitatea financiară a stadionului, care ar urma să găzduiască mai puțin de 20 de meciuri de fotbal pe sezon, acționând în același timp ca un motor economic pentru oraș.
SUE UN ÎNCEPUT
Planul general este doar un început – o schiță conceptuală care va fi completată ulterior cu planuri și proiecte specifice de construcție. Acesta lasă numeroase întrebări critice încă fără răspuns, inclusiv cum ar arăta și cum ar funcționa complexul și ce beneficii ar obține publicul în schimbul închirierii prețioasei proprietăți către Miami Freedom Park LLC pentru 99 de ani. Încă nu se știe cu exactitate cum ar înlocui orașul cei aproape 21 de acri de teren pentru parcuri rezonate, o cerință conform legii orașului.
Beckham și principalii săi finanțatori, președintele MasTec, Jorge Mas și directorul general Jose Mas, împreună cu directorul executiv al SoftBank, Marcelo Claure, ar urma să finanțeze stadionul, dezvoltarea comercială și crearea parcului în mod privat, fără a folosi fonduri publice. Dar încă nu s-a stabilit cine va plăti pentru unele elemente critice promise, inclusiv servicii de transport în comun îmbunătățite și dezvoltarea de noi parcuri mici care ar fi împrăștiate în oraș pentru a înlocui suprafața verde pierdută.
„Este practic primul pas în ceea ce ne așteptăm să fie un proces îndelungat”, a declarat directorul de planificare din Miami, Francisco Garcia, într-un interviu. „Proiectul va evolua și se va îmbunătăți.”
Ani au trecut deja în această iterație a căutării lui Beckham, al patrulea loc propus pentru un stadion exclusiv de fotbal care ar satisface cerințele Major League Soccer pentru o franciză. Cele mai ample trăsături ale acestui concept au fost aprobate de 60 la sută dintre alegători într-un referendum din 2017 care a autorizat orașul să negocieze un contract de închiriere fără licitație cu investitorii lui Inter Miami. De atunci, progresul s-a blocat din cauza unei anchete de etică a lobby-ului, a dezbaterilor din comisie cu privire la reprezentarea juridică a orașului în cadrul negocierilor și, acum, a pandemiei COVID-19.
Înregistrarea cererii grupului face ca un lucru să fie foarte clar: vor mai trece mulți ani până când se va juca fotbal în Miami Freedom Park. Și asta presupunând că cel puțin patru din cei cinci comisari din Miami votează pentru a aproba un contract de închiriere care, în cuvintele managerului orașului, Art Noriega, nu este „nici măcar aproape” de a fi finalizat după mai mult de un an de negocieri.
Planul zonei speciale în sine poate fi el însuși vulnerabil la o contestație legală.
Echipa Inter Miami a lui Beckham a declarat că sunt co-solicitanți împreună cu orașul în ceea ce privește planul Freedom Park, deoarece orașul deține terenul. Dar planificatorii orașului au caracterizat parteneriatul în mod diferit, afirmând că orașul este solicitantul, având în vedere faptul că este singurul proprietar al terenului, cu contribuții și îndrumări din partea francizei de fotbal, care este pe deplin responsabilă pentru dezvoltare.
Distincția poate conta. Codul de zonare din Miami interzice orașului să se asocieze cu o entitate privată pentru a aplica pentru o schimbare de zonare a unui plan special de zonă, iar unele sprâncene s-au ridicat rapid atunci când planul a fost anunțat săptămâna aceasta. Interdicția a fost instituită pentru a limita utilizarea planurilor de zone speciale, care au devenit un punct central al opoziției comunității în unele locuri, după o încercare nereușită a unui dezvoltator și a orașului de a include Parcul Legion, proprietate publică, într-o schemă de reamenajare în cadrul unui astfel de SAP.
Cu Freedom Park, angajații orașului vor revizui planurile care au fost depuse chiar de către oraș, o circumstanță despre care Garcia a spus că va necesita ca orașul să „poarte două pălării”. Abordarea ridică întrebări cu privire la modul în care orașul va negocia o afacere controversată, cu multiple fațete, în timp ce acționează ca proprietar al terenului, proprietar pentru Inter Miami și solicitant al planului de reamenajare.
„Există întotdeauna complexități suplimentare atunci când orașul poartă mai multe pălării”, a declarat avocatul specializat în utilizarea terenurilor Javier F. Aviñó, de la Bilzin Sumberg, care nu este implicat în proiect.
