Le marché immobilier va-t-il s’effondrer ?

De nombreux Américains peuvent s’inquiéter d’un krach du marché immobilier. Ils s’inquiètent de l’impact inattendu de la pandémie COVID-19 sur les prix des logements.

Dans un premier temps, le krach boursier de 2020 a aggravé ces craintes, car les ventes de logements ont dégringolé. Puis, les ventes de logements se sont retournées de manière inattendue, atteignant de nouveaux sommets.

Les personnes qui ont été prises dans la crise financière de 2008 peuvent être effrayées par le fait que la pandémie conduira à un autre crash. C’est peu probable. Selon une interview de Selma Hepp, économiste en chef adjoint chez Corelogic, « il n’y a pas la même offre excédentaire de logements cette fois-ci. Au contraire, il y a une offre insuffisante. »

10 signes précurseurs d’un krach

Il existe 10 signes d’un krach du marché immobilier. Les cinq premiers sont critiques. Ils correspondent à l’éclatement d’une bulle d’actifs, à l’augmentation des prêts hypothécaires non réglementés, à la hausse rapide des taux d’intérêt, à l’inversion de la courbe de rendement et à la modification du code fédéral des impôts par le Congrès.

Les cinq autres signes pourraient contribuer à un crash, mais sont moins critiques. Ils comprennent un plus grand nombre de flippeurs de maisons, des avertissements d’experts, moins de maisons abordables et un retour aux produits dérivés risqués.

Regardons chacun d’entre eux de plus près.

Les bulles d’actifs éclatent

La plupart des krachs se produisent après l’éclatement d’une bulle d’actifs. L’un des signes d’une bulle potentielle est la hausse rapide des ventes de logements. En février, les ventes de logements existants ont atteint un pic pré-pandémique. Les maisons se vendaient à un taux annuel de 5,76 millions par an. Tout a changé après la déclaration de l’urgence nationale. Les ventes de maisons se sont effondrées à un taux de 3,91 millions d’unités en mai.

Surprenante, la pandémie a ensuite stimulé les ventes de maisons. Les familles qui pouvaient déménager des villes surpeuplées se sont dirigées vers des zones moins densément peuplées. Ceux qui travaillaient à la maison voulaient aussi des espaces plus grands. Grâce aux actions de la Fed, les taux d’intérêt étaient au plus bas depuis 50 ans, ce qui a encore stimulé la demande.

En juillet, le taux de vente a atteint 5,86 millions de maisons. En octobre, il avait fleuri à 6,86 millions, battant le pic pré-pandémique.

Les prix des maisons suggèrent également une bulle immobilière. La pandémie n’a pas du tout ralenti les prix des maisons, au contraire, ils sont montés en flèche. En septembre 2020, ils étaient à un niveau record de 226 800 $, selon l’indice des prix des maisons Case-Shiller.

La pandémie a créé des taux de chômage élevés. Cela pourrait entraîner des saisies, car les gens n’ont pas les moyens de payer leurs hypothèques. Mais il est peu probable que cela affecte le marché du logement en 2021, selon Hepp. « Les saisies qui se produiront en 2020 ou 2021 n’affecteront pas le marché avant 2022 », a-t-elle déclaré. « Il faudra ce temps pour que les maisons passent par le processus de saisie et affectent le marché. »

Augmentation du nombre de courtiers en hypothèques non réglementés

Une autre préoccupation est lorsque le nombre de courtiers en hypothèques non réglementés augmente. En 2019, ils ont été à l’origine de 54,5 % de tous les prêts. C’est une hausse par rapport à 53,6 % en 2018. Six des 10 plus grands prêteurs hypothécaires ne sont pas des banques. En 2018, cinq des 10 premiers n’étaient pas réglementés.

La hausse des taux d’intérêt

La hausse des taux d’intérêt rend les prêts plus chers. Cela ralentit la construction de logements et diminue l’offre. Cela ralentit également les prêts, ce qui réduit la demande. Globalement, une augmentation lente et régulière des taux d’intérêt ne créera pas de catastrophe. Mais une hausse rapide des taux le fera.

Des taux d’intérêt plus élevés ont précédé l’effondrement de l’immobilier en 2006. De nombreux emprunteurs avaient alors des prêts à intérêt unique et des prêts hypothécaires à taux variable. Contrairement à un prêt conventionnel, les taux d’intérêt de ces derniers augmentent en même temps que le taux des fonds fédéraux. Beaucoup d’entre eux avaient également des taux de lancement qui étaient réinitialisés après trois ans. Lorsque la Réserve fédérale a augmenté les taux au moment où ils étaient révisés, les emprunteurs ont constaté qu’ils ne pouvaient plus faire face aux paiements. Les prix de l’immobilier ayant chuté, ces détenteurs d’hypothèques n’ont pas pu effectuer les paiements ou vendre leur maison. En conséquence, les taux de défaut ont augmenté.

