Gdy emerytowany piłkarz David Beckham i jego partnerzy Miami wygrał poparcie wyborców dla masywnej piłki nożnej i kompleksu handlowego na gruntach publicznych, skutecznie kopnął długą, gięcia piłkę długość boiska, patrząc na połączenie dla zwycięskiego wyniku, który wreszcie przyniesie wysoki poziom profesjonalnej gry do miasta.
Dzisiaj, prawie dwa lata później, piłka jest nadal w powietrzu. A kiedy i jeśli w końcu wyląduje, nie wiadomo jeszcze, czy piłka ustawi wyczekujących graczy na pewną bramkę, czy popłynie daleko od siatki.
W tym tygodniu Beckham i jego partnerzy złożyli ambitny i długo oczekiwany wniosek o zmianę zagospodarowania przestrzennego w mieście dla hucznie nazwanego Miami Freedom Park. Proponowany „specjalny plan obszaru” zarysowuje szerokie kontury ich wizji zastąpienia miasta-owned Melreese pole golfowe obok Miami International Airport z czymś zupełnie innym.
Propozycja, jak każdy zabłocony krok szeroko obserwowany i często krytykowany proces, który przeciągnął się na lata, jest wysoki na aspiracje, ale krótki na detail.
The master plan, sporządzony przez Miami-based Arquitectonica, wzywa do podziału 131-akrowej nieruchomości na dwa segmenty bifurcated przez nową czteropasmową drogę biegnącą z północy na południe. Po zachodniej stronie, biegnącej wzdłuż LeJeune Road, znajdowałby się rozległy parking pokryty 16-akrowymi boiskami piłkarskimi na dachu, stadionem na 25 000 miejsc i promenadą dla pieszych wyłożoną budynkami komercyjnymi. Na północnym krańcu, naprzeciwko kanału odwadniającego, znalazłoby się więcej budynków komercyjnych, w tym hotel i „centrum technologiczne”.
Wschodnia część stałaby się obiecanym parkiem publicznym o powierzchni 58 akrów naprzeciwko Grapeland Heights, niskiej dzielnicy mieszkaniowej po drugiej stronie Douglas Road. Wersja przedstawiona w przedłożonym planie jest na tym etapie głównie schematyczna, z kilkoma szczegółami na temat jego cech lub zastosowań innych niż jednomilowa pętla wellness.
Pomysł stojący za planem, przedstawiciele zespołu powiedzieli, ma na celu zaradzenie pułapkom, które towarzyszyły innym planom rozwoju stadionu, które nie generują szerszych obiecanych korzyści. Twierdzą oni, że część komercyjna zapewnia rentowność finansową stadionu, który gościłby mniej niż 20 meczów piłkarskich w sezonie, jednocześnie działając jako motor ekonomiczny dla miasta.
JUST A START
Plan generalny to tylko początek – koncepcyjny schemat, który ma być wypełniony później konkretnymi planami i projektami budynków. Pozostawia on wiele istotnych pytań bez odpowiedzi, w tym jak kompleks będzie wyglądał i funkcjonował oraz jakie korzyści uzyska społeczeństwo w zamian za dzierżawę cennej nieruchomości dla Miami Freedom Park LLC przez 99 lat. Nadal nie wiadomo dokładnie, w jaki sposób miasto zastąpiłoby prawie 21 akrów gruntów parkowych, co jest wymogiem prawa miejskiego.
Beckham i jego główni zwolennicy, przewodniczący MasTec Jorge Mas i dyrektor generalny Jose Mas, wraz z dyrektorem wykonawczym SoftBank Marcelo Claure, sfinansowaliby stadion, rozwój komercyjny i utworzenie parku prywatnie, nie wykorzystując żadnych funduszy publicznych. Wciąż jednak pozostaje do ustalenia, kto zapłaci za niektóre krytyczne, obiecane elementy, w tym ulepszone usługi tranzytowe i rozwój małych nowych parków, które byłyby rozproszone po całym mieście, aby zastąpić utracone tereny zielone.