Iris Escarra, care reprezintă grupul Beckham, a declarat că orașul trebuie să fie un participant în conformitate cu codul de zonare Miami 21, care cere ca o cerere de zonare să vină de la proprietarul proprietății. Ea a susținut că interdicția privind o cerere comună a fost menită doar pentru a împiedica dezvoltatorii care nu dispun de cei nouă acri necesari pentru un plan special de zonă să folosească proprietatea publică pentru a mări suprafața.
Echipa lui Beckham, Inter Miami, a început să joace la începutul acestui an pe un stadion mai mic în noul său centru de antrenament din Fort Lauderdale, înainte ca pandemia COVID-19 să forțeze suspendarea sezonului de fotbal din liga majoră.
Planul pe care grupul l-a prezentat marți reprezintă doar jumătate din ceea ce este necesar pentru ca orașul să revizuiască și să aprobe ridicarea substanțială a zonei de care partenerii au nevoie pentru ca dezvoltarea să continue. Orașul și grupul lui Beckham trebuie, de asemenea, să pună la punct un acord de dezvoltare, un document complex care stabilește în detaliu modul în care va fi dezvoltată proprietatea și enumeră beneficiile pe care aceștia vor trebui să le ofere orașului și locuitorilor săi.
Garcia și directorul său adjunct, Jeremy Gauger, au declarat că parteneriatul a arătat orașului un proiect de acord propus, dar nu l-a prezentat în mod oficial. Escarra a spus că proiectul de acord se află într-un stadiu „foarte preliminar”.
Dar ea a spus că limbajul referendumului cere ca echipa să furnizeze sau să plătească pentru îmbunătățirile necesare ale infrastructurii, inclusiv conexiuni auto și pietonale, precum și construcția a cel puțin un spațiu de bază, un parc amenajat, cu conexiuni la utilități.
IMPACTUL TRAFICULUI
De asemenea, planificatorii orașului au spus că mai trebuie finalizat un studiu care să analizeze impactul proiectului asupra traficului pe străzile din jur și care să detalieze modul în care va fi gestionată creșterea așteptată a fluxului de automobile – o preocupare cheie, deoarece ar putea afecta accesul la aeroport și la Drumul de Stat 836 adiacent.
Planul propus furnizat orașului sugerează că traficul generat de complex ar putea fi semnificativ.
Când Beckham a lansat pentru prima dată ideea unei ligi majore de fotbal în Miami, el și susținătorii săi au vorbit cu voluptate despre crearea unui stadion urban în centrul orașului, cu accent pe accesul pietonal și de tranzit, inclusiv o tradițională „plimbare până la meci”. După ce liderii aleși au respins două planuri care ar fi amplasat stadionul în PortMiami și în ceea ce este cunoscut acum sub numele de Maurice Ferre Park, grupul lui Beckham a cumpărat un teren al comitatului Miami-Dade la marginea Overtown pentru un loc de desfășurare care nu ar fi avut nicio parcare auto la fața locului.
Dar această a treia viziune a fost, de asemenea, lăsată deoparte după ce frații Mas s-au alăturat proiectului și au extins considerabil domeniul de aplicare al acestuia, vizând Melreese – care este mărginit de drumul expres 836 la sud, o porțiune de LeJeune asemănătoare unei autostrăzi la vest, canalul la nord și Douglas Road cu mai multe benzi la est.
Echipa a declarat că se așteaptă ca mulți participanți la meci și alți vizitatori ai complexului să ajungă cu mijloacele de transport în comun. Dar planul general pe care l-au dezvoltat pentru site se bazează, de asemenea, în mare măsură pe accesul auto și amintește de un parc de birouri suburban – o caracterizare pe care Garcia și Gauger nu au contestat-o.
Este prevăzut un număr impresionant de 5.400 de locuri de parcare și cel puțin două noi drumuri interne, inclusiv unul paralel cu LeJeune, plus o nouă intrare principală pentru automobile pe Douglas. Unul dintre drumurile interne ar urma să aibă parcări pe stradă pentru a facilita accesul la parc. Planul include, de asemenea, un flex-lot pentru lăsarea și ridicarea mașinilor în sistem car-share.
Planul prevede, de asemenea, o nouă legătură rutieră doar de intrare dinspre LeJeune, dar fără acces direct dinspre 836, a spus Escarra.
Proiectul arată un pod pietonal care să facă legătura peste canal cu Miami Intermodal Center, un centru de tranzit care are stații Metrorail, Metrobus și Tri-Rail. Garcia a numit această legătură „o piesă majoră” a planului, dar a adăugat că încă nu este clar cine va plăti sau va construi acest lucru. El a subliniat că orașul nu are jurisdicție, deoarece zona în care ar urma să fie construită se află dincolo de limita orașului, în zona neîncorporată a orașului Miami-Dade. În mod ciudat, linia orașului trece chiar la sud de canal prin marginea proprietății Melreese, a spus el.
