Lorsque le footballeur à la retraite David Beckham et ses partenaires de Miami ont obtenu le soutien des électeurs pour un gigantesque complexe de football et commercial sur des terrains publics, ils ont effectivement botté un long ballon courbé sur toute la longueur du terrain, cherchant à le connecter pour un score gagnant qui apporterait enfin un jeu professionnel de haut niveau à la ville.
Aujourd’hui, près de deux ans plus tard, le ballon est toujours en l’air. Et quand et si elle atterrit enfin, on ne sait pas encore si elle va servir aux joueurs qui s’élancent pour un but certain, ou si elle passera à côté du filet.
Cette semaine, Beckham et ses partenaires ont déposé auprès de la ville une proposition de rezonage ambitieuse et très attendue pour le parc Miami Freedom, au nom grandiose. La proposition de « plan de zone spéciale » décrit les grands contours de leur vision pour remplacer le terrain de golf Melreese appartenant à la ville, à côté de l’aéroport international de Miami, par quelque chose de complètement différent.
La proposition, comme chaque étape embrouillée du processus largement surveillé et souvent critiqué qui a traîné pendant des années, est haute en aspiration, mais courte en détails.
Le plan directeur, élaboré par Arquitectonica basé à Miami, appelle à diviser la propriété de 131 acres en deux segments bifurqués par une nouvelle route à quatre voies allant du nord au sud. Sur le côté ouest, le long de LeJeune Road, se trouverait un vaste parking couvert par 16 acres de terrains de football sur le toit, un stade de 25 000 places et une promenade piétonne bordée de bâtiments commerciaux. L’extrémité nord, face à un canal de drainage, verrait davantage de bâtiments commerciaux, dont un hôtel et un « hub technologique ».
La partie est deviendrait un parc public promis de 58 acres face à Grapeland Heights, un quartier résidentiel de faible envergure de l’autre côté de Douglas Road. La version présentée dans le plan soumis est à ce stade principalement schématique, avec peu de détails sur ses caractéristiques ou ses utilisations autres qu’une boucle de bien-être d’un mile de long.
L’idée derrière le plan, les représentants de l’équipe ont dit, est de remédier aux pièges qui ont accompagné d’autres plans de développement du stade qui ne parviennent pas à générer des avantages promis plus larges. Ils affirment que la partie commerciale assure la viabilité financière du stade, qui accueillerait moins de 20 matchs de football par saison, tout en agissant comme un moteur économique pour la ville.
JUST A START
Le plan directeur n’est qu’un début – un plan conceptuel à compléter plus tard avec des plans et des conceptions de bâtiments spécifiques. Il laisse de nombreuses questions cruciales sans réponse, notamment l’aspect et le fonctionnement du complexe et les avantages que le public obtiendrait en échange de la location de cette précieuse propriété à Miami Freedom Park LLC pendant 99 ans. On ne sait toujours pas précisément comment la ville remplacerait près de 21 acres de terrain de parc rezoné, une exigence de la loi de la ville.
Beckham et ses principaux bailleurs de fonds, le président de MasTec, Jorge Mas et le PDG Jose Mas, ainsi que le dirigeant de SoftBank, Marcelo Claure, financeraient le stade, le développement commercial et la création du parc de manière privée, sans utiliser de fonds publics. Mais il reste à déterminer qui paiera pour certains éléments critiques promis, notamment l’amélioration des services de transport en commun et l’aménagement de nouveaux petits parcs qui seraient dispersés dans la ville pour remplacer les espaces verts perdus.
« Il s’agit essentiellement de la première étape de ce qui devrait être un long processus », a déclaré Francisco Garcia, directeur de la planification de Miami, lors d’une interview. « Le projet évoluera et s’améliorera. »
Les années ont déjà passé dans cette itération de la quête de Beckham, le quatrième site proposé pour un stade réservé au football qui répondrait aux exigences de la Major League Soccer pour une franchise. Les grandes lignes de ce concept ont été approuvées par 60 % des électeurs lors d’un référendum en 2017 qui a autorisé la ville à négocier un bail sans appel d’offres avec les investisseurs d’Inter Miami. Depuis lors, les progrès ont été bloqués en raison d’une enquête sur l’éthique du lobbying, des débats de la commission sur la représentation juridique de la ville dans les négociations et, maintenant, de la pandémie de COVID-19.
Le dépôt de la demande du groupe rend une chose tout à fait claire : il faudra encore des années avant qu’un quelconque football ne soit joué au Miami Freedom Park. Et cela suppose qu’au moins quatre des cinq commissaires de Miami votent pour approuver un contrat de location qui, selon les mots du directeur municipal Art Noriega, n’est « même pas proche » d’être finalisé après plus d’un an de négociations.
Le plan de zone spéciale lui-même peut être vulnérable à une contestation judiciaire.
L’équipe d’Inter Miami de Beckham a déclaré qu’elle était co-candidate avec la ville sur le plan de Freedom Park, puisque la ville est propriétaire du terrain. Mais les urbanistes de la ville ont caractérisé le partenariat différemment, affirmant que la ville est le demandeur étant donné sa seule propriété du terrain, avec l’apport et les conseils de la franchise de football, qui est entièrement responsable du développement.
