När den pensionerade fotbollsspelaren David Beckham och hans samarbetspartner i Miami vann väljarnas stöd för ett massivt fotbolls- och handelskomplex på offentlig mark, sparkade de i praktiken en lång, böjbar boll längs hela planen, med siktet inställt på att göra en vinnande målchans som äntligen skulle ge professionella spel på hög nivå i staden.
I dag, nästan två år senare, är bollen fortfarande i luften. Och när och om den äntligen landar kan man ännu inte säga om bollen kommer att ställa in de utåtagerande spelarna för ett säkert mål, eller om den kommer att segla utanför nätet.
I veckan lämnade Beckham och hans partners in ett ambitiöst och efterlängtat förslag till omplanering av den storslaget namngivna Miami Freedom Park till staden. I förslaget till ”särskild områdesplan” beskrivs de breda konturerna av deras vision om att ersätta den stadsägda golfbanan Melreese intill Miamis internationella flygplats med något helt annat.
Förslaget, liksom varje förvirrat steg i den allmänt bevakade och ofta kritiserade processen som har dragit ut på tiden i åratal, har höga ambitioner men är knappt detaljerat.
Den övergripande planen, som utarbetats av det Miamibaserade företaget Arquitectonica, innebär att den 131 hektar stora egendomen ska delas upp i två segment som delas upp av en ny fyrfilig väg som löper från norr till söder. På den västra sidan, som löper längs LeJeune Road, skulle det finnas en stor parkeringsplats som skulle täckas av 16 hektar fotbollsplaner på tak, en stadion med 25 000 platser och en promenadstråk som kantas av kommersiella byggnader. Den norra delen, som vetter mot en dräneringskanal, skulle få fler kommersiella byggnader, bland annat ett hotell och en ”teknisk knutpunkt”.
Den östra delen skulle bli en utlovad offentlig park på 58 hektar som vetter mot Grapeland Heights, ett lågskaligt bostadsområde på andra sidan Douglas Road. Den version som presenteras i den inlämnade planen är i detta skede mestadels schematisk, med få detaljer om dess egenskaper eller användningsområden förutom en en kilometer lång wellness-slinga.
Tanken bakom planen, har lagföreträdare sagt, är att avhjälpa de fallgropar som har följt med andra utvecklingsplaner för stadion som misslyckats med att generera bredare utlovade fördelar. De hävdar att den kommersiella delen säkerställer den ekonomiska bärkraften hos stadion, som skulle stå värd för färre än 20 fotbollsmatcher per säsong, samtidigt som den fungerar som en ekonomisk motor för staden.
Bara en början
Mästarplanen är bara en början – en konceptuell ritning som senare ska fyllas ut med specifika byggnadsplaner och utformningar. Den lämnar många kritiska frågor ännu obesvarade, bland annat hur komplexet skulle se ut och fungera och vilka fördelar allmänheten skulle få i utbyte mot att hyra ut den värdefulla fastigheten till Miami Freedom Park LLC i 99 år. Det är fortfarande okänt exakt hur staden skulle ersätta nästan 21 hektar av den omplanerade parkmarken, vilket är ett krav enligt stadens lagstiftning.
Beckham och hans främsta finansiärer, MasTecs ordförande Jorge Mas och vd Jose Mas, tillsammans med SoftBank-ledamoten Marcelo Claure, skulle finansiera stadion, den kommersiella utvecklingen och skapandet av parken privat, utan att använda några offentliga medel. Det återstår dock att fastställa vem som ska betala för vissa viktiga, utlovade delar, bland annat förbättrade transporttjänster och utveckling av små nya parker som skulle spridas ut över hela staden för att ersätta den förlorade gröna arealen.
”Det är i princip det första steget i vad vi förväntar oss kommer att bli en långvarig process”, sade Miamis planeringsdirektör Francisco Garcia i en intervju. ”Projektet kommer att utvecklas och förbättras.”
År har redan gått i denna iteration av Beckhams strävan, den fjärde föreslagna platsen för en stadion för enbart fotboll som skulle uppfylla Major League Soccer’s krav för en franchise. De bredaste dragen i detta koncept godkändes av 60 procent av väljarna i en folkomröstning 2017 som bemyndigade staden att förhandla fram ett hyresavtal utan bud med Inter Miamis investerare. Sedan dess har framstegen stannat upp på grund av en etisk utredning om lobbying, kommissionsdebatter om stadens juridiska representation i förhandlingarna och, nu, COVID-19-pandemin.
Insändandet av gruppens ansökan gör en sak helt klart: Det kommer att dröja flera år till innan det spelas fotboll i Miami Freedom Park. Och det förutsätter att åtminstone fyra av fem kommissionärer i Miami röstar för att godkänna ett hyresavtal som, med stadsdirektör Art Noriegas ord, ”inte ens är i närheten” av att slutföras efter mer än ett års förhandlingar.
Den särskilda områdesplanen i sig kan i sig själv vara sårbar för rättsliga invändningar.
