Quando o futebolista aposentado David Beckham e seus sócios de Miami ganharam o apoio dos eleitores para um enorme complexo de futebol e comercial em terras públicas, eles efetivamente chutaram uma bola longa e dobrada no comprimento do campo, procurando se conectar para uma pontuação vencedora que finalmente traria um jogo profissional de alto nível para a cidade.
Hoje, quase dois anos depois, a bola ainda está no ar. E quando e se finalmente aterrissa, ainda não se sabe se a bola vai preparar os jogadores para um objectivo seguro, ou se vai navegar pela rede.
Esta semana, Beckham e os seus parceiros apresentaram uma ambiciosa e há muito esperada proposta de rezoneamento com a cidade para o grandiloquente chamado Miami Freedom Park. O “plano de área especial” proposto delineia os contornos gerais de sua visão para a substituição do campo de golfe da cidade de Melreese, próximo ao Aeroporto Internacional de Miami, por algo completamente diferente.
A proposta, como cada passo confuso do processo amplamente vigiado e muitas vezes criticado que se arrasta há anos, é alta em aspiração, mas curta em detalhes.
O plano mestre, elaborado pela Arquitectonica, sediada em Miami, pede a divisão da propriedade de 131 acres em dois segmentos bifurcados por uma nova estrada de quatro pistas que corre de norte a sul. No lado oeste, correndo ao longo da LeJeune Road, ficaria um vasto estacionamento coberto por 16 acres de campos de futebol no telhado, um estádio com 25.000 lugares e um calçadão de pedestres alinhado com prédios comerciais. Na extremidade norte, de frente para um canal de drenagem, veria mais edifícios comerciais, incluindo um hotel e um “centro tecnológico”
A parte leste se tornaria um prometido parque público de 58 acres de frente para Grapeland Heights, um bairro residencial de baixa escala do outro lado da Douglas Road. A versão apresentada no plano apresentado é, nesta fase, principalmente esquemática, com poucos detalhes sobre suas características ou usos, além de um loop de bem-estar de uma milha.
A idéia por trás do plano, os representantes da equipe disseram, é remediar as armadilhas que têm acompanhado outros esquemas de desenvolvimento do estádio que não conseguem gerar benefícios mais amplos prometidos. Eles argumentam que a peça comercial garante a viabilidade financeira do estádio, que receberia menos de 20 jogos de futebol por temporada, enquanto atuaria como um motor econômico para a cidade.
JUST A START
O plano diretor é apenas um começo – um projeto conceitual a ser preenchido posteriormente com planos e projetos de construção específicos. Ele deixa inúmeras questões críticas ainda sem resposta, incluindo como o complexo ficaria e como funcionaria e que benefícios o público ganharia em troca do arrendamento do valioso imóvel ao Miami Freedom Park LLC por 99 anos. Ainda não se sabe exatamente como a cidade substituiria quase 21 acres de terreno rezonado do parque, uma exigência da lei da cidade.
Beckham e seus principais financiadores, Jorge Mas e o CEO da MasTec, José Mas, juntamente com o executivo do SoftBank Marcelo Claure, financiariam o estádio, o desenvolvimento comercial e a criação do parque de forma privada, sem o uso de fundos públicos. Mas ainda a ser determinado é quem pagará por alguns elementos críticos e prometidos, incluindo melhores serviços de trânsito e desenvolvimento de pequenos novos parques que seriam espalhados por toda a cidade para substituir a área verde perdida.
“É basicamente o primeiro passo no que esperamos ser um longo processo”, disse o diretor de planejamento de Miami, Francisco Garcia, em uma entrevista. O projeto vai evoluir e melhorar”, disse o diretor de planejamento de Miami, Francisco Garcia, em uma entrevista. “O projeto vai evoluir e melhorar”,
Já passaram anos nesta iteração da busca de Beckham, o quarto local proposto para um estádio só de futebol que satisfaria os requisitos da Major League Soccer para uma franquia. Os traços mais amplos deste conceito foram endossados por 60% dos eleitores em um referendo de 2017 que autorizou a cidade a negociar um arrendamento sem propostas com os investidores do Inter de Miami. Desde então, o progresso parou devido a uma investigação ética de lobby, debates da comissão sobre a representação legal da cidade nas negociações e, agora, a pandemia da COVID-19.
