Czy rynek nieruchomości Going to Crash?

Wielu Amerykanów może obawiać się krachu na rynku nieruchomości. Są oni zaniepokojeni nieoczekiwanym wpływem pandemii COVID-19 na ceny mieszkań.

Na początku, krach giełdowy w 2020 roku pogorszył te obawy, ponieważ sprzedaż domów spadła. Następnie, sprzedaż mieszkań nieoczekiwanie wzrosła, osiągając nowe szczyty.

Ludzie, którzy zostali złapani na kryzysie finansowym w 2008 roku mogą być przerażeni, że pandemia doprowadzi do kolejnego krachu. Jest to mało prawdopodobne. Według wywiadu z Selmą Hepp, zastępcą głównego ekonomisty w Corelogic, „Tym razem nie ma takiej samej nadpodaży domów. Zamiast tego mamy do czynienia z niedostateczną podażą.”

10 Znaków Ostrzegawczych Krachu

Istnieje 10 oznak krachu na rynku mieszkaniowym. Pierwsze pięć jest krytycznych. Występują one, gdy bańka aktywów pęka, nieuregulowane kredyty hipoteczne rosną, stopy procentowe gwałtownie rosną, krzywa dochodowości odwraca się, a Kongres zmienia federalny kodeks podatkowy.

Inne pięć znaków może przyczynić się do krachu, ale są mniej krytyczne. Obejmują one większą liczbę osób przerzucających domy, ostrzeżenia ekspertów, mniej przystępnych cenowo domów oraz powrót do ryzykownych instrumentów pochodnych.

Przyjrzyjmy się każdemu z nich bliżej.

Pęknięcie baniek aktywów

Większość krachów następuje po pęknięciu bańki aktywów. Jedną z oznak potencjalnej bańki jest szybko rosnąca sprzedaż domów. W lutym, istniejąca sprzedaż domów osiągnęła szczyt sprzed pandemii. Domy sprzedawały się w tempie 5,76 miliona rocznie. To wszystko zmieniło się po ogłoszeniu stanu wyjątkowego w kraju. Sprzedaż domów gwałtownie spadła do poziomu 3,91 mln sztuk w maju.

Niespodziewanie, pandemia wtedy zwiększyła sprzedaż domów. Rodziny, które mogły przenieść się z zatłoczonych miast skierował się do mniej gęsto zaludnionych obszarów. Ci, którzy pracowali w domu, również chcieli mieć większe przestrzenie. Dzięki działaniom Fedu stopy procentowe były na 50-letnich minimach, co jeszcze bardziej pobudziło popyt.

Do lipca wskaźnik sprzedaży osiągnął 5,86 mln domów. Do października rozkwitł do 6,86 mln, bijąc szczyt sprzed pandemii.

Ceny domów również sugerują bańkę mieszkaniową. Pandemia wcale nie spowolniła cen domów, a wręcz przeciwnie, poszybowały one w górę. We wrześniu 2020 roku były one rekordowe i wynosiły $226,800, według Case-Shiller Home Price Index.

Pandemia spowodowała wysokie stopy bezrobocia. To może prowadzić do foreclosures, ponieważ ludzie nie mogą sobie pozwolić na spłatę swoich kredytów hipotecznych. Ale to jest mało prawdopodobne, aby wpłynąć na rynek mieszkaniowy w 2021 roku, według Hepp. „Foreclosures, które wystąpią w 2020 lub 2021 roku nie wpłynie na rynek do 2022 roku”, powiedziała. „To zajmie tyle czasu, aby domy przeszły przez proces wykluczenia i wpłynęły na rynek.”

Wzrost nieuregulowanych brokerów hipotecznych

Innym zmartwieniem jest, gdy liczba nieuregulowanych brokerów hipotecznych wzrasta. W 2019 r. pochodzili oni z 54,5% wszystkich pożyczek. To wzrost z 53,6% w 2018 r. Sześciu z 10 największych kredytodawców hipotecznych nie jest bankami. W 2018 r. pięć z 10 największych było nieuregulowanych.

