Kun eläkkeelle jäänyt jalkapalloilija David Beckham ja hänen miamilaiset kumppaninsa voittivat äänestäjien tuen massiiviselle jalkapallo- ja kaupalliselle kompleksille julkisella maalla, he potkaisivat käytännössä pitkää, kaarevaa palloa koko kentän pituudelta ja etsivät yhdistelmää voittajaksi, joka toisi vihdoin korkeatasoisen ammattilaispelaamisen kaupunkiin.
Tänään, lähes kaksi vuotta myöhemmin, pallo on yhä ilmassa. Ja kun ja jos se vihdoin laskeutuu, ei vielä tiedetä, laittaako pallo kurottautuvat pelaajat varmaan maaliin vai purjehtiiko se ohi verkon.
Tällä viikolla Beckham kumppaneineen jätti kunnianhimoisen ja kauan odotetun kaavamuutosehdotuksen Miamin vapauden puistoksi nimetylle suurisuuntaiselle Miami Freedom Park -alueelle kaupungille. Ehdotetussa ”erityisessä aluesuunnitelmassa” hahmotellaan pääpiirteittäin heidän näkemyksensä siitä, miten kaupungin omistama Melreese-golfkenttä, joka sijaitsee Miamin kansainvälisen lentokentän vieressä, korvataan jollakin aivan muulla.
Ehdotus, kuten jokainen sekava vaihe laajalti seuratussa ja usein kritisoidussa prosessissa, joka on jatkunut vuosia, on kunnianhimoinen, mutta lyhyt yksityiskohdissa.
Miamissa toimivan Arquitectonican laatimassa yleissuunnitelmassa vaaditaan 131 hehtaarin suuruisen alueen jakamista kahteen lohkoon, jotka halkaisee pohjoisesta etelään kulkeva nelikaistainen uusi tie. LeJeune Roadia pitkin kulkevalla länsipuolella sijaitsisi laaja parkkipaikka, jota peittäisi 16 hehtaarin kokoinen katettu jalkapallokenttä, 25 000-paikkainen stadion ja liikerakennusten reunustama kävelykatu. Pohjoispäässä, viemärikanavaa vastapäätä, olisi lisää liikerakennuksia, mukaan lukien hotelli ja ”teknologiakeskus”.
Itäosasta tulisi luvattu 58 hehtaarin julkinen puisto, joka avautuisi Grapeland Heightsiin, Douglas Roadin toisella puolella sijaitsevaan matalan mittakaavan asuinalueeseen. Esitetyssä suunnitelmassa esitetty versio on tässä vaiheessa lähinnä kaavamainen, eikä sen ominaisuuksista tai käyttötarkoituksista ole juuri muita yksityiskohtia kuin kilometrin mittainen wellness-silmukka.
Suunnitelman ideana on joukkueen edustajien mukaan korjata sudenkuopat, jotka ovat liittyneet muihin stadionin kehityssuunnitelmiin, jotka eivät ole tuottaneet laajempia luvattuja etuja. Heidän mukaansa kaupallinen osuus takaa stadionin, jolla pelattaisiin alle 20 jalkapallo-ottelua kaudessa, taloudellisen elinkelpoisuuden ja toimii samalla kaupungin taloudellisena veturina.
JUST A START
Yleissuunnitelma on vasta alku – käsitteellinen luonnos, jota täydennetään myöhemmin konkreettisilla rakennussuunnitelmilla ja -malleilla. Se jättää vielä vastaamatta lukuisiin kriittisiin kysymyksiin, kuten siihen, miltä kokonaisuus näyttäisi ja miten se toimisi ja mitä hyötyä yleisö saisi vastineeksi siitä, että arvokas kiinteistö vuokrattaisiin Miami Freedom Park LLC:lle 99 vuodeksi. Vielä ei tiedetä tarkalleen, miten kaupunki korvaisi lähes 21 hehtaaria uudelleen kaavoitettua puistoaluetta, mikä on kaupungin lain mukainen vaatimus.
