Commercial Property 101
I kommersiell fastighetsuthyrning debiteras den mesta hyran per kvadratfot, rentable square feet (RSF) för att vara exakt. Detta mått är användbara kvadratfot (USF) plus hyresgästens andel av de gemensamma utrymmena (USF multiplicerat med fastighetens belastningsfaktor). Uthyrbar, användbar, belastningsfaktor? Vad pratar jag om? Fortsätt läsa.
För det första strävar varje hyresgäst där ute efter att få bästa möjliga affär. Därför är det absolut nödvändigt att förstå hur kvadratmeterantalet i en kommersiell fastighet beräknas. Även om detta verkar vara en ganska okomplicerad uppgift skulle du bli förvånad över variationerna. För att bekämpa fel använder de flesta hyresvärdar BOMA-standarder (Building Owners and Managers Association) för att mäta sin kommersiella fastighet.
Viktigt nog kan kunskap om skillnaden mellan USF och RSF hjälpa alla hyresgäster att förhandla bättre. Nedan följer definitioner och tillhörande beräkningar för USF, RSF och en byggnads belastningsfaktor. Förhoppningsvis får du efter att ha läst detta en bättre uppfattning om hur du kan få den bästa affären på ditt nästa hyresavtal för en kommersiell fastighet.
Usable Square Feet (USF)
Inom uthyrning av kommersiell fastighet är ”användbara kvadratfötter” precis som det låter, de kvadratmeter som en hyresgäst använder när han/hon hyr en fastighet. I princip innebär det alla utrymmen som enbart och direkt används av en hyresgäst.
För hyresgäster som hyr en svit eller flera sviter kommer denna beräkning av kvadratmeter från vägg till vägg att inkludera toaletter, förvaringsutrymmen och garderober som endast används av hyresgästen. USF omfattar dock inte gemensamma utrymmen som lobbys, offentliga toaletter, korridorer och trapphus.
För hyresgäster som hyr hela våningar omfattar de användbara kvadratmeterna de gemensamma utrymmen som endast används på den våningen. Dessa inkluderar korridorer, offentliga toaletter som betjänar den våningen, eventuella receptioner, förvaringsskåp och elrum.
Rentable Square Feet (RSF)
”Rentable square feet” (uthyrningsbara kvadratfot) bestäms genom att kombinera användbara kvadratfot och en procentsats av de gemensamma utrymmen som en hyresgäst använder i den kommersiella fastigheten. Som tidigare nämnts är gemensamma utrymmen gemensamma utrymmen som ligger utanför en hyresgästs användbara utrymmen, men som ändå används av honom eller henne, hans eller hennes personal eller gäster (t.ex. foajéer, receptioner, korridorer och toaletter).
Då hyresgästen utnyttjar dessa gemensamma utrymmen, måste han eller hon betala för dem. Därav anledningen till att RSF alltid används för att beräkna månadshyran. Skillnaden mellan USF och RSF är vanligtvis någonstans mellan 10 och 20 %. Denna ökning är känd som ”belastningsfaktorn”.
Belastningsfaktor
Belastningsfaktorn, även kallad gemensamhetsfaktorn, är en procentsats av de gemensamma ytorna i en kommersiell fastighet. För att beräkna belastningsfaktorn dividerar du de totala uthyrningsbara kvadratfotarna med de totala användbara kvadratfotarna.
Hyrningsbara kvadratfot (RSF) ÷ användbara kvadratfot (RSF – Common Area SF) = belastningsfaktor
Exempel
En kommersiell fastighet har till exempel en total kvadratmeterstorlek på 200 000 och 25 000 av detta är gemensamma ytor.
200 000 ÷ 175 000 (200 000 – 25 000) = 1,14
För att bestämma RSF måste du multiplicera en hyresgästs USF med belastningsfaktorn. Säg att en hyresgäst på den här fastigheten vill hyra cirka 4 000 kvadratmeter användbart utrymme.
4 000 USF x 1,14 = 4 560 RSF
Använd alltid en yrkesman
För övrigt bör alla hyresgäster som hyr en stor mängd kvadratmeter alltid låta verifiera detta utrymme. Dessutom bör verifieringen göras av en oberoende yrkesman innan någon form av hyresavtal undertecknas. När utrymmet mäts oberoende kan de vara säkra på att USF och belastningsfaktorn är felfri. Eftersom hyran beräknas utifrån RSF kan detta innebära stora besparingar under hyresavtalets löptid. Om du har frågor om en kommersiell fastighet som du funderar på att hyra och vill försäkra dig om att du får den bästa affären, kontakta en av våra sakkunniga rådgivare idag.