La distinction peut avoir de l’importance. Le code de zonage de Miami interdit à la ville de s’associer à une entité privée pour demander un changement de zonage d’un plan de zone spéciale, et certains sourcils se sont levés rapidement lorsque le plan a été annoncé cette semaine. L’interdiction a été mise en place pour limiter l’utilisation des plans de zone spéciale, qui sont devenus un point focal de l’opposition de la communauté dans certains endroits, après une tentative infructueuse d’un promoteur et de la ville d’inclure le parc Legion, propriété publique, dans un plan de réaménagement dans le cadre d’un tel PAS.
Avec Freedom Park, les employés de la ville examineront les plans qui ont été soumis par la ville elle-même, une circonstance qui, selon Garcia, obligera la ville à « porter deux chapeaux ». L’approche soulève des questions sur la façon dont la ville va négocier un accord controversé et à multiples facettes tout en agissant en tant que propriétaire foncier, propriétaire d’Inter Miami et demandeur du plan de réaménagement.
« Il y a toujours des complexités supplémentaires lorsque la ville porte plusieurs casquettes », a déclaré l’avocat de l’utilisation des terres Javier F. Aviñó, de Bilzin Sumberg, qui n’est pas impliqué dans le projet.
Iris Escarra, qui représente le groupe Beckham, a déclaré que la ville doit être un participant en vertu du code de zonage Miami 21, qui exige qu’une demande de zonage provienne du propriétaire du bien. Elle a fait valoir que l’interdiction d’une demande conjointe n’avait pour but que d’empêcher les promoteurs qui ne disposent pas des neuf acres requis pour un plan de zone spéciale d’utiliser des propriétés publiques pour augmenter la superficie.
L’équipe de Beckham, Inter Miami, a commencé à jouer plus tôt cette année dans un stade plus petit dans son nouveau centre d’entraînement à Fort Lauderdale avant que la pandémie de COVID-19 n’oblige à suspendre la saison de football de la ligue majeure.
Le plan que le groupe a soumis mardi ne représente que la moitié de ce qui est requis pour que la ville examine et approuve le zonage substantiel dont les partenaires ont besoin pour que le développement se poursuive. La ville et le groupe de Beckham doivent également élaborer un accord de développement, un document complexe qui décrit en détail comment la propriété serait développée et énumère les avantages qu’ils seront tenus de fournir à la ville et à ses résidents.
Garcia et son directeur adjoint, Jeremy Gauger, ont déclaré que le partenariat a montré à la ville un projet d’accord proposé mais ne l’a pas officiellement soumis. Escarra a déclaré que le projet d’accord est à un stade « très préliminaire ».
Mais elle a dit que le langage du référendum exige que l’équipe fournisse ou paie pour les améliorations d’infrastructure nécessaires, y compris les connexions automobiles et piétonnes, ainsi que la construction d’au moins un espace de parc paysager de base avec des connexions de services publics.
TRAFFIC IMPACT
Il reste également à finaliser, ont dit les urbanistes, une étude analysant l’impact du projet sur le trafic dans les rues environnantes et détaillant comment la montée en flèche attendue du flux d’automobiles sera gérée – une préoccupation clé car elle pourrait affecter l’accès à l’aéroport et à la State Road 836 adjacente.
Le plan proposé fourni à la ville suggère que le trafic généré par le complexe pourrait être important.
Lorsque Beckham a lancé pour la première fois l’idée d’une ligue majeure de football à Miami, lui et ses partisans ont parlé avec volubilité de la création d’un stade urbain dans le centre-ville en mettant l’accent sur l’accès des piétons et des transports en commun, y compris la traditionnelle « marche vers le match ». Après que les dirigeants élus aient rejeté deux plans qui auraient placé le stade à PortMiami et à ce qui est maintenant connu sous le nom de Maurice Ferre Park, le groupe de Beckham a acheté un terrain du comté de Miami-Dade en bordure d’Overtown pour un lieu qui n’aurait eu aucun parking automobile sur place.
Mais cette troisième vision a également été mise de côté après que les frères Mas ont rejoint l’entreprise et ont considérablement élargi son champ d’action en ciblant Melreese – qui est ourlée par la voie rapide 836 au sud, un tronçon de LeJeune ressemblant à une autoroute à l’ouest, le canal au nord et la route Douglas à plusieurs voies à l’est.
L’équipe a dit qu’elle s’attend à ce que de nombreux participants aux matchs et autres visiteurs du complexe arrivent en transport en commun. Mais le plan directeur qu’ils ont élaboré pour le site s’appuie également fortement sur l’accès automobile et rappelle un parc de bureaux de banlieue – une caractérisation que Garcia et Gauger n’ont pas contestée.
Il prévoit un nombre impressionnant de 5 400 places de stationnement et au moins deux nouvelles routes internes, dont une parallèle à LeJeune, plus une nouvelle entrée automobile principale sur Douglas. L’une des routes internes comporterait un stationnement sur rue pour faciliter l’accès au parc. Le plan comprend également un terrain flexible pour le dépôt et le ramassage des voitures partagées.