Rosnące stopy procentowe

Wyższe stopy procentowe sprawiają, że kredyty są droższe. To spowalnia budowę domów i zmniejsza podaż. Spowalnia to również udzielanie pożyczek, co zmniejsza popyt. Ogólnie rzecz biorąc, powolny i stały wzrost stóp procentowych nie spowoduje katastrofy. Ale szybko rosnące stopy będą.

Wyższe stopy procentowe poprzedziły krach mieszkaniowy w 2006 roku. Wielu kredytobiorców miało wtedy pożyczki tylko na procent i kredyty hipoteczne z regulowanym oprocentowaniem. W przeciwieństwie do konwencjonalnej pożyczki, stopy procentowe z tych rosną wraz z fed funds rate. Wielu z nich miało też wstępne teaser rates, które resetowały się po trzech latach. Kiedy Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe w tym samym czasie, kiedy się one resetowały, kredytobiorcy stwierdzili, że nie stać ich już na spłatę rat. Ceny domów spadły, więc ci posiadacze kredytów hipotecznych nie byli w stanie spłacać rat ani sprzedać domu. W rezultacie, wskaźniki niewypłacalności wzrosły.

Historia stopy fed funds ujawnia, że Fed podnosił stopy zbyt szybko w latach 2004-2006. Najwyższa stopa wynosiła 1,0% w czerwcu 2004 r. i podwoiła się do 2,25% do grudnia. Do grudnia 2005 r. podwoiła się ponownie do 4,25%. Sześć miesięcy później stopa wynosiła 5,25%. Fed podniósł stopy w znacznie wolniejszym tempie od 2015 roku.

Odwrócona krzywa rentowności

Znakiem ostrzegawczym dla rynku nieruchomości jest sytuacja, gdy krzywa rentowności na amerykańskich obligacjach skarbowych odwraca się. To jest, gdy stopy procentowe dla krótkoterminowych Treasurys stają się wyższe niż długoterminowych plonów. Normalne krótkoterminowe rentowności są niższe, ponieważ inwestorzy nie wymagają wysokiego zwrotu z inwestycji na okres krótszy niż rok. Kiedy to się odwraca, oznacza to, że inwestorzy uważają, że krótki okres jest bardziej ryzykowny niż długi. To sieje spustoszenie na rynku kredytów hipotecznych i często sygnalizuje recesję.

Krzywa dochodowości na krótko odwróciła się w lutym i marcu 2020 roku. W dniu 9 marca 2020 r. rentowność 10-letniej obligacji spadła do 0,54%, podczas gdy rentowność jednomiesięcznego banknotu wzrosła do 0,57%. Później krzywa powróciła do normalnego kształtu. Do 18 grudnia rentowność obligacji 10-letniej wynosiła 0,95%, a miesięcznej 0,8%.

Zmiany w kodeksie podatkowym

Rynek mieszkaniowy reaguje dramatycznie, gdy Kongres zmienia kodeks podatkowy. Początkowo wielu sądziło, że Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) może mieć negatywny wpływ na budownictwo mieszkaniowe. Plan podniósł standardową ulgę, więc wielu Amerykanów przestało uwzględniać ulgi. W rezultacie nie mogli oni skorzystać z odliczenia odsetek od kredytów hipotecznych. Z tego powodu branża nieruchomości sprzeciwiła się TCJA.

Badania wykazały od tego czasu, że zmiany podatkowe miały niewielki wpływ na rynek mieszkaniowy. Ograniczenie zakupów domów przez rodziny o średnich dochodach, które skorzystały ze standardowego odliczenia, zostało zrekompensowane przez inne grupy dochodowe. Ustawa podwoiła standardową ulgę, dając więcej dochodów rodzinom o niskich dochodach, które mogły sobie wtedy pozwolić na zakup domu. Rodziny o wysokich dochodach nadal korzystały z odliczeń od podatku (itemized deductions). Inne cięcia podatkowe również uczyniły je bardziej zdolnymi do zakupu nowych domów.