L’histoire du taux des fonds fédéraux révèle que la Fed a augmenté les taux trop rapidement entre 2004 et 2006. Le taux maximal était de 1,0% en juin 2004 et a doublé pour atteindre 2,25% en décembre. Il a encore doublé pour atteindre 4,25 % en décembre 2005. Six mois plus tard, le taux était de 5,25 %. La Fed a augmenté les taux à un rythme beaucoup plus lent depuis 2015.

Courbe de rendement inversée

Un signe d’alerte pour le marché immobilier est lorsque la courbe de rendement des bons du Trésor américain s’inverse. C’est lorsque les taux d’intérêt des bons du Trésor à court terme deviennent plus élevés que les rendements à long terme. Les rendements normaux à court terme sont plus faibles car les investisseurs n’ont pas besoin d’un rendement élevé pour investir pendant moins d’un an. Lorsque cela s’inverse, cela signifie que les investisseurs pensent que le court terme est plus risqué que le long terme. Cela joue sur le marché hypothécaire et signale souvent une récession.

La courbe de rendement s’est brièvement inversée en février et mars 2020. Le 9 mars 2020, le rendement du billet de 10 ans est tombé à 0,54 % tandis que le rendement du billet d’un mois a augmenté à 0,57 %. La courbe a ensuite repris une forme normale. Le 18 décembre, le rendement du billet de 10 ans était de 0,95 % tandis que celui du billet d’un mois était de 0,8 %.

Modifications du code des impôts

Le marché immobilier réagit de façon spectaculaire lorsque le Congrès modifie le code des impôts. Au départ, beaucoup pensaient que le Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) pourrait avoir un impact négatif sur le logement. Le plan a augmenté la déduction standard, de sorte que de nombreux Américains n’ont plus de détail. Par conséquent, ils ne pouvaient pas profiter de la déduction des intérêts hypothécaires. Pour cette raison, l’industrie immobilière s’est opposée au TCJA.

Les recherches ont montré depuis que les changements fiscaux ont eu peu d’effet sur le marché du logement. La réduction des achats de maisons par les familles à revenu moyen qui ont pris la déduction standard a été compensée par d’autres groupes de revenus. La loi a doublé la déduction standard, donnant plus de revenus aux familles à faible revenu qui pouvaient alors s’offrir une maison. Les familles à hauts revenus ont continué à utiliser les déductions détaillées. D’autres réductions d’impôts les ont également rendues plus aptes à acheter de nouvelles maisons.

Les banques recommencent à utiliser des produits dérivés

Le marché immobilier pourrait s’effondrer si les banques et les fonds spéculatifs recommençaient à investir dans des produits financiers risqués dans la mesure où ils l’ont fait en 2007. Ces produits dérivés ont été une cause majeure de la crise financière. Les banques découpaient les prêts hypothécaires et les revendaient dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).

Au fil du temps, les MBS sont devenus une affaire plus importante que les prêts hypothécaires eux-mêmes. Les banques ont donc vendu des hypothèques à n’importe qui. Elles en avaient besoin pour soutenir les produits dérivés. Elles les découpaient de façon à ce que les mauvaises hypothèques soient cachées dans des liasses avec les bonnes. Puis, lorsque les emprunteurs ont fait défaut, tous les produits dérivés ont été soupçonnés d’être mauvais. Ce phénomène a provoqué la chute de Bear Stearns et de Lehman Brothers.

Augmentation du nombre de maisons  » retournées  »

La revente de maisons a joué un rôle majeur pendant la récession de 2008. Les spéculateurs ont acheté des maisons, y ont apporté des améliorations modérées et les ont vendues alors que les prix continuaient à augmenter. En 2006, les flips représentaient 11,4 % des ventes de maisons.

Les flips ont considérablement ralenti. Au troisième trimestre de 2020, 5,1 % de toutes les ventes de maisons ont été achetées pour être revendues rapidement, ce qui est inférieur aux 6,7 % des ventes du deuxième trimestre de 2020. C’est également plus faible que le pic post-récession de 7,2 % au premier trimestre 2019.

Le déclin du flipping est dû à la réduction de l’inventaire du parc immobilier. Dans le même temps, le flipping est devenu plus rentable. Attom Data Solutions rapporte que l’effet de la pandémie sur le flipping est contradictoire et difficile à prévoir.

Les logements abordables dégringolent

Un marché immobilier en plein essor envoie les prix des maisons à la hausse. Un autre signe d’une bulle immobilière est que la disponibilité de logements abordables se réduit. La croissance du logement dépasse la croissance des revenus.

Il y a des signes que cela se produit. En 2017, seulement 39,1% des logements locatifs à travers le pays étaient abordables pour les ménages à faible revenu. C’est une baisse par rapport à 55,7 % en 2010. La pénurie est la pire dans les villes où les prix des maisons ont grimpé en flèche.