Beckham ja hänen päärahoittajansa MasTecin puheenjohtaja Jorge Mas ja toimitusjohtaja Jose Mas sekä SoftBankin johtaja Marcelo Claure rahoittaisivat stadionin, kaupallisen kehityksen ja puiston perustamisen yksityisesti, ilman julkisia varoja. Vielä on kuitenkin selvittämättä, kuka maksaa jotkin kriittiset, luvatut osatekijät, kuten parannetut liikennepalvelut ja uusien pienten puistojen kehittäminen, jotka sijoitettaisiin eri puolille kaupunkia korvaamaan kadonneita viheralueita.
”Tämä on periaatteessa ensimmäinen askel pitkässä prosessissa”, Miamin suunnittelujohtaja Francisco Garcia sanoi haastattelussa. ”Hanke kehittyy ja paranee.”
Vuodet ovat jo kuluneet tässä Beckhamin pyrkimyksen iteraatiossa, joka on neljäs ehdotettu paikka pelkälle jalkapallostadionille, joka täyttäisi Major League Soccerin vaatimukset franchisingin saamiseksi. Tämän konseptin suurimmat linjat hyväksyttiin 60 prosentilla äänestäjistä vuoden 2017 kansanäänestyksessä, joka valtuutti kaupungin neuvottelemaan Inter Miamin sijoittajien kanssa vuokrasopimuksen ilman tarjousta. Sittemmin edistyminen on pysähtynyt lobbauksen eettisen tutkinnan, komission keskustelujen kaupungin oikeudellisesta edustuksesta neuvotteluissa ja nyt COVID-19-pandemian vuoksi.
Ryhmän hakemuksen jättäminen tekee yhden asian täysin selväksi: menee vielä vuosia ennen kuin Miami Freedom Parkissa pelataan jalkapalloa. Ja tämä olettaen, että vähintään neljä viidestä Miamin komissaarista äänestää hyväksymään vuokrasopimuksen, joka kaupunginjohtaja Art Noriegan sanoin ”ei ole lähelläkään” viimeistelyä yli vuoden kestäneiden neuvottelujen jälkeen.
Erityisalueen suunnitelma itsessään voi olla altis oikeudellisille haasteille.
Beckhamin Inter Miamin tiimi sanoi, että he ovat yhdessä kaupungin kanssa hakijoina Freedom Parkin suunnitelmassa, koska kaupunki omistaa maan. Mutta kaupungin suunnittelijat luonnehtivat kumppanuutta eri tavalla ja väittivät, että kaupunki on hakija, koska se omistaa maan yksinomaisesti, ja että jalkapallojoukkue antaa panoksensa ja opastuksensa, ja se on täysin vastuussa kehittämisestä.
Erottelulla voi olla merkitystä. Miamin kaavoituslaki estää kaupunkia tekemästä yhteistyötä yksityisen tahon kanssa hakiessaan erityistä aluesuunnitelman kaavamuutosta, ja jotkut kulmakarvat nousivat nopeasti, kun suunnitelmasta ilmoitettiin tällä viikolla. Kielto otettiin käyttöön rajoittaakseen erityisten aluesuunnitelmien käyttöä, joista on tullut joissakin paikoissa yhteisön vastustuksen keskipiste, sen jälkeen, kun eräs rakennuttaja ja kaupunki yrittivät epäonnistuneesti sisällyttää julkisessa omistuksessa olevan Legion Parkin saneeraussuunnitelmaan tällaisella SAP:lla.
Freedom Parkin kohdalla kaupungin työntekijät tarkastavat kaupungin itsensä toimittamat suunnitelmat, ja Garcian mukaan tämä seikka vaatii kaupungilta ”kahta hattua päässä”. Lähestymistapa herättää kysymyksiä siitä, miten kaupunki neuvottelee kiistanalaisesta, monitahoisesta sopimuksesta ja toimii samalla maanomistajana, Inter Miamin vuokranantajana ja saneeraussuunnitelman hakijana.