Banki wracają do korzystania z instrumentów pochodnych

Rynek nieruchomości mógłby się załamać, gdyby banki i fundusze hedgingowe wróciły do inwestowania w ryzykowne produkty finansowe w stopniu, w jakim zrobiły to w 2007 roku. Te instrumenty pochodne były główną przyczyną kryzysu finansowego. Banki pocięły kredyty hipoteczne i odsprzedały je w papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS).

Z czasem MBS stały się większym biznesem niż same kredyty hipoteczne. Banki sprzedawały więc kredyty hipoteczne praktycznie każdemu. Potrzebowały ich do wsparcia instrumentów pochodnych. Poszatkowały je tak, że złe kredyty hipoteczne były ukryte w pakietach z tymi dobrymi. Następnie, gdy kredytobiorcy nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań, wszystkie instrumenty pochodne były podejrzane o bycie złymi. Zjawisko to spowodowało upadek Bear Stearns i Lehman Brothers.

Wzrost liczby „przerzuconych” domów

Przerzucanie domów odegrało ważną rolę podczas recesji w 2008 roku. Spekulanci kupili domy, dokonali umiarkowanych ulepszeń i sprzedali je, gdy ceny nadal rosły. W 2006 r. flipy stanowiły 11,4% sprzedaży domów.

Flipping znacznie zwolnił. W trzecim kwartale 2020 r., 5,1% wszystkich sprzedaży domów zostało zakupionych w celu szybkiej odsprzedaży. To spadek z 6,7% sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku. Jest również niższy od porecesyjnego maksimum 7,2% w pierwszym kwartale 2019 r.

Spadek flippingu wynika ze zmniejszonej inwentaryzacji zasobów mieszkaniowych. W tym samym czasie flipping stał się bardziej opłacalny. Attom Data Solutions informuje, że wpływ pandemii na flipping jest sprzeczny i trudny do przewidzenia.

Affordable Housing Plummets

Rozkwitający rynek mieszkaniowy wysyła ceny domów w górę. Inną oznaką bańki mieszkaniowej jest kurczenie się dostępności przystępnych cenowo mieszkań. Wzrost mieszkalnictwa przewyższa wzrost dochodów.

Istnieją oznaki, że tak się dzieje. W 2017 r. tylko 39,1% jednostek czynszowych w całym kraju było przystępnych cenowo dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. To spadek z 55,7% w 2010 roku. Niedobór jest najgorszy w miastach, w których ceny domów gwałtownie wzrosły.

Rising Sea Levels

Regionalne rynki nieruchomości mogą się załamać w obszarach przybrzeżnych podatnych na skutki podnoszenia się poziomu morza. Przynajmniej 300 000 przybrzeżnych nieruchomości będzie zalewanych 26 razy w roku do 2045 r. Wartość tych nieruchomości wynosi 136 miliardów dolarów. To wpływa na wartość 30-letnich kredytów hipotecznych, które są obecnie zapisywane. Do 2100 roku 2,5 miliona domów o wartości 1,07 biliona dolarów będzie zagrożonych chroniczną powodzią. Najbardziej zagrożone są nieruchomości na obu wybrzeżach.

W Miami, na Florydzie, ocean zalewa ulice podczas przypływu. Naukowcy z Harvardu odkryli, że ceny domów w niżej położonych obszarach hrabstwa Miami-Dade i Miami Beach rosną wolniej niż w pozostałej części Florydy. Nieruchomości zagrożone podnoszeniem się poziomu morza sprzedają się z 7% zniżką w stosunku do porównywalnych nieruchomości.

Większość nieruchomości w tych miastach jest finansowana z obligacji miejskich lub kredytów hipotecznych. Ich zniszczenie zaszkodzi inwestorom i spowoduje depresję na rynku obligacji. Rynki mogą się załamać w tych regionach, zwłaszcza po silnych burzach.

