Kommer fastighetsmarknaden att krascha?

Många amerikaner kan vara oroliga för en krasch på fastighetsmarknaden. De är oroliga för COVID-19-pandemins oväntade inverkan på bostadspriserna.

I början förvärrade 2020 års börskrasch dessa farhågor, eftersom bostadsförsäljningen rasade. Sedan vände bostadsförsäljningen oväntat uppåt och nådde nya toppnivåer.

De människor som hamnade i finanskrisen 2008 kan bli skrämda av att pandemin kommer att leda till en ny krasch. Det är osannolikt. Enligt en intervju med Selma Hepp, biträdande chefsekonom på Corelogic, ”finns det inte samma överutbud av bostäder den här gången. Istället finns det ett underutbud.”

10 varningstecken på en krasch

Det finns 10 tecken på en krasch på bostadsmarknaden. De fem första är kritiska. De är när en tillgångsbubbla spricker, oreglerade hypotekslån ökar, räntorna stiger snabbt, avkastningskurvan inverteras och kongressen ändrar den federala skattelagstiftningen.

De övriga fem tecknen kan bidra till en krasch, men är mindre kritiska. De innefattar ett större antal husflickor, varningar från experter, färre bostäder till överkomliga priser och en återgång till riskabla derivat.

Låt oss titta närmare på var och en av dem.

Tillgångsbubblor spricker

De flesta krascher inträffar efter det att en tillgångsbubbla har spruckit. Ett tecken på en potentiell bubbla är snabbt stigande bostadsförsäljning. I februari nådde försäljningen av befintliga bostäder en topp före pandemin. Hemmen såldes i en årstakt på 5,76 miljoner per år. Allt detta förändrades efter att det nationella nödläget förklarades. Försäljningen av bostäder rasade till en takt på 3,91 miljoner enheter i maj.

Overraskande nog ökade pandemin sedan försäljningen av bostäder. Familjer som kunde flytta från trånga städer begav sig till mindre tätbefolkade områden. De som arbetade hemma ville också ha större utrymmen. Tack vare Feds åtgärder var räntorna på 50-årslägsta. Detta stimulerade efterfrågan ytterligare.

I juli nådde försäljningstakten 5,86 miljoner bostäder. I oktober hade den blommat upp till 6,86 miljoner, vilket slog toppen före pandemin.

Huspriserna tyder också på en bostadsbubbla. Pandemin har inte alls bromsat bostadspriserna, i stället har de skjutit i höjden. I september 2020 var de rekordhöga 226 800 dollar, enligt Case-Shiller Home Price Index.

Pandemin har skapat hög arbetslöshet. Detta kan leda till utmätningar, eftersom människor inte har råd att betala sina lån. Men det är osannolikt att det kommer att påverka bostadsmarknaden under 2021, enligt Hepp. ”De utmätningar som sker 2020 eller 2021 kommer inte att påverka marknaden förrän 2022”, säger hon. ”Det kommer att ta så lång tid för husen att gå igenom utmätningsprocessen och påverka marknaden.”

Ökning av oreglerade hypoteksmäklare

Ett annat problem är när antalet oreglerade hypoteksmäklare ökar. Under 2019 ursprungade de 54,5 procent av alla lån. Det är en ökning från 53,6 % av under 2018. Sex av de tio största bolåneförmedlarna är inte banker. 2018 var fem av de tio största oreglerade.

Stigande räntor

Högre räntor gör lånen dyrare. Det bromsar bostadsbyggandet och minskar utbudet. Det bromsar också utlåningen, vilket minskar efterfrågan. På det hela taget kommer en långsam och stadig räntehöjning inte att skapa någon katastrof. Men snabbt stigande räntor kommer att göra det.

Högre räntor föregick bostadskollapsen 2006. Många låntagare hade då lån med enbart ränta och lån med justerbar ränta. Till skillnad från ett konventionellt lån stiger räntorna med dessa tillsammans med fed funds rate. Många hade också inledande teaserräntor som återställdes efter tre år. När Federal Reserve höjde räntorna samtidigt som de återställdes fann låntagarna att de inte längre hade råd att betala avgifterna. Bostadspriserna hade sjunkit, så dessa bolånetagare kunde inte betala avbetalningarna eller sälja huset. Som ett resultat av detta ökade andelen betalningsinställda.

Historiken över fed funds rate visar att Fed höjde räntorna för snabbt mellan 2004 och 2006. Den högsta räntan var 1,0 % i juni 2004 och fördubblades till 2,25 % i december. Den fördubblades igen till 4,25 % i december 2005. Sex månader senare var räntan 5,25 %. Fed har höjt räntan i mycket långsammare takt sedan 2015.

