Existem alguns casos em que, para fins fiscais, os imóveis podem ser tratados tanto como imóveis detidos para fins de investimento ou negócios como como uma residência primária. Isto pode resultar na exclusão e/ou adiamento de ganhos de capital utilizando múltiplas secções do Código da Receita Federal (“IRC”). O Procedimento Fiscal 2005-14 fornece orientação específica sobre a aplicação dos §§ 121 e 1031 do Código da Receita Federal a uma única disposição de propriedade.
IRC § 121 – Exclusão de Residência Primária
§ 121 do IRC prevê que um contribuinte pode excluir até $250.000 de ganhos de capital (ou até $500.000, se casado e apresentando conjuntamente) na venda da sua residência primária. Os requisitos específicos para tal exclusão são os seguintes:
- Propriedade deve ter sido possuída e utilizada pelo vendedor como residência primária do vendedor durante 2 dos últimos 5 anos;
- Exclusão apenas se aplica ao ganho acumulado enquanto a propriedade estava sendo utilizada como residência primária;
- Não pode excluir o ganho atribuível à depreciação tomada após 1997; e
- Exclusão apenas pode ser utilizada uma vez a cada 2 (dois) anos.
IRC § 1031 – Permuta de Imóveis Detidos para Investimento ou Negócios
§ 1031 do IRC permite aos contribuintes adiar os ganhos de capital que resultariam da venda de um imóvel detido para fins de investimento ou negócios, reinvestindo os rendimentos num novo imóvel de valor igual ou superior. Esse diferimento inclui o Imposto Federal sobre Ganhos de Capital, o Imposto de Renda Estadual, o Imposto de Renda de Investimento Líquido e a recuperação da depreciação.
Exemplos comuns utilizando o Procedimento de Receita 2005-14
As duas situações mais comuns em que o Procedimento de Receita 2005-14 entra em jogo são (1) quando um contribuinte converte sua residência primária em uma propriedade de investimento; e (2) quando um contribuinte trata uma porção de sua propriedade como residência primária e outra porção como propriedade de investimento. Para simplificar, ambos os exemplos abaixo assumem que não há dívida na propriedade quando ela é vendida.
Exemplo #1 – Convertendo Residência Primária em Propriedade de Investimento
Lucy compra uma casa em 2010 por $500.000 e vive nela como sua residência primária. Em 2017 ela decide sair da casa e começar a alugá-la na Air BnB. Depois de alugar por 2 anos, ela decide vender a casa em 2019 por $900.000. Vamos assumir que a sua base ajustada na casa é de $500.000. Consequentemente, Lucy irá realizar um ganho de $400.000 ($900K preço de venda menos $500K base ajustada).
Desde que Lucy tinha alugado a casa nos últimos 2 anos antes de a vender, ela foi capaz de converter com sucesso a casa em “propriedade de investimento” que se qualificaria para diferimento de impostos ao abrigo do IRC § 1031. Procedimento Fiscal 2008-16. Além disso, Lucy viveu na casa como sua residência principal por 2 dos últimos 5 anos antes de vendê-la, portanto ela também pode excluir uma parte de seu ganho de capital sob o IRC § 121 exclusão de residência principal.
Então o que Lucy pode fazer sobre seu ganho de capital de $400,00? Em primeiro lugar, como acima mencionado, ela pode excluir $250.000 do ganho sob o IRC § 121 de exclusão de residência primária. Além disso, ela pode adiar os restantes $ 150.000 do ganho, reinvestindo o restante dos lucros líquidos numa nova propriedade de investimento no valor mínimo de $550.000 ($900K do preço de venda menos os $250K de exclusão que ela tomou), aplicando-se as regras habituais de uma troca de 1031 dólares.
O resultado líquido para Lucy está sendo capaz de manter $250.000 do dinheiro de sua venda livre de impostos, e então adiar os impostos sobre o resto de seu ganho fazendo uma troca de 1031.
Exemplo #2 – Vendendo uma Propriedade Multi-Familiar ou de Uso Misto
John e Yoko são um casal que compra um duplex em 2012 por $1.000.000. Eles alugam uma unidade e moram na outra unidade como residência principal. Em 2019, eles decidem vender o duplex por $1.600.000. Nos anos em que John e Yoko apresentaram impostos enquanto possuíam o duplex, eles levaram um total de $40.000 em depreciação sobre os 50% do prédio que foi alocado para a unidade de locação. Os ganhos de capital e recuperação da depreciação de John e Yoko serão calculados da seguinte forma:
Quando John e Yoko venderem o duplex, eles poderão usar o IRC § 121 exclusão de residência primária para excluir os $300.000 de ganho na unidade de residência primária (lembre-se, você pode excluir até $500K de ganho se você for um casal casado). Além disso, eles poderão diferir os $340.000 de ganho de capital e recuperação de depreciação na unidade de investimento fazendo uma troca de 1031 e comprando propriedades de investimento no valor mínimo de $800.000 (ou seja, o valor da parte de investimento da propriedade a ser vendida). Novamente, as regras usuais de uma troca 1031 se aplicariam.
O resultado líquido para John e Yoko é que eles podem excluir todos os ganhos de capital da venda de sua unidade de residência principal e manter todos os $800.000 de receita de venda dessa parte do duplex. Além disso, eles podem adiar a totalidade dos seus $340.000 em ganhos de capital e recuperação da depreciação da unidade de investimento fazendo uma troca 1031.
Como sempre, peça ao seu consultor fiscal que avalie a combinação da exclusão da residência primária com uma troca 1031 para evitar qualquer consequência fiscal inesperada.