Escarra a spus că clienții ei s-au angajat să plătească pentru podul de tranzit, deși a spus că acesta va trebui să fie aprobat de mai multe jurisdicții, inclusiv de stat și de South Florida Water Management District.
Planul contemplă ceea ce Garcia a numit un serviciu „îmbunătățit” de troleibuz al orașului către sit, deși detaliile și finanțarea nu au fost, de asemenea, încă puse la punct. Planul prevede, de asemenea, 200 de locuri de parcare pentru biciclete, deși există puține sau chiar niciuna dintre străzile care fac legătura cu situl care să fie sigure sau potrivite pentru mersul pe bicicletă.
PARC PROPUS
Parcul propus este o altă lucrare în desfășurare.
Inclus în prezentarea SAP este un spațiu verde gol-goluț, fără caracteristici sau utilizări specifice, despre care Garcia a spus că vor fi determinate în parte prin consultare publică. Ar fi cel mai mare parc din acel capăt al orașului, a remarcat el, dar nu este clar cine și cum ar putea să-l folosească orașul sau grupul Beckham, sau cum – dacă ar putea fi un parc preponderent pasiv, cu copaci și iarbă, de exemplu, sau s-ar putea concentra pe recreere activă, sau o combinație a celor două. Limbajul referendumului cere partenerilor să contribuie cu 20 de milioane de dolari către oraș pentru întreținerea parcului, a spus Escarra.
Din moment ce sunt relativ puțini rezidenți la o distanță de mers pe jos, cel mai probabil ar funcționa ca o destinație regională, a spus Garcia. Acesta ar încorpora și ar completa actualul Grapeland Water Park, o atracție populară, și terenurile de baseball ocupate de alături, și ar fi gestionat de departamentul de parcuri al orașului, a spus el.
Dar caracteristicile parcului ar putea fi limitate de contaminarea solului și a apelor subterane lăsate în urmă de fosta utilizare a site-ului ca groapă de gunoi. Echipa este teoretic în cârlig pentru remediere, dar nu au fost aprobate estimări sau un plan specific. Cel mai probabil, aceasta ar implica acoperirea proprietății cu un strat de umplutură curată și geotextile pentru a conține contaminanții sub suprafață. Ca urmare, caracteristicile de apă odată preconizate au fost eliminate din schema inițială a parcului.
Parcul este proiectat de ArqGEO, divizia de arhitectură peisagistică a Arquitectonica. Deși ArqGEO a proiectat planuri peisagistice lăudate pentru Muzeul de Artă Pérez din Miami și pentru noile cămine ale Universității din Miami, printre numeroase alte proiecte, nu a proiectat până în prezent un parc complet construit.
Garcia a subliniat faptul că orașul se așteaptă ca echipa lui Beckham să se asigure că parcul are conexiuni pietonale clare și fără întreruperi cu terenurile de fotbal din vârful garajului și, peste drumul Douglas, cu cartierul învecinat.
O altă problemă noduroasă este modul în care orașul ar urma să îndeplinească mandatul legal de a înlocui cei 20,9 acri pierduți de spațiu verde public. Administratorii au identificat 100 de proprietăți ale orașului care ar putea fi transformate în mici parcuri. Din cauza disponibilității limitate a terenurilor, niciunul nu ar fi mai mare de cinci acri. Cu toate acestea, un beneficiu este că această abordare ar aduce parcuri mici în ceea ce Garcia a numit „deșerturile de parcuri” din oraș – cartierele lipsite de spații verzi la distanță de mers pe jos.
Dar Garcia a recunoscut că încă nu s-a stabilit cine va plăti pentru aceste conversii de parcuri, iar comisarii districtuali vor fi consultați, deoarece vecinii au respins parcurile planificate în trecut.
În cele din urmă, deși planul este amplu ilustrat cu randări ale clădirilor de birouri, ale unui hotel și ale unui centru tehnologic, acestea sunt pur conceptuale pentru a sugera masa, scara și utilizările posibilei dezvoltări, dacă proprietatea va fi supra-zonată așa cum dorește grupul Beckham.
„Acestea sunt aproximări aproximative”, a spus Garcia.
Echipa nu a făcut publice niciun fel de precizări privind dezvoltarea comercială și nicio clădire efectivă nu a fost proiectată, cu excepția stadionului propriu-zis – deși niciun document de construcție nu a fost depus la oraș. Este puțin probabil ca acest lucru să se întâmple până când nu vor fi obținute aprobările de zonare și dezvoltare.