„Jest to w zasadzie pierwszy krok w tym, co spodziewamy się być długi proces,” Miami planowania dyrektor Francisco Garcia powiedział w wywiadzie. „Projekt będzie ewoluował i będzie się poprawiał.
Lata minęły już w tej iteracji poszukiwań Beckhama, czwartej proponowanej lokalizacji dla stadionu tylko piłkarskiego, który spełniłby wymagania Major League Soccer dla franczyzy. Najszersze pociągnięcia tej koncepcji zostały poparte przez 60 procent wyborców w referendum z 2017 roku, które upoważniło miasto do negocjowania dzierżawy bez ofert z inwestorami Inter Miami. Od tego czasu postęp utknął w martwym punkcie z powodu dochodzenia w sprawie etyki lobbingu, debat komisji na temat reprezentacji prawnej miasta w negocjacjach, a teraz pandemii COVID-19.
Złożenie wniosku grupy sprawia, że jedna rzecz jest całkowicie jasna: miną kolejne lata, zanim jakakolwiek piłka nożna zostanie rozegrana w Miami Freedom Park. I to przy założeniu, że co najmniej cztery z pięciu komisarzy Miami głosować do zatwierdzenia umowy najmu, który, według słów menedżera miasta Art Noriega, jest „nawet nie blisko” do finalizacji po ponad roku negocjacji.
Specjalny plan obszar sam może być podatny na prawne wyzwanie.
Zespół Inter Miami Beckhama powiedział, że jest współwnioskodawcą z miastem w sprawie planu Freedom Park, ponieważ miasto jest właścicielem terenu. Ale planiści miasta scharakteryzował partnerstwa inaczej, twierdząc, że miasto jest wnioskodawcą, biorąc pod uwagę jego wyłączną własność gruntów, z wkładem i wskazówek z piłki nożnej franczyzy, która jest w pełni odpowiedzialny za development.
Różnica może mieć znaczenie. Kod zagospodarowania przestrzennego Miami barów miasto z partnerstwa z podmiotem prywatnym do ubiegania się o specjalny obszar plan zmiany zagospodarowania przestrzennego, a niektóre brwi szybko wzrosła, gdy plan został ogłoszony w tym tygodniu. Zakaz został wprowadzony w celu ograniczenia stosowania specjalnych planów zagospodarowania przestrzennego, które stały się głównym punktem oporu społeczności w niektórych miejscach, po nieudanej próbie dewelopera i miasta, aby włączyć publiczny Legion Park do planu przebudowy w ramach takiego SAP.
W przypadku Freedom Park, pracownicy miejscy będą przeglądać plany, które zostały złożone przez samo miasto, okoliczność, którą Garcia powiedział będzie wymagać od miasta „nosić dwie czapki”. Podejście to rodzi pytania o to, jak miasto będzie negocjować kontrowersyjną, wielowymiarową umowę, działając jako właściciel ziemi, wynajmujący Inter Miami i wnioskodawca planu przebudowy.
„Zawsze są dodatkowe zawiłości, kiedy miasto ma na sobie wiele kapeluszy”, powiedział adwokat ds. zagospodarowania przestrzennego Javier F. Aviñó, z Bilzin Sumberg, który nie jest zaangażowany w projekt.
Iris Escarra, który reprezentuje grupę Beckham, powiedział, że miasto musi być uczestnikiem zgodnie z kodeksem zagospodarowania przestrzennego Miami 21, który wymaga, aby wniosek o podział na strefy pochodził od właściciela nieruchomości. Argumentowała, że bar na wspólnej aplikacji miał na celu tylko zatrzymać deweloperów krótki z dziewięciu akrów wymaganych do specjalnego planu obszaru z wykorzystaniem własności publicznej, aby zwiększyć areał.
Zespół Beckhama, Inter Miami, rozpoczął grę na początku tego roku na mniejszym stadionie w swoim nowym obiekcie szkoleniowym w Fort Lauderdale, zanim pandemia COVID-19 wymusiła zawieszenie sezonu piłkarskiego w lidze major.
