Commercial Property 101
A kereskedelmi ingatlanlízingben a legtöbb bérleti díj négyzetlábanként kerül felszámításra, pontosabban bérelhető négyzetláb (RSF). Ez a mérőszám a hasznos négyzetláb (USF) plusz a bérlő részesedése a közös területekből (USF szorozva az ingatlan terhelési tényezőjével). Bérelhető, használható, terhelési tényező? Miről beszélek? Olvasson tovább.
Először is, minden bérlő arra törekszik, hogy a lehető legjobb üzletet kösse. Ennek eredményeképpen elengedhetetlenül fontos megérteni, hogyan számítják ki a négyzetmétert egy kereskedelmi ingatlanban. Bár ez elég egyszerű feladatnak tűnik, meglepődne a variációkon. A hibák leküzdése érdekében a legtöbb bérbeadó a Building Owners and Managers Association (BOMA) szabványait használja a kereskedelmi ingatlanok mérésére.
Az USF és RSF közötti különbség ismerete minden bérlőnek segíthet a jobb tárgyalásban. Az alábbiakban meghatározásokat és kísérő számításokat adunk az USF, RSF és az épület terhelési tényezőjére vonatkozóan. Remélhetőleg az elolvasás után jobb képet kap arról, hogyan köthet a legjobb üzletet a következő kereskedelmi ingatlanbérlés során.
Haszon négyzetláb (USF)
A kereskedelmi ingatlanbérlésben a “hasznos négyzetláb” pontosan azt jelenti, ahogyan hangzik, azt a négyzetmétert, amelyet a bérlő az ingatlan bérlése során használ. Alapvetően minden olyan területet jelent, amelyet kizárólag és közvetlenül a bérlő használ.
A lakosztályt vagy több lakosztályt bérlő bérlők esetében ez a faltól falig terjedő négyzetméterszámítás magában foglalja a csak a bérlő által használt mellékhelyiségeket, tárolóhelyiségeket és szekrényeket. Az USF azonban nem foglalja magában a közös helyiségeket, mint például az előcsarnokokat, nyilvános mosdókat, folyosókat és lépcsőházakat.
A teljes emeletet bérlő bérlők esetében a hasznos négyzetméterek a kizárólag az adott emeleten használt közös helyiségekre is kiterjednek. Ide tartoznak a folyosók, az adott emeletet kiszolgáló nyilvános mellékhelyiségek, a recepciós területek, a raktárhelyiségek és az elektromos helyiségek.
Bérelhető négyzetlábak (RSF)
A “bérelhető négyzetlábak” meghatározása a bérlő által a kereskedelmi ingatlanban használt hasznos négyzetlábak és a közös területek százalékos arányának kombinálásával történik. Mint korábban említettük, a közös területek olyan közös használatú terek, amelyek kívül esnek a bérlő használható területén, de amelyeket mégis ő, a személyzet vagy a vendégek használnak (pl. előterek, recepciós területek, folyosók és mellékhelyiségek).
Mivel a bérlő ezt a közös használatú területet használja, ezért fizetnie kell érte. Ezért van az, hogy a havi bérleti díj kiszámításához mindig az RSF-et használják. Az USF és az RSF közötti különbség általában 10 és 20% között van. Ezt a növekedést “terhelési tényezőnek” nevezik.
Leterhelési tényező
A terhelési tényező, más néven közös terület tényező, egy kereskedelmi ingatlan közös területeinek százalékos aránya. A terhelési tényező kiszámításához ossza el az összes bérelhető négyzetlábat az összes hasznos négyzetlábbal.
Bérelhető négyzetláb (RSF) ÷ Hasznosítható négyzetláb (RSF – közös terület SF) = Terhelési tényező
Példa
Egy kereskedelmi ingatlan teljes négyzetlába például 200 000, és ebből 25 000 a közös terület.
200,000 ÷ 175,000 (200,000 – 25,000) = 1,14
Az RSF meghatározásához a bérlő USF-jét meg kell szorozni a terhelési tényezővel. Tegyük fel, hogy egy bérlő ebben az ingatlanban körülbelül 4.000 négyzetláb hasznos területet szeretne bérelni.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Mindig használjon szakembert
Minden bérlőnek, aki nagy mennyiségű négyzetlábat bérel, mindig ellenőriztetnie kell a területet. Ezenkívül az ellenőrzést egy független szakembernek kell elvégeznie, mielőtt bármilyen bérleti szerződést aláírna. Ha a teret függetlenül mérik, biztosak lehetnek abban, hogy az USF és a terhelési tényező hibátlan. Mivel a bérleti díjat az RSF alapján számítják ki, ez sok pénzt jelenthet a bérleti szerződés élettartama alatt. Ha kérdése van egy olyan kereskedelmi ingatlannal kapcsolatban, amelynek bérlésén gondolkodik, és szeretne megbizonyosodni arról, hogy a legjobb ajánlatot kapja, forduljon még ma szakértő tanácsadóink egyikéhez.