Inverterad avkastningskurva

Ett varningstecken för fastighetsmarknaden är när avkastningskurvan på amerikanska statsskuldväxlar inverteras. Det är när räntorna för kortfristiga statspapper blir högre än de långsiktiga räntorna. Normala kortsiktiga räntor är lägre eftersom investerare inte kräver en hög avkastning för att investera i mindre än ett år. När detta inverteras innebär det att investerare anser att det kortsiktiga är mer riskfyllt än det långsiktiga. Det spelar roll för hypoteksmarknaden och signalerar ofta en recession.

Räntekurvan inverterades kortvarigt i februari och mars 2020. Den 9 mars 2020 sjönk avkastningen på den tioåriga obligationen till 0,54 % medan avkastningen på enmånadersväxeln steg till 0,57 %. Kurvan återgick senare till en normal form. Den 18 december var avkastningen på den tioåriga obligationen 0,95 % medan avkastningen på enmånadersväxeln var 0,8 %.

Förändringar i skattelagstiftningen

Husmarknaden reagerar dramatiskt när kongressen ändrar skattelagstiftningen. Inledningsvis trodde många att Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) skulle kunna ha en negativ inverkan på bostadsmarknaden. Planen höjde standardavdraget, vilket gjorde att många amerikaner inte längre tog hänsyn till särdrag. Som en följd av detta kunde de inte dra nytta av avdraget för hypoteksräntor. Av den anledningen motsatte sig fastighetsbranschen TCJA.

Forskning har sedan dess visat att skatteförändringarna hade liten effekt på bostadsmarknaden. Minskningen av bostadsköp av medelinkomstfamiljer som tog standardavdraget kompenserades av andra inkomstgrupper. Lagen fördubblade standardavdraget, vilket gav mer inkomst till låginkomstfamiljer som då hade råd med en bostad. Familjer med höga inkomster fortsatte att använda sig av specificerade avdrag. Andra skattesänkningar gjorde det också lättare för dem att köpa nya bostäder.

Banker återgår till att använda derivat

Fastighetsmarknaden skulle kunna kollapsa om banker och hedgefonder återgick till att investera i riskfyllda finansiella produkter i samma utsträckning som de gjorde 2007. Dessa derivat var en viktig orsak till finanskrisen. Bankerna styckade upp hypotekslån och sålde dem vidare i värdepapper med säkerhet i form av hypotekslån (MBS).

Med tiden blev MBS en större affär än själva hypotekslånen. Så bankerna sålde inteckningar till nästan vem som helst. De behövde dem för att stödja derivaten. De styckade upp dem så att dåliga hypotekslån gömdes i buntar med bra lån. När låntagarna sedan inte betalade sina skulder misstänktes alla derivat vara dåliga. Detta fenomen orsakade Bear Stearns och Lehman Brothers undergång.

Ökning av ”flippade” bostäder

Hemflippning spelade en stor roll under 2008 års recession. Spekulanter köpte bostäder, gjorde måttliga förbättringar och sålde dem när priserna fortsatte att stiga. År 2006 utgjorde ”flips” 11,4 % av bostadsförsäljningen.

Flipping har avtagit avsevärt. Under tredje kvartalet 2020 köptes 5,1 % av alla bostadsförsäljningar för snabb återförsäljning. Det är en minskning från 6,7 % av försäljningen under andra kvartalet 2020. Det är också lägre än den högsta nivån efter recessionen på 7,2 % under första kvartalet 2019.

Den minskade flippingen beror på det minskade lagret av bostadsbestånd. Samtidigt har flipping blivit mer lönsamt. Attom Data Solutions rapporterar att pandemins effekt på flipping är motsägelsefull och svår att förutse.

Barbara bostäder plumpar

En blomstrande bostadsmarknad skickar bostadspriserna uppåt. Ett annat tecken på en bostadsbubbla är att tillgången på prisvärda bostäder minskar. Bostadstillväxten överstiger inkomsttillväxten.

Det finns tecken på att detta håller på att hända. År 2017 var endast 39,1 % av hyreslägenheterna i landet överkomliga för hushåll med låg inkomst. Det är en minskning från 55,7 procent år 2010. Bristen är värst i städer där bostadspriserna har skjutit i höjden.