Plan, który grupa przedstawiła we wtorek, stanowi tylko połowę tego, co jest wymagane dla miasta, aby przejrzeć i zatwierdzić znaczny up-zoning, którego partnerzy potrzebują, aby rozwój mógł postępować. Miasto i grupa Beckhama muszą również zawrzeć umowę deweloperską, złożony dokument, który szczegółowo określa, w jaki sposób nieruchomość zostanie zagospodarowana i wylicza korzyści, jakie będą musieli zapewnić miastu i jego mieszkańcom.
Garcia i jego zastępca dyrektor, Jeremy Gauger, powiedział, że partnerstwo pokazało miastu projekt proponowanej umowy, ale nie złożyło go formalnie. Escarra powiedziała, że projekt umowy jest na „bardzo wstępnym” etapie.
Ale powiedziała, że język referendum wymaga, aby zespół zapewnił lub zapłacił za potrzebne ulepszenia infrastruktury, w tym połączenia samochodowe i piesze, jak również budowę przynajmniej podstawowej, krajobrazowej przestrzeni parkowej z przyłączami mediów.
Wpływ na ruch drogowy
Jeszcze do sfinalizowania, planiści miejscy powiedzieli, jest studium analizujące wpływ projektu na ruch drogowy na okolicznych ulicach i wyszczególniające jak spodziewany wzrost przepływu samochodów będzie zarządzany – kluczowa sprawa, ponieważ może to wpłynąć na dostęp do lotniska i przyległej drogi stanowej 836.
Zaproponowany plan dostarczony do miasta sugeruje, że ruch generowany przez kompleks może być znaczące.
Gdy Beckham po raz pierwszy spławił pomysł głównej ligi piłki nożnej w Miami, on i jego zwolennicy mówili głośno o tworzeniu miejskiego stadionu śródmieścia z naciskiem na pieszych i dostęp tranzytowy, w tym tradycyjny „spacer do gry”. Po odrzuceniu przez przywódców dwóch planów, które zakładały budowę stadionu w PortMiami i w miejscu znanym obecnie jako Maurice Ferre Park, grupa Beckhama zakupiła ziemię hrabstwa Miami-Dade na obrzeżach Overtown pod budowę obiektu, który nie miałby żadnego parkingu samochodowego na miejscu.
Ale ta trzecia wizja została również odłożona na bok po tym, jak bracia Mas dołączyli do przedsięwzięcia i znacznie rozszerzyli jego zakres, celując w Melreese – które jest ograniczone przez drogę ekspresową 836 na południu, autostradowy odcinek LeJeune na zachodzie, kanał na północy i wielopasmową Douglas Road na wschodzie.
Zespół powiedział, że spodziewa się, że wielu uczestników gry i innych gości do kompleksu przybędzie tranzytem. Ale plan generalny, który został opracowany dla tego miejsca, również opiera się w dużej mierze na dostępie samochodowym i przypomina podmiejski park biurowy – charakterystyka, z którą Garcia i Gauger nie polemizowali.
Plan wzywa również do nowego połączenia drogowego z LeJeune, ale nie ma bezpośredniego dostępu z 836, Escarra said.
Plan pokazuje most dla pieszych łączący kanał z Miami Intermodal Center, węzłem tranzytowym, który posiada stacje Metrorail, Metrobus i Tri-Rail. Garcia nazwał to połączenie „głównym elementem” planu, ale dodał, że nie jest jeszcze jasne, kto za nie zapłaci lub je zbuduje. Podkreślił, że miasto nie ma jurysdykcji, ponieważ obszar, na którym zostałby zbudowany, leży poza linią miasta w nieobjętym Miami-Dade. Co dziwne, linia miasta biegnie na południe od kanału przez krawędź posiadłości Melreese, powiedział.
Escarra powiedziała, że jej klienci zobowiązali się zapłacić za most tranzytowy, chociaż powiedziała, że będzie musiał być zatwierdzony przez kilka jurysdykcji, w tym stan i South Florida Water Management District.