A apresentação da candidatura do grupo deixa uma coisa bem clara: passarão anos mais até que qualquer futebol seja jogado no Miami Freedom Park. E isso assumindo que pelo menos quatro dos cinco comissários de Miami votem para aprovar um contrato de arrendamento que, nas palavras do gerente da cidade Art Noriega, “não está nem perto” de ser finalizado após mais de um ano de negociação.
O próprio plano de área especial pode ser vulnerável a desafios legais.
A equipe Inter Miami do Beckham disse que é co-candidata com a cidade ao plano do Freedom Park, já que a cidade é dona do terreno. Mas os planejadores da cidade caracterizaram a parceria de forma diferente, afirmando que a cidade é a única proprietária do terreno, com a contribuição e orientação da franquia de futebol, que é totalmente responsável pelo empreendimento.
A distinção pode ser importante. O código de zoneamento de Miami impede que a cidade se associe a uma entidade privada para solicitar uma mudança de zoneamento de área especial, e algumas sobrancelhas se levantaram rapidamente quando o plano foi anunciado esta semana. A proibição foi colocada para limitar o uso de planos de áreas especiais, que se tornaram um ponto focal de oposição da comunidade em alguns lugares, após uma tentativa fracassada de um empreendedor e da cidade de incluir o Legion Park, de propriedade pública, em um esquema de reordenamento sob tal SAP.
Com o Freedom Park, os funcionários da cidade irão rever os planos que foram apresentados pela própria cidade, uma circunstância que Garcia disse que exigirá que a cidade “use dois chapéus”. A abordagem levanta questões sobre como a cidade negociará um acordo controverso e multifacetado enquanto age como proprietário de terras, proprietário da Inter Miami e candidato ao plano de renovação.
“Há sempre complexidades adicionais quando a cidade está usando vários chapéus”, disse o advogado de uso do solo Javier F. Aviñó, de Bilzin Sumberg, que não está envolvido no projeto.
Iris Escarra, que representa o grupo Beckham, disse que a cidade tem que ser um participante sob o código de zoneamento Miami 21, que requer que o pedido de zoneamento seja feito pelo proprietário do imóvel. Ela argumentou que a barra em uma aplicação conjunta tinha apenas o objetivo de impedir que os desenvolvedores com menos de nove acres necessários para um plano de área especial usassem uma propriedade pública para aumentar a área.
A equipe do Beckham, Inter Miami, começou a jogar no início deste ano em um estádio menor em suas novas instalações de treinamento em Fort Lauderdale antes da suspensão forçada da pandemia COVID-19 da temporada de futebol da liga principal.
O plano que o grupo apresentou na terça-feira representa apenas metade do que é necessário para que a cidade reveja e aprove o zoneamento substancial que os parceiros precisam para que o empreendimento prossiga. A cidade e o grupo de Beckham’s também têm de celebrar um acordo de desenvolvimento, um documento complexo que estabelece em detalhe como a propriedade seria desenvolvida e enumera os benefícios que serão necessários para proporcionar à cidade e aos seus residentes.
Garcia e seu vice-diretor, Jeremy Gauger, disseram que a parceria mostrou à cidade um rascunho de um acordo proposto, mas não o apresentou formalmente. Escarra disse que o esboço do acordo está em uma fase “muito preliminar”.
Mas ela disse que a linguagem do referendo exige que a equipe providencie ou pague por melhorias necessárias na infraestrutura, incluindo conexões automotivas e pedestres, assim como a construção de pelo menos um espaço de parque básico e paisagístico com conexões de serviços públicos.
Impacto Tráfico
Tanto a ser finalizado, disseram os urbanistas, é um estudo que analisa o impacto do projeto no tráfego nas ruas vizinhas e detalha como será gerenciado o aumento esperado no fluxo de automóveis – uma preocupação chave, uma vez que pode afetar o acesso ao aeroporto e à Estrada Estadual 836 adjacente.
O plano proposto fornecido à cidade sugere que o tráfego gerado pelo complexo poderia ser significativo.
Quando Beckham lançou pela primeira vez a idéia da liga principal de futebol em Miami, ele e seus apoiadores falaram volubilamente sobre a criação de um estádio urbano no centro da cidade com ênfase no acesso de pedestres e de trânsito, incluindo uma tradicional “caminhada até o jogo”. Depois que líderes eleitos rejeitaram dois planos que teriam colocado o estádio em PortMiami e o que agora é conhecido como Maurice Ferre Park, o grupo de Beckham comprou um terreno no condado de Miami-Dade na periferia de Overtown para um local que não teria nenhum estacionamento de automóveis no local.