”On aina ylimääräisiä monimutkaisuuksia, kun kaupunki käyttää useita hattuja”, sanoi maankäytön asianajaja Javier F. Aviñó, Bilzin Sumbergista, joka ei ole mukana hankkeessa.
Iris Escarra, joka edustaa Beckham-ryhmää, sanoi, että kaupungin on oltava osallisena Miami 21 -kaavoituslain mukaan, joka edellyttää, että kaavoitushakemus tulee kiinteistön omistajalta. Hän väitti, että yhteistä hakemusta koskeva kielto oli tarkoitettu vain estämään rakennuttajia käyttämästä julkista omaisuutta pinta-alan lisäämiseksi, jos heiltä puuttuu yhdeksän hehtaaria, joita tarvitaan erityiseen aluesuunnitelmaan.
Beckhamin joukkue, Inter Miami, aloitti pelit aiemmin tänä vuonna pienemmällä stadionilla Fort Lauderdalessa sijaitsevassa uudessa harjoitusrakennuksessaan, ennen kuin COVID-19-pandemia pakotti keskeyttämään jalkapallon pääsarjan kauden.
Ryhmän tiistaina toimittama suunnitelma edustaa vain puolta siitä, mitä kaupunki tarvitsee, jotta se voi tarkistaa ja hyväksyä merkittävän lisäalueen kaavoituksen, jonka kumppanit tarvitsevat kehitystyön etenemiseksi. Kaupungin ja Beckhamin ryhmän on myös laadittava kehityssopimus, monimutkainen asiakirja, jossa selvitetään yksityiskohtaisesti, miten kiinteistöä kehitettäisiin ja luetellaan edut, jotka heidän on tarjottava kaupungille ja sen asukkaille.
Garcia ja hänen apulaisjohtajansa Jeremy Gauger sanoivat, että kumppanuus on näyttänyt kaupungille sopimusluonnoksen, mutta ei ole virallisesti toimittanut sitä. Escarra sanoi, että sopimusluonnos on ”hyvin alustavassa” vaiheessa.
Mutta hän sanoi, että kansanäänestyksen kieli vaatii tiimiä tarjoamaan tai maksamaan tarvittavat infrastruktuuriparannukset, mukaan lukien auto- ja jalankulkuyhteydet, sekä rakentamaan vähintään perusmaisemallisen puistotilan, jossa on kunnallistekniikan yhteydet.
LIIKENNEVAIKUTUKSET
Kaupunkisuunnittelijoiden mukaan on myös vielä viimeisteltävä tutkimus, jossa analysoidaan hankkeen vaikutusta ympäröivien katujen liikenteeseen ja selvitetään yksityiskohtaisesti, miten odotettavissa oleva autovirran kasvu hallitaan – mikä on keskeinen huolenaihe, koska se voi vaikuttaa pääsyyn lentokentälle ja viereiselle State Road 836:lle.
Kaupungille toimitettu suunnitelmaehdotus viittaa siihen, että kompleksin synnyttämä liikenne voisi olla merkittävää.
Kun Beckham esitti ensimmäisen kerran ajatuksen jalkapallon suurliigasta Miamissa, hän ja hänen kannattajansa puhuivat innokkaasti urbaanin keskustan stadionin luomisesta, jossa painotetaan jalankulku- ja kulkuväylien saavutettavuutta, mukaan luettuna perinteinen ”kävelymatka peliin”. Kun vaaleilla valitut johtajat olivat hylänneet kaksi suunnitelmaa, joiden mukaan stadion olisi sijainnut PortMiamissa ja nykyisin Maurice Ferre Parkina tunnetussa puistossa, Beckhamin ryhmä osti Miami-Daden piirikunnan maata Overtownin laidalla.
