Proprietatea comercială 101
În închirierea proprietăților comerciale, cea mai mare parte a chiriei este percepută pe picioare pătrate, mai exact pe picioare pătrate închiriabile (RSF). Această măsură este reprezentată de picioarele pătrate utilizabile (USF) plus partea chiriașului din spațiile comune (USF înmulțit cu factorul de încărcare al proprietății). Închiriabil, utilizabil, factor de încărcare? Despre ce vorbesc eu? Continuați să citiți.
În primul rând, fiecare chiriaș de acolo se străduiește să obțină cea mai bună afacere posibilă. Prin urmare, este absolut esențial să înțelegem cum se calculează metrii pătrați într-o proprietate comercială. Deși pare o sarcină destul de simplă, ați fi surprins de variațiile existente. Pentru a combate erorile, majoritatea proprietarilor folosesc standardele Asociației Proprietarilor și Managerilor de Clădiri (BOMA) pentru măsurarea proprietății lor comerciale.
Important este faptul că știind diferența dintre USF și RSF poate ajuta orice chiriaș să negocieze mai bine. Mai jos, oferim definiții și calculele aferente pentru USF, RSF și Factorul de încărcare al unei clădiri. Să sperăm că după ce veți citi aceste rânduri veți avea o idee mai bună despre cum să obțineți cea mai bună afacere la următorul contract de închiriere de proprietăți comerciale.
Usable Square Feet (USF)
În închirierea de proprietăți comerciale, „usable square feet” este exact așa cum sună, metrii pătrați pe care un chiriaș îi folosește în timp ce închiriază o proprietate. Practic, înseamnă orice spațiu utilizat exclusiv și direct de către un chiriaș.
Pentru chiriașii care închiriază un apartament sau mai multe apartamente, acest calcul al metrilor pătrați de la perete la perete va include toalete, zone de depozitare și dulapuri destinate exclusiv chiriașilor. Cu toate acestea, USF nu include spațiile comune, cum ar fi holurile, toaletele publice, holurile și scările.
Pentru chiriașii care închiriază etaje întregi, picioarele pătrate utilizabile se extind la spațiile comune care sunt folosite numai la etajul respectiv. Acestea includ holurile, toaletele publice care deservesc acel etaj, orice zone de recepție, dulapurile de depozitare și camerele electrice.
Picioare pătrate închiriabile (RSF)
„Picioare pătrate închiriabile” se determină prin combinarea picioarelor pătrate utilizabile și a unui procent din zonele comune pe care un chiriaș le folosește la proprietatea comercială. După cum s-a menționat anterior, zonele comune sunt spații comune care se află în afara spațiului utilizabil al unui chiriaș, dar care sunt totuși utilizate de acesta, de personalul său sau de oaspeții săi (de exemplu, holuri, zone de recepție, holuri și toalete).
Din moment ce un chiriaș utilizează acest spațiu comun, acesta trebuie să plătească pentru el. De aici și motivul pentru care RSF este întotdeauna utilizat pentru a calcula chiria lunară. Diferența dintre USF și RSF este, de obicei, între 10 și 20%. Această creștere este cunoscută sub numele de „factor de încărcare”.
Factorul de încărcare
Factorul de încărcare, denumit și factor de suprafață comună, este un procent din zonele comune dintr-o proprietate comercială. Pentru a calcula factorul de încărcare, împărțiți numărul total de metri pătrați închiriabili la numărul total de metri pătrați utilizabili.
Picioare pătrate închiriabile (RSF) ÷ Picioare pătrate utilizabile (RSF – suprafață comună SF) = Factor de încărcare
Exemplu
De exemplu, o proprietate comercială are o suprafață totală de 200.000 de metri pătrați, din care 25.000 reprezintă zone comune.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
Pentru a determina RSF, veți multiplica suprafața utilă a chiriașilor cu factorul de încărcare. Să presupunem că un chiriaș de la această proprietate dorește să închirieze aproximativ 4.000 de metri pătrați de spațiu utilizabil.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Utilizați întotdeauna un profesionist
În plus, orice chiriaș care închiriază o cantitate mare de metri pătrați ar trebui să facă întotdeauna să fie verificat spațiul respectiv. În plus, verificarea ar trebui să fie făcută de un profesionist independent înainte de a semna orice fel de contract de închiriere. Atunci când spațiul este măsurat în mod independent, aceștia pot fi siguri că USF și factorul de încărcare nu conțin erori. Deoarece chiria este calculată pe baza RSF, acest lucru poate însemna o mulțime de bani economisiți pe durata unui contract de închiriere. Dacă aveți întrebări despre o proprietate comercială pe care vă gândiți să o închiriați și doriți să vă asigurați că obțineți cea mai bună afacere, contactați astăzi unul dintre consilierii noștri experți.