Există unele cazuri în care, în scopuri fiscale, proprietatea imobiliară poate fi tratată atât ca proprietate deținută în scopuri de investiție sau de afaceri, cât și ca reședință principală. Acest lucru poate avea ca rezultat excluderea și/sau amânarea câștigurilor de capital folosind mai multe secțiuni din Internal Revenue Code („IRC”). Procedura privind veniturile 2005-14 oferă îndrumări specifice cu privire la aplicarea secțiunilor 121 și 1031 din Internal Revenue Code la o singură dispoziție de proprietate.
IRC § 121 – Excluderea reședinței primare
Secțiunea 121 din IRC prevede că un contribuabil poate exclude până la 250 000 de dolari din câștigul de capital (sau până la 500 000 de dolari dacă este căsătorit și depune o declarație comună) din vânzarea reședinței sale primare. Cerințele specifice pentru o astfel de excludere sunt următoarele:
- Proprietatea trebuie să fi fost deținută și utilizată de vânzător ca reședință principală a vânzătorului timp de 2 din ultimii 5 ani;
- Excluderea se aplică numai câștigurilor acumulate în timp ce proprietatea a fost utilizată ca reședință principală;
- Nu se poate exclude câștigul atribuibil amortizării efectuate după 1997; și
- Excluderea poate fi utilizată numai o dată la doi (2) ani.
IRC § 1031 – Schimbul de proprietăți deținute în scopuri investiționale sau comerciale
§ 1031 din IRC permite contribuabililor să amâne câștigurile de capital care ar rezulta din vânzarea unei proprietăți deținute în scopuri investiționale sau comerciale prin reinvestirea veniturilor într-o proprietate nouă, similară, de valoare egală sau mai mare. Această amânare include impozitul federal pe câștigurile de capital, impozitul pe venitul de stat, impozitul pe venitul net din investiții și recapturarea amortizării.
Exemple comune de utilizare a Revenue Procedure 2005-14
Cele mai frecvente două situații în care intră în joc Revenue Procedure 2005-14 sunt: (1) atunci când un contribuabil își transformă reședința principală într-o proprietate pentru investiții; și (2) atunci când un contribuabil tratează o parte a proprietății sale ca o reședință principală și o altă parte ca o proprietate pentru investiții. Din motive de simplitate, ambele exemple de mai jos presupun că nu există nicio datorie asupra proprietății la momentul vânzării acesteia.
Exemplul nr. 1 – Transformarea reședinței primare în proprietate pentru investiții
Lucy cumpără o casă în 2010 pentru 500.000 de dolari și locuiește în ea ca reședință principală. În 2017, ea decide să se mute din casă și să înceapă să o închirieze pe Air BnB. După ce o închiriază timp de 2 ani, ea decide să vândă casa în 2019 pentru 900.000 de dolari. Să presupunem că baza sa ajustată pentru casă este de 500 000 USD. Prin urmare, Lucy va realiza un câștig de 400.000 USD (prețul de vânzare de 900.000 USD minus baza ajustată de 500.000 USD).
Din moment ce Lucy a închiriat casa în ultimii 2 ani înainte de a o vinde, ea a reușit să transforme casa în „proprietate pentru investiții”, care s-ar califica pentru amânarea impozitului în conformitate cu IRC § 1031. Procedura fiscală 2008-16. În plus, Lucy a locuit în casă ca reședință principală timp de 2 din ultimii 5 ani înainte de a o vinde, astfel încât ea poate, de asemenea, să excludă o parte din câștigul de capital în conformitate cu IRC § 121 primary residence exclusion.
Deci, ce poate face Lucy în legătură cu câștigul de capital de 400,00 $? În primul rând, după cum s-a menționat mai sus, ea poate exclude 250.000 de dolari din câștigul în conformitate cu IRC § 121 primary residence exclusion. În plus, ea poate amâna restul de 150.000 de dolari din câștig, reinvestind restul veniturilor nete într-o nouă proprietate de investiții în valoare de cel puțin 550.000 de dolari (prețul de vânzare de 900.000 de dolari minus excluderea de 250.000 de dolari pe care a luat-o), cu aplicarea regulilor obișnuite ale unui schimb 1031.
Rezultatul net pentru Lucy este că poate păstra 250 000 de dolari din banii obținuți în urma vânzării fără impozit, iar apoi își amână impozitul pe restul câștigului prin efectuarea unui schimb 1031.
Exemplul nr. 2 – Vânzarea unei proprietăți multifamiliale sau cu destinație mixtă
John și Yoko sunt un cuplu căsătorit care cumpără un duplex în 2012 pentru 1 000 000 de dolari. Ei închiriază o unitate și locuiesc în cealaltă unitate ca reședință principală. În 2019, ei decid să vândă duplexul pentru 1 600 000 de dolari. În anii în care John și Yoko au depus declarații fiscale în timp ce dețineau duplexul, ei au luat în total 40.000 de dolari pentru amortizarea a 50% din clădire care a fost alocată unității locative. Câștigurile de capital ale lui John și Yoko și recuperarea amortizării vor fi calculate după cum urmează:
Când John și Yoko vând duplexul, ei vor putea folosi excluderea IRC § 121 pentru reședința principală pentru a exclude câștigul de 300 000 de dolari din unitatea de reședință principală (rețineți că puteți exclude un câștig de până la 500 000 de dolari dacă sunteți un cuplu căsătorit). În plus, vor putea să amâne câștigul de capital de 340.000 de dolari și recuperarea amortizării pentru unitatea de investiții prin efectuarea unui schimb 1031 și achiziționarea unei proprietăți de investiții în valoare de cel puțin 800.000 de dolari (adică valoarea părții de investiție a proprietății care se vinde). Din nou, se vor aplica regulile obișnuite ale unui schimb 1031.
Rezultatul net pentru John și Yoko este că pot exclude toate câștigurile de capital din vânzarea unității lor de reședință principală și pot păstra întreaga sumă de 800.000 de dolari obținută din vânzarea acelei porțiuni de duplex. În plus, ei își pot amâna întreaga sumă de 340.000 de dolari din câștigurile de capital și recapturarea amortizării pentru unitatea de investiții prin efectuarea unui schimb 1031.
Ca întotdeauna, vă rugăm să solicitați consilierului dumneavoastră fiscal să evalueze combinația de a combina excluderea reședinței primare cu un schimb 1031 pentru a evita orice consecințe fiscale neașteptate.
.