Mutta myös tämä kolmas visio sivuutettiin sen jälkeen, kun Masin veljekset liittyivät yritykseen ja laajensivat sen soveltamisalaa huomattavasti ottamalla kohteeksi Melreesen – joka on etelässä 836-pikaraitiotien, lännessä moottoritien kaltaisen LeJeune-tien, pohjoisessa kanavan ja idässä monikaistaisen Douglas Roadin ympäröimä.
Joukkue on sanonut odottavansa, että monet pelien osanottajat ja muut vierailijat saapuvat alueelle kauttakulkuliikenteellä. Mutta heidän laatimansa yleissuunnitelma nojaa myös vahvasti autoliikenteeseen ja muistuttaa esikaupunkimaista toimistopuistoa – tätä luonnehdintaa Garcia ja Gauger eivät kiistäneet.
Se vaatii silmiinpistävät 5 400 pysäköintipaikkaa ja ainakin kaksi uutta sisäistä tietä, joista yksi kulkee LeJeunen suuntaisesti, sekä yhden uuden autojen pääsisäänkäynnin Douglasilla. Toisella sisäisistä teistä olisi kadunvarsipysäköintiä, jotta puistoon pääseminen olisi helppoa. Suunnitelmassa on myös joustotontti autojen yhteiskäyttöön tarkoitettujen autojen jättämistä ja noutamista varten.
Suunnitelmassa vaaditaan myös uutta tieyhteyttä LeJeunelta, mutta ei suoraa pääsyä 836:lta, Escarra sanoi.
Suunnitelmassa on esitetty jalankulkusilta, joka yhdistää kanavan yli Miami Intermodal Centeriin, joka on liikennekeskittymä, jossa on Metrorailin, Metrobusin ja Tri-Railin asemia. Garcia kutsui tätä yhteyttä suunnitelman ”tärkeäksi osaksi”, mutta lisäsi, että vielä ei ole selvää, kuka sen maksaisi tai rakentaisi. Hän korosti, että kaupungilla ei ole toimivaltaa, koska alue, jolle se rakennettaisiin, sijaitsee kaupungin rajan toisella puolella Miami-Daden osavaltiossa. Kummallista kyllä, kaupungin raja kulkee juuri kanavan eteläpuolella Melreesen kiinteistön reunalla, hän sanoi.
Escarra sanoi, että hänen asiakkaansa ovat sitoutuneet maksamaan kauttakulkusillan, vaikka hän sanoi, että se on hyväksyttävä useilla lainkäyttöelimillä, kuten osavaltiolla ja Etelä-Floridan vesivarojen hallintopiirillä.
Suunnitelmassa suunnitellaan Garcian mukaan ”tehostettua” vaunupalvelua tontille, joskin yksityiskohtia ja rahoitusta ei ole myöskään vielä selvitetty. Suunnitelmassa on myös 200 polkupyöräpysäköintipaikkaa, vaikka tontille johtavia katuja, jotka ovat turvallisia tai sopivia pyöräilyyn, on vähän tai ei ollenkaan.
SUUNNITELMA puistosta
Suositeltu puisto on toinen keskeneräinen työ.
Se sisältyy SAP-esitykseen paljasluonteisena viheralueena ilman erityisiä ominaisuuksia tai käyttötarkoituksia, jotka Garcian mukaan määräytyvät osittain julkisen kuulemisen kautta. Hän totesi, että se olisi suurin puisto tuossa kaupunginosassa, mutta on epäselvää, kuka kaupungin tai Beckhamin ryhmän mielestä käyttäisi sitä tai miten – olisiko se lähinnä passiivinen puisto, jossa olisi esimerkiksi puita ja nurmikkoa, vai keskittyisikö se aktiiviseen virkistyskäyttöön vai jokin näiden kahden yhdistelmä. Escarra sanoi, että kansanäänestyksen kieli edellyttää, että kumppanit maksavat 20 miljoonaa dollaria kaupungille puiston ylläpitoon.
