Er zijn enkele gevallen waarin, voor belastingdoeleinden, onroerend goed zowel kan worden behandeld als onroerend goed dat wordt aangehouden voor beleggings- of bedrijfsdoeleinden en als primaire verblijfplaats. Dit kan resulteren in de uitsluiting en/of uitstel van vermogenswinst met gebruikmaking van meerdere secties van de Internal Revenue Code (“IRC”). Revenue Procedure 2005-14 biedt specifieke richtlijnen voor de toepassing van §§ 121 en 1031 van de Internal Revenue Code op een enkele vervreemding van onroerend goed.
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
§ 121 van de IRC bepaalt dat een belastingbetaler tot $ 250.000 van de vermogenswinst (of tot $ 500.000 indien gehuwd en gezamenlijk ingediend) kan uitsluiten op de verkoop van iemands primaire woning. De specifieke vereisten voor een dergelijke uitsluiting zijn als volgt:
- Eigendom moet eigendom zijn geweest van en gebruikt zijn door de verkoper als de hoofdverblijfplaats van de verkoper gedurende 2 van de laatste 5 jaar;
- Uitsluiting geldt alleen voor winst die is ontstaan terwijl het onroerend goed werd gebruikt als hoofdverblijfplaats;
- Kan geen winst uitsluiten die is toe te schrijven aan afschrijvingen die na 1997 zijn genomen; en
- Uitsluiting kan slechts eenmaal per twee (2) jaar worden gebruikt.
IRC § 1031 – Exchange of Property Held for Investment or Business Purposes
§ 1031 van de IRC staat belastingbetalers toe de vermogenswinsten uit te stellen die zouden voortvloeien uit de verkoop van een eigendom dat wordt gehouden voor beleggings- of bedrijfsdoeleinden door de opbrengst te herinvesteren in een nieuw, soortgelijk eigendom van gelijke of grotere waarde. Dit uitstel omvat de federale vermogenswinstbelasting, de inkomstenbelasting van de deelstaten, de belasting op het nettobeleggingsinkomen en de herinvoering van afschrijvingen.
Common Examples using Revenue Procedure 2005-14
De twee meest voorkomende situaties waarin Revenue Procedure 2005-14 in werking treedt, zijn: (1) wanneer een belastingplichtige zijn hoofdverblijfplaats omvormt tot een vastgoedbelegging; en (2) wanneer een belastingplichtige een deel van zijn eigendom als hoofdverblijfplaats en een ander deel als vastgoedbelegging behandelt. Om het eenvoudig te houden, wordt er in beide onderstaande voorbeelden van uitgegaan dat er geen schuld op het onroerend goed rust wanneer het wordt verkocht.
Voorbeeld 1 – Primaire woning omzetten in vastgoedbelegging
Lucy koopt in 2010 een huis voor $ 500.000 en bewoont het als haar primaire woning. In 2017 besluit ze uit het huis te verhuizen en het te gaan verhuren via Air BnB. Nadat ze het huis 2 jaar heeft verhuurd, besluit ze het in 2019 te verkopen voor $900.000. Laten we aannemen dat haar aangepaste basis in het huis $500.000 is. Bijgevolg zal Lucy een winst van $ 400.000 realiseren (verkoopprijs van $ 900.000 min de aangepaste basis van $ 500.000).
Omdat Lucy het huis de laatste 2 jaar had verhuurd voordat ze het verkocht, was ze met succes in staat om het huis om te zetten in “vastgoedbeleggingen” die in aanmerking zouden komen voor belastinguitstel onder IRC § 1031. Revenue Procedure 2008-16. Bovendien woonde Lucy in het huis als haar primaire woning gedurende 2 van de laatste 5 jaar voordat ze het verkocht, zodat ze ook een deel van haar vermogenswinst kan uitsluiten onder de IRC § 121 primaire woning uitsluiting.
Dus wat kan Lucy doen met haar $ 400,00 vermogenswinst? Ten eerste kan ze, zoals hierboven opgemerkt, $ 250.000 van de winst uitsluiten onder de IRC § 121 primaire woning uitsluiting. Bovendien kan ze de resterende $ 150.000 van de winst uitstellen door de rest van de netto-opbrengst te herinvesteren in een nieuw vastgoedbelegging met een waarde van ten minste $ 550.000 (verkoopprijs van $ 900.000 min de $ 250.000 uitsluiting die ze heeft genomen), waarbij de gebruikelijke regels van een 1031-uitwisseling van toepassing zijn.
Het nettoresultaat voor Lucy is dat ze $250.000 van het geld van haar verkoop belastingvrij kan houden, en vervolgens de belastingen op de rest van haar winst kan uitstellen door een 1031-ruil te doen.
Voorbeeld #2 – Verkoop van een pand met meerdere woningen of een gemengd gebruik
John en Yoko zijn een getrouwd stel dat in 2012 een duplex koopt voor $1.000.000. Ze verhuren één eenheid en wonen in de andere eenheid als hun hoofdverblijfplaats. In 2019 besluiten ze de duplex te verkopen voor $ 1.600.000. In de jaren dat John en Yoko belastingaangifte deden terwijl ze eigenaar waren van de duplex, namen ze in totaal $40.000 aan afschrijving op de 50% van het gebouw dat was toegewezen aan de verhuureenheid. John en Yoko’s vermogenswinsten en afschrijvingen worden als volgt berekend:
Wanneer John en Yoko de duplex verkopen, kunnen ze de IRC § 121 primaire woning uitsluiting gebruiken om de $300.000 winst op de primaire woning eenheid uit te sluiten (vergeet niet, je kunt tot $500K in winst uitsluiten als je een getrouwd stel bent). Bovendien zullen ze in staat zijn om de $340.000 aan kapitaalwinst en afschrijvingen op de investeringseenheid uit te stellen door een 1031 ruil te doen en een investeringseenheid te kopen met een waarde van ten minste $800.000 (d.w.z. de waarde van het investeringsgedeelte van het onroerend goed dat wordt verkocht). Nogmaals, de gebruikelijke regels van een 1031-uitwisseling zouden van toepassing zijn.
Het nettoresultaat voor John en Yoko is dat ze alle vermogenswinst uit de verkoop van hun primaire verblijfseenheid kunnen uitsluiten en de volledige $ 800.000 van de verkoopopbrengst van dat deel van de duplex kunnen houden. Bovendien kunnen ze hun volledige $ 340.000 aan vermogenswinsten en afschrijvingen op de investeringseenheid uitstellen door een 1031-uitwisseling te doen.
Zoals altijd, laat uw belastingadviseur de combinatie van uitsluiting van de primaire woning met een 1031-uitwisseling evalueren om eventuele onverwachte fiscale gevolgen te voorkomen.