Le plan prévoit également une nouvelle connexion routière d’entrée seulement depuis LeJeune, mais pas d’accès direct depuis la 836, a déclaré Escarra.
Le plan montre une passerelle piétonne reliant à travers le canal au Miami Intermodal Center, un centre de transit qui a des stations Metrorail, Metrobus et Tri-Rail. M. Garcia a qualifié cette liaison de « pièce majeure » du plan, mais il a ajouté qu’on ne savait pas encore qui allait la payer ou la construire. Il a souligné que la ville n’avait aucune compétence en la matière, car la zone où elle serait construite se situe au-delà de la limite de la ville, dans la zone non incorporée de Miami-Dade. Curieusement, la ligne de la ville passe juste au sud du canal à travers le bord de la propriété Melreese, a-t-il dit.
Escarra a dit que ses clients se sont engagés à payer pour le pont de transit, bien qu’elle ait dit qu’il devra être approuvé par plusieurs juridictions, y compris l’État et le South Florida Water Management District.
Le plan envisage ce que Garcia a appelé un service de trolley urbain « amélioré » vers le site, bien que les détails et le financement doivent également être élaborés. Il prévoit également 200 places de stationnement pour vélos, bien qu’il y ait peu ou pas de rues reliées au site qui soient sûres ou adaptées à la pratique du vélo.
Parc proposé
Le parc proposé est un autre travail en cours.
Inclus dans la soumission SAP est un espace vert dépouillé sans caractéristiques ou utilisations spécifiques, qui, selon Garcia, doivent être déterminées en partie par une consultation publique. Ce serait le plus grand parc de cette partie de la ville, a-t-il noté, mais on ne sait pas exactement qui, selon la ville ou le groupe Beckham, pourrait l’utiliser, ni comment – s’il s’agirait d’un parc essentiellement passif avec des arbres et de l’herbe, par exemple, ou s’il serait axé sur les loisirs actifs, ou une combinaison des deux. Le langage du référendum exige que les partenaires contribuent 20 millions de dollars à la ville pour l’entretien du parc, Escarra dit.
Comme il y a relativement peu de résidents à distance de marche facile, il fonctionnerait très probablement comme une destination régionale, Garcia a dit. Il incorporerait et compléterait le parc aquatique existant de Grapeland, une attraction populaire, et les terrains de baseball occupés à côté, et serait géré par le service des parcs de la ville, a-t-il dit.
Mais les caractéristiques du parc pourraient être limitées par la contamination du sol et des eaux souterraines laissée par l’ancienne utilisation du site comme décharge. L’équipe est théoriquement responsable de l’assainissement, mais aucune estimation ou plan spécifique n’a été approuvé. Le plus probable est que cela implique de recouvrir la propriété d’une couche de remblai propre et de géotextiles pour contenir les contaminants sous la surface. En conséquence, les éléments d’eau autrefois envisagés ont été abandonnés dans le schéma initial du parc.
Le parc est conçu par ArqGEO, la branche d’architecture paysagère d’Arquitectonica. Bien qu’ArqGEO ait conçu des plans paysagers loués pour le Pérez Art Museum Miami et les nouveaux dortoirs de l’Université de Miami, parmi de nombreux autres projets, elle n’a pas à ce jour conçu un parc complet et construit.
Garcia a souligné que la ville attend de l’équipe de Beckham qu’elle s’assure que le parc dispose de connexions piétonnes claires et transparentes vers les terrains de football au sommet du garage, et de l’autre côté de la route Douglas vers le quartier attenant.
Un autre problème noueux est de savoir comment la ville s’y prendrait pour répondre à un mandat légal pour remplacer les 20,9 acres d’espaces verts publics perdus. Les administrateurs ont identifié 100 propriétés de la ville qui pourraient être converties en petits parcs. En raison du nombre limité de terrains disponibles, aucun d’entre eux n’aurait une superficie supérieure à cinq acres. Un avantage, cependant, est que l’approche apporterait de petits parcs à ce que Garcia appelle des « déserts de parc » à travers la ville – des quartiers manquant d’espaces verts à distance de marche.
Mais Garcia a reconnu qu’il reste à déterminer qui paierait pour ces conversions de parcs, et les commissaires de district seraient consultés puisque les voisins ont rejeté les parcs prévus dans le passé.
Enfin, bien que le plan soit amplement illustré par des rendus d’immeubles de bureaux, d’un hôtel et d’un centre technologique, ce sont des substituts purement conceptuels pour suggérer la masse, l’échelle et les utilisations du développement possible si la propriété est sur-zonée comme le veut le groupe Beckham.
« Ce sont des approximations », a déclaré Garcia.
L’équipe n’a publié aucun détail sur le développement commercial, et aucun bâtiment réel n’a été conçu, sauf pour le stade lui-même – bien qu’aucun document de construction n’ait été soumis à la ville. Il est peu probable que cela se produise tant que les approbations de zonage et de développement ne sont pas en place.