Beckhams Inter Miami team sade att de är medsökande tillsammans med staden om Freedom Park-planen, eftersom staden äger marken. Men stadens planerare betecknade partnerskapet på ett annat sätt och hävdade att staden är den sökande med tanke på att den är ensam ägare av marken, med bidrag och vägledning från fotbollsfranchisen, som är helt ansvarig för utvecklingen.
Denna skillnad kan ha betydelse. Miamis zonindelningslag hindrar staden från att samarbeta med en privat enhet för att ansöka om en ändring av zonindelningen för en särskild områdesplan, och vissa ögonbryn höjdes snabbt när planen tillkännagavs i veckan. Förbudet infördes för att begränsa användningen av särskilda områdesplaner, som har blivit en central punkt för samhällets motstånd på vissa platser, efter ett misslyckat försök av en byggherre och staden att inkludera den offentligt ägda Legion Park i ett saneringsprogram under en sådan SAP.
Med Freedom Park kommer stadens personal att granska planer som lämnats in av staden själv, en omständighet som Garcia sade kommer att kräva att staden ”bär två hattar”. Detta tillvägagångssätt väcker frågor om hur staden kommer att förhandla om en kontroversiell, mångfacetterad affär samtidigt som den agerar som markägare, hyresvärd till Inter Miami och sökande till saneringsplanen.
”Det finns alltid ytterligare komplikationer när staden har på sig flera olika typer av hattar”, säger markanvändningsadvokaten Javier F. Aviñó, från Bilzin Sumberg, som inte är involverad i projektet.
Iris Escarra, som företräder Beckham-gruppen, sade att staden måste vara en deltagare enligt zonindelningslagen Miami 21, som kräver att en zonindelningsansökan kommer från fastighetsägaren. Hon hävdade att förbudet mot en gemensam ansökan endast var avsett att hindra utvecklare som saknar de nio hektar som krävs för en särskild områdesplan från att använda offentlig egendom för att öka arealen.
Beckhams lag, Inter Miami, började spela tidigare i år i en mindre stadion på sin nya träningsanläggning i Fort Lauderdale innan COVID-19-pandemin tvingade fram ett avbrott i den stora ligafotbollssäsongen.
Planen som gruppen lämnade in på tisdagen representerar bara hälften av det som krävs för att staden ska kunna granska och godkänna den betydande uppzonning som parterna behöver för att utvecklingen ska kunna fortsätta. Staden och Beckhams grupp måste också utarbeta ett utvecklingsavtal, ett komplext dokument som i detalj beskriver hur fastigheten ska utvecklas och vilka fördelar de ska erbjuda staden och dess invånare.
Garcia och hans biträdande direktör, Jeremy Gauger, sade att partnerskapet har visat staden ett utkast till ett föreslaget avtal men har inte formellt lämnat in det. Escarra sade att avtalsutkastet är i ett ”mycket preliminärt” skede.
Men hon sade att språket i folkomröstningen kräver att laget tillhandahåller eller betalar för nödvändiga infrastrukturförbättringar, inklusive bil- och fotgängarförbindelser, samt byggandet av åtminstone en grundläggande, anlagd parkyta med kopplingar för allmännyttiga tjänster.
TRAFIKKONSEKVENSER
Som stadsplanerarna sa återstår också en studie som analyserar projektets påverkan på trafiken på de omgivande gatorna och som beskriver hur den förväntade ökningen i flödet av bilar kommer att hanteras – ett viktigt problem eftersom det skulle kunna påverka tillträdet till flygplatsen och den angränsande State Road 836.
Den föreslagna planen som lämnats till staden tyder på att den trafik som komplexet genererar kan bli betydande.
När Beckham först lanserade idén om en fotbollsmajoritet i Miami talade han och hans stödjare livligt om att skapa ett stadsmässigt stadion i centrum med betoning på fotgängare och transportmedel, inklusive en traditionell ”promenad till matchen”. Efter att de folkvalda ledarna förkastat två planer som skulle ha placerat stadion vid PortMiami och det som nu är känt som Maurice Ferre Park, köpte Beckhams grupp mark från Miami-Dade County i utkanten av Overtown för en arena som inte skulle ha haft någon bilparkering alls på plats.
Men den tredje visionen lades också åt sidan efter det att bröderna Mas anslöt sig till satsningen och avsevärt utökade dess räckvidd genom att sikta in sig på Melreese – som är omgärdat av motorväg 836 i söder, en motorvägsliknande sträcka av LeJeune i väster, kanalen i norr och den flerfiliga Douglas Road i öster.
Laget har sagt att det förväntar sig att många matchdeltagare och andra besökare till komplexet kommer att anlända med transit. Men den huvudplan som de utvecklat för platsen bygger också i hög grad på biltillgång och påminner om en kontorspark i en förort – en karaktärisering som Garcia och Gauger inte bestred.