Stigande havsnivåer

Regionala fastighetsmarknader kan kollapsa i kustområden som är sårbara för effekterna av stigande havsnivåer. Minst 300 000 kustfastigheter kommer att översvämmas 26 gånger per år fram till 2045. Värdet på dessa fastigheter uppgår till 136 miljarder dollar. Det påverkar värdet av 30-åriga bolån som för närvarande skrivs. År 2100 kommer 2,5 miljoner bostäder till ett värde av 1,07 biljoner dollar att riskera kroniska översvämningar. Fastigheter på båda kusterna löper störst risk.

I Miami i Florida översvämmar havet gatorna vid högvatten. Harvardforskare fann att bostadspriserna i de lägre belägna områdena i Miami-Dade County och Miami Beach stiger långsammare än i resten av Florida. Fastigheter som riskerar att drabbas av stigande havsnivåer säljs med 7 % rabatt jämfört med jämförbara fastigheter.

De flesta fastigheterna i dessa städer är finansierade med kommunala obligationer eller bostadslån. Deras förstörelse kommer att skada investerarna och trycka ned obligationsmarknaden. Marknaderna kan kollapsa i dessa regioner, särskilt efter svåra stormar.

Officiella varningar om en bostadskris

Officiella varningar är den minst kritiska indikatorn på en kollaps på bostadsmarknaden. De kan också ofta ha fel. Till exempel varnade William Poole, tidigare ordförande för Federal Reserve Bank of St. Louis, för en subprime-kris i en debattartikel i mars 2017. Han baserade det på det faktum att 36 procent av Fannie Maes lån krävde hypoteksförsäkring. Det är ungefär samma nivå som 2006. Å andra sidan varnade Poole korrekt för subprime-krisen 2005.

Kort sagt, var uppmärksam på en officiell varning för en bostadskris när många av de andra indikatorerna också blinkar rött.

Vad vi kan lära oss av 2008 års krasch på bostadsmarknaden

Kraschen 2008 orsakades av vissa krafter som inte längre är närvarande. För det första skapade försäkringsbolag kreditswappar som skyddade investerare från förluster i derivat som t.ex. hypotekslån.

För att tillgodose denna efterfrågan på hypotekslån erbjöd banker och hypoteksförmedlare bostadslån till så gott som vem som helst. De brydde sig inte om subprime-låntagarnas kreditvärdighet. Bankerna sålde helt enkelt vidare bolånen på andrahandsmarknaden. Detta skapade större risker på finansmarknaderna.

Under 2005 kom husbyggarna äntligen ikapp efterfrågan. När utbudet var större än efterfrågan började bostadspriserna falla. Priserna på nya bostäder föll med 22 procent från sin topp på 262 600 dollar i mars 2007 till 204 200 dollar i oktober 2010. Därmed sprack bubblan.

Men Fed ignorerade dessa varningar. Financial Crisis Inquiry Commission konstaterade att Fed borde ha fastställt försiktiga normer för hypotekslån. I stället sänkte man bara räntorna. Det ger i allmänhet ekonomin tillräckligt med likviditet för att driva på tillväxten.

Fed underskattade 2006 storleken och effekterna av subprime-hypotekskrisen. Många av subprime-köparna var enskilda investerare, pensionsfonder och pensionsfonder. De investerade mer i hedgefonder, vilket spred risken i hela ekonomin.

Utsikterna för bostadsmarknaden 2021

Bostadsmarknaden 2021 kommer inte att kollapsa, men kommer att bjudas in av flera motstridiga krafter. På den positiva sidan har Fed lovat att hålla räntorna låga, vilket sporrar till bostadsköp. Vacciner kommer att bli mer allmänt tillgängliga och pandemin kommer att upphöra i september 2021, förutspår vissa experter.

Corelogics Hepp tror att de ”krafter som drev expansionen på bostadsmarknaden 2020 kommer att fortsätta. Dessa inkluderar en önskan om mer utrymme för dem som fortsätter att arbeta hemifrån och en preferens för förortsboende framför trånga stadsområden”. Vissa analytiker förutspår att bostäder kommer att förbli den starkaste stora sektorn i ekonomin.

De ekonomiska skadorna från pandemin kommer att fortsätta att påverka bostadsmarknaden 2021. Rekordhöga arbetslöshetsnivåer kommer att resultera i ett ökande antal betalningsanmärkningar och utmätningar av bolån. Detta kommer att kulminera i juli 2021, enligt CoreLogic, utan att orsaka en fastighetskollaps. Vid den tidpunkten kommer förbättringen av ekonomin som helhet till följd av vaccinet att lyfta bostadsmarknaden med sig.