Plan rozważa to, co Garcia określił jako „wzmocnione” usługi trolejbusowe do miejsca, chociaż szczegóły i finansowanie również nie zostały jeszcze opracowane. Przewiduje on również 200 miejsc parkingowych dla rowerów, choć istnieje niewiele, jeśli w ogóle, ulic łączących się z tym miejscem, które są bezpieczne lub odpowiednie do jazdy na rowerze.
PROPOZYCJONOWANY PARK
Proponowany park to kolejna praca w toku.
Włączony do przedłożenia SAP jest gołą przestrzenią zieloną bez konkretnych cech lub zastosowań, które według Garcii mają być ustalone częściowo w drodze konsultacji społecznych. Byłby to największy park w tej części miasta, zauważył, ale nie jest jasne, kto miasto lub grupa Beckham przewidzieć będzie go używać, lub jak – czy może to być głównie pasywny park z drzew i trawy, na przykład, lub skupić się na aktywnej rekreacji, lub jakieś połączenie tych dwóch. Język referendum wymaga od partnerów wniesienia 20 milionów dolarów do miasta na utrzymanie parku, powiedział Escarra.
Ponieważ jest tam stosunkowo niewielu mieszkańców w odległości krótkiego spaceru, najprawdopodobniej będzie on funkcjonował jako regionalne miejsce docelowe, powiedziała Garcia. It would incorporate and supplement the existing Grapeland Water Park, a popular attraction, and the busy baseball fields next door, and be managed by the city parks department, he said.
Aut park features could be limited by soil and underground water contamination left behind by the site’s former use as a dump. Zespół jest na haczyku teoretycznie do rekultywacji, ale nie ma konkretnych szacunków lub plan został zatwierdzony. Najprawdopodobniej będzie to wymagało pokrycia terenu warstwą czystego wypełnienia i geowłókniny, aby zatrzymać zanieczyszczenia pod powierzchnią. Raz rozważane funkcje wodne zostały porzucone z początkowego planu parku w rezultacie.
Park jest projektowany przez ArqGEO, ramię architektury krajobrazu Arquitectonica. Chociaż ArqGEO zaprojektowało chwalone plany krajobrazowe dla Pérez Art Museum Miami i nowych akademików Uniwersytetu Miami, wśród wielu innych projektów, do tej pory nie zaprojektowało kompletnego, zbudowanego parku.
Garcia podkreślił, że miasto oczekuje od zespołu Beckhama zapewnienia, że park ma jasne i płynne połączenia piesze do garażu-do boisk piłkarskich, a po drugiej stronie drogi Douglas do sąsiedniego sąsiedztwa.
Innym węzłowym problemem jest to, jak miasto pójdzie o spełnieniu mandatu prawnego, aby zastąpić utracone 20,9 akrów zielonej przestrzeni publicznej. Administratorzy zidentyfikowali 100 nieruchomości miejskich, które mogłyby zostać przekształcone w małe parki. Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów, żaden z nich nie będzie większy niż pięć akrów. Jedną z korzyści, jednak, jest to, że podejście przyniosłoby małe parki do tego, co Garcia określił jako „pustynie parkowe” w całym mieście – dzielnice, w których brakuje zielonej przestrzeni w odległości spaceru.
Ale Garcia przyznał, że nadal nie ustalono, kto zapłaci za te parkowe konwersje, a komisarze dzielnicy będą konsultowani, ponieważ sąsiedzi odrzucili planowane parki w przeszłości.
Wreszcie, chociaż plan jest bogato ilustrowany renderingami budynków biurowych, hotelu i centrum technologicznego, są to czysto koncepcyjne placeholdery, aby zasugerować masę, skalę i zastosowania możliwego rozwoju, jeśli nieruchomość zostanie podzielona na strefy, jak chce grupa Beckham.
„To są przybliżenia,” Garcia said.
The team has released no specifics on commercial development, and no actual buildings have been designed save for the stadium itself – although no construction documents have been submitted to the city. To nie jest prawdopodobne, aby się zdarzyć, dopóki zatwierdzenia stref i rozwoju są na miejscu.