税務上、不動産が投資や事業目的で保有する資産と主たる住居として扱われる場合があります。 この場合、内国歳入法（”IRC”）の複数のセクションを利用して、キャピタルゲインの除外や繰り延べを行うことができます。
IRC § 121 – Primary Residence Exclusion
IRCの§121は、納税者が自分の主たる住居の売却に伴うキャピタルゲインを最高25万ドル（結婚して共同申告する場合は最高50万ドル）まで除外できることを規定しています。
- Property must be owned and used as the seller’s primary residence for 2 of the last 5 years;
- Exclusion only applies to gain accrued while property were used as primary residence;
- Cannot excoming gain attributable to depreciation taken after 1997; and
- Exclusion may be only once in two (2) years.が条件とされています。
IRC § 1031 – Exchange of Property Held for Investment or Business Purposes
IRCの§1031では、納税者が投資または事業目的のために保有する不動産の売却により生じるであろうキャピタルゲインを、その収益を同等以上の価値を持つ新しい現物不動産に再投資することにより延期できるように定めています。 この繰り延べには、連邦キャピタルゲイン税、州所得税、純投資所得税、減価償却費などが含まれます。
Common Examples using Revenue Procedure 2005-14
Revenue Procedure 2005-14 が適用される最も一般的な状況は2つあります。 (1)納税者がプライマリーレジデンスを投資不動産に転換した場合、(2)納税者が所有する不動産の一部をプライマリーレジデンス、他の一部を投資不動産として扱った場合、です。
Example #1 – Converting Primary Residence to Investment Property
Lucy は2010年に50万ドルで家を購入し、第一の住居として住んでいます。 2017年、彼女はこの家を引き払い、Air BnBで貸し始めることにしました。 2年間貸し出した後、彼女は2019年にその家を$900,000で売却することにしました。 彼女の家の調整後基礎は$500,000であると仮定しましょう。 その結果、ルーシーは40万ドルの利益を得ることになります（$900Kの売却価格から$500Kの調整後基礎額を差し引きます）
ルーシーは売却する前の2年間、家を貸し出していたので、彼女は家をIRC§1031による課税繰り延べの対象となる「投資不動産」に変換することに成功したのです。 Revenue Procedure 2008-16. また、ルーシーはこの家を売却する前の5年間のうち2年間は主たる住居として住んでいましたので、IRC§121の主たる住居の除外規定に基づいてキャピタルゲインの一部を除外することもできます
では、ルーシーはこの400,00ドルのキャピタルゲインをどうしたらよいのでしょうか。 まず、上記のように、彼女は IRC § 121 primary residence exclusion の下で利得の $250,000 を除外することができます。 さらに、残りの$150,000の利得は、売却額$900Kから$250Kの除外額を引いた$550,000以上の新しい投資不動産に再投資し、通常の1031 Exchangeのルールに従って繰り延べすることが可能です。
ルーシーの正味の結果は、売却した現金のうち25万ドルを非課税で保有し、残りの利益については1031交換を行うことにより課税を繰り延べることができることです。 彼らは1つのユニットを賃貸し、もう1つのユニットを主な住居として住んでいます。 2019年、彼らは1,600,000ドルで二世帯住宅を売却することにした。 二世帯住宅を所有している間、JohnとYokoが税金を申告した年に、建物の50％を賃貸用に割り当て、合計$40,000の減価償却費を計上しました。 JohnとYokoのキャピタルゲインと減価償却費は次のように計算されます：
JohnとYokoが二世帯住宅を売却した場合、IRC§121 primary residence exclusionを使用して、primary residence unitの30万ドルの利益を除外できます（夫婦であれば、最高50万ドルまで利益を除外できることを思い出してください）。 また、1031交換を行い、少なくとも80万ドル（つまり、売却する不動産の投資部分の価値）の価値のある投資不動産を購入することにより、投資ユニットに関する34万ドルのキャピタルゲインと減価償却費の再捕捉を繰り延べることができるようになります。
この結果、JohnとYokoは、一戸建て住宅の売却によるキャピタルゲインをすべて除外し、二世帯住宅のその部分からの売却代金80万ドル全額を手元に残すことができます。
いつものように、税理士に Primary residence exclusion と 1031 Exchange を組み合わせた場合の評価を依頼し、予期せぬ税影響を回避してください。