La montée des niveaux de la mer

Les marchés immobiliers régionaux pourraient s’effondrer dans les zones côtières vulnérables aux effets de la montée des niveaux de la mer. Au moins 300 000 propriétés côtières seront inondées 26 fois par an d’ici 2045. La valeur de ces biens immobiliers est de 136 milliards de dollars. Cela affecte la valeur des hypothèques de 30 ans actuellement souscrites. D’ici 2100, 2,5 millions de maisons d’une valeur de 1,07 trillion de dollars seront exposées à un risque d’inondation chronique. Les propriétés situées sur les deux côtes sont les plus à risque.

À Miami, en Floride, l’océan inonde les rues pendant la marée haute. Des chercheurs de Harvard ont constaté que les prix des maisons dans les zones basses du comté de Miami-Dade et de Miami Beach augmentent plus lentement que dans le reste de la Floride. Les propriétés menacées par l’élévation du niveau de la mer se vendent avec une décote de 7 % par rapport aux propriétés comparables.

La plupart des propriétés de ces villes sont financées par des obligations municipales ou des hypothèques immobilières. Leur destruction fera mal aux investisseurs et déprimera le marché obligataire. Les marchés pourraient s’effondrer dans ces régions, surtout après de fortes tempêtes.

Les officiels préviennent d’une crise du logement

Les avertissements officiels sont l’indicateur le moins critique d’un effondrement du marché du logement. Ils peuvent aussi souvent se tromper. Par exemple, William Poole, un ancien président de la Federal Reserve Bank of St. Louis, a mis en garde contre une crise des subprimes dans une tribune libre de mars 2017. Il s’est basé sur le fait que 36 % des prêts de Fannie Mae nécessitaient une assurance hypothécaire. C’est à peu près le niveau de 2006. D’autre part, Poole a correctement mis en garde contre la crise des subprimes en 2005.

En bref, faites attention à un avertissement officiel de crise du logement lorsque de nombreux autres indicateurs clignotent également au rouge.

Ce que nous pouvons apprendre du krach du marché immobilier de 2008

Le krach de 2008 a été causé par certaines forces qui ne sont plus présentes. Tout d’abord, les compagnies d’assurance ont créé des swaps de défaut de crédit qui ont protégé les investisseurs contre les pertes dans les produits dérivés tels que les titres adossés à des hypothèques.

Pour répondre à cette demande de prêts hypothécaires, les banques et les courtiers en hypothèques ont offert des prêts immobiliers à presque tout le monde. Ils ne se souciaient pas de la solvabilité des emprunteurs hypothécaires à risque. Les banques ont simplement revendu les prêts hypothécaires sur le marché secondaire. Cela a créé un plus grand risque sur les marchés financiers.

En 2005, les constructeurs de maisons ont finalement rattrapé la demande. Lorsque l’offre a dépassé la demande, les prix des logements ont commencé à chuter. Les prix des maisons neuves ont chuté de 22 %, passant de leur sommet de 262 600 $ en mars 2007 à 204 200 $ en octobre 2010, ce qui a fait éclater la bulle.

Mais la Fed a ignoré ces avertissements. La Commission d’enquête sur la crise financière a constaté que la Fed aurait dû fixer des normes prudentes pour les prêts hypothécaires. Au lieu de cela, elle n’a fait que baisser les taux d’intérêt. Cela donne généralement à l’économie suffisamment de liquidités pour alimenter la croissance.

La Fed a sous-estimé la taille et l’impact de la crise des prêts hypothécaires à risque en 2006. Beaucoup des acheteurs de subprimes étaient des investisseurs individuels, des fonds de pension et des fonds de retraite. Ils ont investi plus massivement dans des fonds spéculatifs, répartissant le risque dans toute l’économie.

Les perspectives du marché du logement en 2021

Le marché du logement en 2021 ne s’effondrera pas, mais sera ballotté par plusieurs forces contradictoires. Du côté positif, la Fed a promis de maintenir les taux d’intérêt bas, ce qui stimulera l’achat de maisons. Les vaccins deviendront plus largement disponibles, mettant fin à la pandémie d’ici septembre 2021, prédisent certains experts.

Corelogic’s Hepp croit que les « forces qui ont conduit l’expansion du marché du logement en 2020 vont se poursuivre. Il s’agit notamment d’un désir de plus d’espace pour ceux qui continuent à travailler à domicile et d’une préférence pour la vie en banlieue par rapport aux espaces urbains surpeuplés. » Certains analystes prévoient que le logement restera le secteur majeur le plus solide de l’économie.

Les dommages économiques de la pandémie continueront d’affecter le marché du logement en 2021. Les niveaux records de chômage entraîneront une hausse du nombre de défaillances hypothécaires et de saisies. Cela atteindra un sommet en juillet 2021, selon CoreLogic, sans pour autant provoquer un effondrement de l’immobilier. À ce moment-là, l’amélioration de l’économie en général grâce au vaccin soulèvera le marché du logement avec lui.