Oficjalne ostrzeżenia o kryzysie mieszkaniowym

Oficjalne ostrzeżenia są najmniej krytycznym wskaźnikiem załamania rynku mieszkaniowego. Mogą one często dostać to źle, zbyt. Na przykład William Poole, były prezes Federal Reserve Bank of St. Louis, ostrzegał przed kryzysem subprime w op-edzie z marca 2017 r. Oparł to na fakcie, że 36 proc. kredytów Fannie Mae wymagało ubezpieczenia hipoteki. To mniej więcej poziom z 2006 roku. Z drugiej strony, Poole prawidłowo ostrzegł przed kryzysem subprime w 2005 roku.

W skrócie, zwróć uwagę na oficjalne ostrzeżenie o kryzysie mieszkaniowym, gdy wiele innych wskaźników również miga na czerwono.

What We Can Learn From the 2008 Housing Market Crash

Kras w 2008 roku został spowodowany przez pewne siły, które nie są już obecne. Po pierwsze, firmy ubezpieczeniowe stworzyły swapy ryzyka kredytowego, które chroniły inwestorów przed stratami w instrumentach pochodnych, takich jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Aby zaspokoić popyt na kredyty hipoteczne, banki i brokerzy hipoteczni oferowali kredyty mieszkaniowe każdemu. Nie obchodziła ich zdolność kredytowa kredytobiorców z kategorii subprime. Banki po prostu odsprzedawały te kredyty hipoteczne na rynku wtórnym. Stworzyło to większe ryzyko na rynkach finansowych.

W 2005 roku firmy budujące domy w końcu dogoniły popyt. Gdy podaż przewyższyła popyt, ceny mieszkań zaczęły spadać. Ceny nowych domów spadły o 22% z najwyższego poziomu 262 600 USD w marcu 2007 r. do 204 200 USD w październiku 2010 r. To spowodowało pęknięcie bańki.

Ale Fed zignorował te ostrzeżenia. Komisja ds. badania kryzysu finansowego stwierdziła, że Fed powinien był ustalić ostrożne standardy udzielania kredytów hipotecznych. Zamiast tego obniżył tylko stopy procentowe. To zazwyczaj daje gospodarce wystarczającą płynność do napędzania wzrostu.

Fed nie docenił rozmiaru i wpływu kryzysu kredytów hipotecznych subprime w 2006 roku. Wielu nabywców kredytów subprime to inwestorzy indywidualni, fundusze emerytalne i fundusze emerytalne. Inwestowali oni w większym stopniu w fundusze hedgingowe, rozprzestrzeniając ryzyko w całej gospodarce.

Perspektywy rynku mieszkaniowego w 2021 roku

Rynek mieszkaniowy w 2021 roku nie załamie się, ale będzie targany kilkoma sprzecznymi siłami. Na pozytywnej stronie, Fed obiecał utrzymać stopy procentowe na niskim poziomie, pobudzając homebuying. Szczepionki staną się szerzej dostępne, kończąc pandemię do września 2021 roku, przewidują niektórzy eksperci.

Corelogic’s Hepp uważa, że „siły, które napędzały ekspansję rynku mieszkaniowego w 2020 roku będą kontynuowane. Obejmują one pragnienie większej przestrzeni dla tych, którzy nadal pracują w domu i preferencje dla życia na przedmieściach w porównaniu z zatłoczonymi przestrzeniami miejskimi.” Niektórzy analitycy przewidują, że mieszkalnictwo pozostanie najsilniejszym głównym sektorem gospodarki.

Szkody gospodarcze spowodowane pandemią będą nadal wpływać na rynek mieszkaniowy w 2021 roku. Rekordowe poziomy bezrobocia spowodują wzrost liczby zaległości w spłacie kredytów hipotecznych i przejęć. To osiągnie szczyt w lipcu 2021 r., według CoreLogic, nie powodując załamania na rynku nieruchomości. Do tego czasu poprawa w gospodarce ogólnie w wyniku szczepionki podniesie rynek mieszkaniowy wraz z nim.

.