Det krävs 5 400 parkeringsplatser och minst två nya interna vägar, inklusive en som löper parallellt med LeJeune, samt en ny huvudinfart för bilar på Douglas. En av de interna vägarna skulle ha parkering på gatan för att göra det lätt att komma till parken. Planen innehåller också en flex-lot för avlämning och hämtning av bildelare.
Planen innehåller också en ny väganslutning med enbart infart från LeJeune, men ingen direkt anslutning från 836, sade Escarra.
Blueprintet visar en fotgängarbro som ansluter över kanalen till Miami Intermodal Center, en transportknutpunkt som har stationer för Metrorail, Metrobus och Tri-Rail. Garcia kallade den länken för ”en viktig del” av planen, men tillade att det ännu inte är klart vem som skulle betala för eller bygga den. Han betonade att staden inte har någon jurisdiktion eftersom det område där den skulle byggas ligger över stadsgränsen i det icke införlivade Miami-Dade. Märkligt nog går stadsgränsen precis söder om kanalen genom kanten av Melreeses fastighet, sade han.
Escarra sade att hennes klienter har åtagit sig att betala för transiteringsbron, även om hon sade att den måste godkännas av flera jurisdiktioner, inklusive delstaten och South Florida Water Management District.
Planen överväger vad Garcia kallade för ”förbättrad” stadsvagnstrafik till platsen, även om detaljer och finansiering också ännu inte har utarbetats. Planen innehåller också 200 parkeringsplatser för cyklar, även om det finns få eller inga gator som ansluter till området som är säkra eller lämpliga för cykling.
Föreslagen park
Den föreslagna parken är ett annat arbete under utveckling.
I SAP-underlaget ingår ett karg grönområde utan specifika funktioner eller användningsområden, som enligt Garcia delvis ska bestämmas genom offentligt samråd. Det skulle bli den största parken i den delen av staden, påpekade han, men det är oklart vem staden eller Beckham-gruppen tänker sig skulle använda den, eller hur – om det skulle vara en mestadels passiv park med träd och gräs, till exempel, eller fokusera på aktiv rekreation, eller någon kombination av de två. Enligt folkomröstningen måste parterna bidra med 20 miljoner dollar till staden för underhåll av parken, sade Escarra.
Då det finns relativt få invånare inom bekvämt gångavstånd skulle den troligen fungera som ett regionalt resmål, sade Garcia. Den skulle integrera och komplettera den befintliga vattenparken Grapeland Water Park, som är en populär attraktion, och de välbesökta basebollfälten intill, och den skulle förvaltas av stadens parkavdelning, sade han.
Men parkens funktioner skulle kunna begränsas av föroreningar i jord och underjordiskt vatten som lämnats kvar efter att området tidigare använts som soptipp. Laget är teoretiskt sett skyldig till sanering, men inga specifika beräkningar eller planer har godkänts. Troligtvis skulle det innebära att fastigheten skulle täckas med ett lager av ren fyllning och geotextilier för att hålla kvar föroreningar under ytan. En gång planerade vattenfunktioner har därför strukits från den ursprungliga parkplanen.
Parken utformas av ArqGEO, Arquitectonicas landskapsarkitekturavdelning. Även om ArqGEO har utformat prisade landskapsplaner för Pérez Art Museum Miami och de nya studentbostäderna vid University of Miami, bland många andra projekt, har företaget hittills inte utformat någon komplett, byggd park.
Garcia betonade att staden förväntar sig att Beckhams team ska se till att parken har tydliga och sömlösa fotgängarförbindelser till fotbollsplanerna i garaget och över Douglas Road till det angränsande kvarteret.
Ett annat knöligt problem är hur staden ska gå till väga för att uppfylla det lagstadgade mandatet att ersätta de förlorade 20,9 tunnland offentliga grönområden. Förvaltarna har identifierat 100 stadens fastigheter som skulle kunna omvandlas till små parker. På grund av den begränsade tillgången på mark skulle ingen av dem vara större än fem tunnland. En fördel är dock att detta tillvägagångssätt skulle ge små parker till vad Garcia kallar ”parköknar” i hela staden – stadsdelar som saknar grönområden på gångavstånd.
Men Garcia erkände att det fortfarande återstår att fastställa vem som skulle betala för dessa parkkonverteringar, och att distriktskommissionärer skulle konsulteras eftersom grannar tidigare har avvisat planerade parker.
Till sist, även om planen illustreras rikligt med bilder av kontorsbyggnader, ett hotell och en teknikhubb, så är dessa rent konceptuella platshållare för att föreslå massan, skalan och användningsområdena för en möjlig utveckling om fastigheten får den höjning av zoneringen som Beckham-gruppen vill ha.
”Det är grova uppskattningar”, sade Garcia.
Laget har inte lämnat några specifika uppgifter om kommersiell utveckling, och inga faktiska byggnader har utformats förutom själva stadion – även om inga bygghandlingar har lämnats in till staden. Det är inte troligt att det kommer att hända förrän planerings- och utvecklingsgodkännanden är på plats.