Proprietà Commerciale 101
Nel leasing di proprietà commerciale la maggior parte dell’affitto viene addebitato per piedi quadrati, piedi quadrati affittabili (RSF) per essere esatti. Questa misura è piedi quadrati utilizzabili (USF) più la quota dell’inquilino delle aree comuni (USF moltiplicato per il fattore di carico della proprietà). Affittabile, utilizzabile, fattore di carico? Di cosa sto parlando? Continua a leggere.
Prima di tutto, ogni inquilino là fuori sta cercando di ottenere il miglior affare possibile. Di conseguenza, è assolutamente essenziale capire come viene calcolata la metratura in una proprietà commerciale. Anche se questo sembra un compito abbastanza semplice, saresti sorpreso dalle variazioni. Per combattere gli errori, la maggior parte dei proprietari usa gli standard della Building Owners and Managers Association (BOMA) per misurare le loro proprietà commerciali.
Importante, conoscere la differenza tra USF e RSF può aiutare qualsiasi inquilino a negoziare meglio. Di seguito, forniamo definizioni e calcoli di accompagnamento per USF, RSF e il fattore di carico di un edificio. Speriamo che dopo aver letto questo avrete un’idea migliore di come ottenere il miglior accordo sul vostro prossimo contratto di locazione di un immobile commerciale.
Usable Square Feet (USF)
Nel leasing di immobili commerciali “piedi quadrati utilizzabili” è esattamente come suona, la metratura che un inquilino usa mentre affitta un immobile. Fondamentalmente, significa qualsiasi spazio usato esclusivamente e direttamente da un inquilino.
Per gli inquilini che affittano una suite o più suite, questo calcolo della metratura da parete a parete includerà solo i bagni, le aree di stoccaggio e i ripostigli dell’inquilino. Tuttavia, USF non include aree comuni come atrii, bagni pubblici, corridoi e scale.
Per gli inquilini che affittano interi piani, i piedi quadrati utilizzabili si estendono alle aree comuni che sono usate solo su quel piano. Questi includono corridoi, bagni pubblici che servono quel piano, qualsiasi area di ricevimento, armadi di stoccaggio e stanze elettriche.
Piedi quadrati affittabili (RSF)
“Piedi quadrati affittabili” è determinato dalla combinazione di piedi quadrati utilizzabili e una percentuale delle aree comuni che un inquilino usa nella proprietà commerciale. Come menzionato in precedenza, le aree comuni sono spazi condivisi che sono al di fuori dello spazio utilizzabile di un inquilino, ma che sono ancora utilizzati da loro, dal loro staff o dai loro ospiti (es. lobby, aree di ricevimento, corridoi e bagni).
Siccome un inquilino sta utilizzando questo spazio condiviso, deve pagare per esso. Da qui la ragione per cui RSF è sempre usato per calcolare l’affitto mensile. La differenza tra USF e RSF è tipicamente tra il 10 e il 20%. Questo aumento è conosciuto come “fattore di carico”.
Fattore di carico
Il fattore di carico, chiamato anche fattore di area comune, è una percentuale delle aree comuni in una proprietà commerciale. Per calcolare il fattore di carico, dividere il totale dei piedi quadrati affittabili per il totale dei piedi quadrati utilizzabili.
Piedi quadrati affittabili (RSF) ÷ Piedi quadrati utilizzabili (RSF – Common Area SF) = Fattore di carico
Esempio
Per esempio, una proprietà commerciale ha un totale di 200.000 piedi quadrati e 25.000 di questi sono aree comuni.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
Per determinare RSF si deve moltiplicare un inquilino USF per il fattore di carico. Diciamo che un inquilino di questa proprietà vuole affittare circa 4.000 piedi quadrati di spazio utilizzabile.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Utilizzare sempre un professionista
Inoltre, qualsiasi inquilino che affitta una grande quantità di metri quadrati dovrebbe sempre far verificare quello spazio. Inoltre, la verifica dovrebbe essere fatta da un professionista indipendente prima di firmare qualsiasi tipo di contratto. Quando lo spazio viene misurato in modo indipendente, si può essere sicuri che l’USF e il fattore di carico siano privi di errori. Poiché l’affitto è calcolato in base al RSF, questo può significare un sacco di soldi risparmiati per tutta la durata di un contratto di locazione. Se avete domande su una proprietà commerciale che state pensando di affittare, e volete essere sicuri di ottenere il miglior accordo, contattate uno dei nostri esperti consulenti oggi stesso.