Commercial Property 101
In commercial property lease most rent is charged per square feet, rentable square feet (RSF) to be exact. Esta medida é os pés quadrados utilizáveis (USF) mais a parte do inquilino nas áreas comuns (USF multiplicado pelo fator de carga do imóvel). Fator de carga alugável, utilizável? Do que estou a falar? Continue lendo.
Primeiro de tudo, cada inquilino lá fora está se esforçando para conseguir o melhor negócio possível. Como resultado, é absolutamente essencial compreender como é calculado o quadrado de uma propriedade comercial. Embora esta pareça ser uma tarefa bastante simples, você ficaria surpreso com as variações. Para combater os erros, a maioria dos proprietários usam os padrões da Associação de Proprietários e Gerentes de Edifícios (BOMA) para medir sua propriedade comercial.
Importante, saber a diferença entre USF e RSF pode ajudar qualquer inquilino a negociar melhor. Abaixo, fornecemos definições e cálculos de acompanhamento para USF, RSF e Fator de Carga de um edifício. Esperamos que depois de ler isto você tenha uma ideia melhor de como obter o melhor negócio no seu próximo arrendamento de propriedade comercial.
Pés Quadrados Usáveis (USF)
No arrendamento de propriedade comercial “pés quadrados usáveis” é exactamente como soa, a metragem quadrada que um inquilino usa enquanto arrenda um imóvel. Basicamente, significa qualquer espaço usado única e directamente por um inquilino.
Para inquilinos que arrendam uma suite ou múltiplas suites, este cálculo de metragem quadrada de parede a parede incluirá banheiros, áreas de armazenamento e armários apenas para inquilinos. Embora a USF não inclua áreas comuns como lobbies, banheiros públicos, corredores e escadas.
Para inquilinos que alugam andares inteiros, os pés quadrados utilizáveis se estendem a áreas comuns que são utilizadas apenas naquele andar. Estes incluem corredores, banheiros públicos que servem aquele andar, quaisquer áreas de recepção, armários de armazenamento e salas elétricas.
Pés quadrados rentáveis (RSF)
“Pés quadrados rentáveis” é determinado pela combinação de pés quadrados utilizáveis e uma porcentagem das áreas comuns que um inquilino utiliza na propriedade comercial. Como mencionado anteriormente, as áreas comuns são espaços compartilhados que estão fora do espaço utilizável de um inquilino, mas que ainda é utilizado por eles, seus funcionários ou seus convidados (ou seja, lobbies, áreas de recepção, corredores e banheiros).
Desde que um inquilino esteja utilizando este espaço compartilhado, ele deve pagar por ele. Daí a razão pela qual o RSF é sempre usado para calcular o aluguel mensal. A diferença entre USF e RSF é tipicamente entre 10 e 20%. Este aumento é conhecido como “fator de carga”.
Fator de carga
O fator de carga, também referido como fator de área comum, é uma porcentagem das áreas comuns em uma propriedade comercial. Para calcular o fator de carga, divida o total de pés quadrados alugáveis pelo total de pés quadrados utilizáveis.
Pés quadrados alugáveis (RSF) ÷Pés quadrados utilizáveis (RSF – Common Area SF) = Fator de carga
Exemplo
Por exemplo, a propriedade comercial tem uma metragem quadrada total de 200.000 e 25.000 desse total são áreas comuns.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
Para determinar RSF você multiplicaria um inquilino USF pelo Fator de Carga. Digamos que um inquilino nesta propriedade quer alugar cerca de 4.000 pés quadrados de espaço útil.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Utilizar sempre um Profissional
Outras vezes, qualquer inquilino que esteja a alugar uma grande quantidade de imagens quadradas deve ter sempre esse espaço verificado. Além disso, a verificação deve ser feita por um profissional independente antes de assinar qualquer tipo de arrendamento. Quando o espaço é medido de forma independente, podem ter a certeza de que o USF e o factor de carga estão isentos de erros. Como o aluguel é calculado a partir do RSF, isso pode significar muito dinheiro economizado durante a vida de um contrato de locação. Se você tem dúvidas sobre um imóvel comercial que você está pensando em alugar, e quer ter certeza de que você está obtendo o melhor negócio, entre em contato com um de nossos consultores especialistas hoje.