Koska kävelyetäisyydellä on suhteellisen vähän asukkaita, se toimisi todennäköisesti alueellisena kohteena, Garcia sanoi. Se yhdistäisi ja täydentäisi nykyistä Grapeland Water Parkia, joka on suosittu nähtävyys, ja viereisiä vilkkaasti liikennöityjä pesäpallokenttiä, ja sitä hallinnoisi kaupungin puisto-osasto, hän sanoi.
Puiston ominaisuuksia voisi kuitenkin rajoittaa maaperän ja pohjaveden pilaantuminen, joka on jäänyt jäljelle, kun aluetta aiemmin käytettiin kaatopaikkana. Ryhmä on teoriassa vastuussa kunnostuksesta, mutta mitään erityisiä arvioita tai suunnitelmaa ei ole hyväksytty. Todennäköisesti se tarkoittaisi, että kiinteistö peitettäisiin puhtaalla täyttökerroksella ja geotekstiileillä, jotka pitäisivät epäpuhtaudet pinnan alla. Alkuperäisestä puistosuunnitelmasta on sen vuoksi jätetty pois aikoinaan harkitut vesiominaisuudet.
Puiston suunnittelee ArqGEO, Arquitectonican maisema-arkkitehtuurin haara. Vaikka ArqGEO on suunnitellut kiiteltyjä maisemasuunnitelmia muun muassa Miamin Pérez-taidemuseolle ja Miamin yliopiston uusille asuntoloille, se ei ole tähän mennessä suunnitellut kokonaista, rakennettua puistoa.
Garcia korosti, että kaupunki odottaa Beckhamin tiimin varmistavan, että puistosta on selkeät ja saumattomat jalankulkuyhteydet autotallin päällä oleville jalkapallokentille ja Douglasin tien toiselle puolelle viereiseen naapurustoon.
Toinen hankala ongelma on se, miten kaupunki täyttäisi lakisääteisen toimeksiannon korvata menetetyt 20,9 hehtaaria julkista viheraluetta. Hallintoviranomaiset ovat tunnistaneet 100 kaupungin kiinteistöä, jotka voitaisiin muuttaa pieniksi puistoiksi. Koska maa-alueita on rajoitetusti saatavilla, yksikään niistä ei olisi yli viiden hehtaarin kokoinen. Yksi hyöty on kuitenkin se, että tämä lähestymistapa toisi pieniä puistoja Garcian ”puistoaavikoiksi” kutsumille alueille eri puolilla kaupunkia, joilla ei ole viheralueita kävelyetäisyydellä.
Mutta Garcia myönsi, että on vielä selvitettävä, kuka maksaisi nämä puistojen muutostyöt, ja piirikunnanvaltuutettuja kuultaisiin, koska naapurit ovat aiemmin hylänneet suunnitellut puistot.
Loppujen lopuksi, vaikka suunnitelmaa havainnollistetaan runsaasti toimistorakennusten, hotellin ja teknologiakeskittymän renderöinneillä, ne ovat puhtaasti konseptuaalisia paikanvartijoita, joiden tarkoituksena on antaa viitteitä mahdollisen rakentamisen massasta, mittakaavasta ja käyttökohteesta, jos kiinteistöä kaavoitetaan korkeampaan asemakaava-alueeseen Beckhamin ryhmän haluamalla tavalla.
”Nuo ovat karkeasti arvioituja”, Garcia sanoi.”
Tiimi ei ole julkaissut mitään yksityiskohtia kaupallisesta kehityksestä, eikä varsinaisia rakennuksia ole suunniteltu itse stadionia lukuun ottamatta – vaikkakaan rakennusasiakirjoja ei ole toimitettu kaupungille. Se ei todennäköisesti tapahdu ennen kuin kaavoitus- ja kehityshyväksynnät ovat kunnossa.