Mas essa terceira visão também foi posta de lado depois que os irmãos Mas aderiram ao empreendimento e expandiu consideravelmente seu escopo, visando Melreese – que é embelezada pela via expressa 836 no sul, um trecho semelhante a uma rodovia de LeJeune no oeste, o canal ao norte e a Douglas Road com várias pistas no leste.
A equipa disse esperar que muitos espectadores do jogo e outros visitantes do complexo cheguem de passagem. Mas o plano diretor que eles desenvolveram para o local também se inclina fortemente para o acesso de automóveis e lembra um parque de escritórios suburbano – uma caracterização que Garcia e Gauger não contestaram.
Requer um estacionamento com 5.400 lugares e pelo menos duas novas estradas internas, incluindo uma paralela a LeJeune, mais uma nova entrada principal de automóveis em Douglas. Uma das estradas internas teria estacionamento nas ruas para facilitar o acesso ao parque. O plano também inclui um loteamento flexível para entrega e retirada de carros compartilhados.
O plano também exige uma nova conexão rodoviária de entrada somente de LeJeune, mas sem acesso direto a partir de 836, disse Escarra.
O plano mostra uma ponte de pedestres ligando o canal ao Centro Intermodal de Miami, um centro de trânsito que tem estações Metrorail, Metrobus e Tri-Rail. Garcia chamou essa ligação de “uma peça importante” do plano, mas acrescentou que ainda não está claro quem a pagaria ou construiria. Ele enfatizou que a cidade não tem jurisdição porque a área onde ela seria construída fica sobre a linha da cidade em Miami-Dade não incorporada. Estranhamente, a linha da cidade corre ao sul do canal através da borda da propriedade Melreese, disse ele.
Escarra disse que seus clientes se comprometeram a pagar pela ponte de trânsito, embora ela tenha que ser aprovada por várias jurisdições, incluindo o estado e o Distrito de Gerenciamento de Águas do Sul da Flórida.
O plano contempla o que Garcia chamou de serviço “melhorado” de trolley da cidade para o local, embora os detalhes e financiamento também ainda não tenham sido trabalhados. Também prevê 200 vagas de estacionamento para bicicletas, embora existam poucas ou nenhumas ruas conectadas ao local que sejam seguras ou adequadas para andar de bicicleta.
PROPOSTO PARK
O parque proposto é outra obra em andamento.
Incluído na submissão do SAP está um espaço verde de ossos nus sem características ou usos específicos, que Garcia disse que devem ser determinados em parte através de consulta pública. Seria o maior parque dessa ponta da cidade, ele observou, mas não está claro quem a cidade ou o grupo Beckham imaginaria que o usaria, ou como – se poderia ser um parque maioritariamente passivo com árvores e grama, por exemplo, ou focado em recreação ativa, ou alguma combinação dos dois. A linguagem do referendo exige que os parceiros contribuam com US$ 20 milhões para a cidade para a manutenção do parque, disse Escarra.
Desde que haja relativamente poucos residentes em distâncias fáceis a pé, muito provavelmente funcionaria como um destino regional, disse Garcia. Ele incorporaria e complementaria o Parque Aquático Grapeland existente, uma atração popular, e os movimentados campos de beisebol ao lado, e seria administrado pelo departamento de parques da cidade, disse ele.
Mas as características do parque poderiam ser limitadas pela contaminação do solo e da água subterrânea deixada para trás pelo uso anterior do local como lixão. A equipe está no gancho teoricamente para a remediação, mas nenhuma estimativa ou plano específico foi aprovado. Muito provavelmente isso envolveria cobrir a propriedade com uma camada de enchimento limpo e geotêxteis para conter contaminantes abaixo da superfície. Uma vez que as características da água foram retiradas do esquema inicial do parque como resultado.
O parque está sendo projetado por ArqGEO, o braço de arquitetura paisagística da Arquitectonica. Embora ArqGEO tenha projetado planos paisagísticos louváveis para o Pérez Art Museum Miami e para os novos dormitórios da Universidade de Miami, entre inúmeros outros projetos, até o momento não projetou um parque completo e construído.
Garcia enfatizou que a cidade espera que a equipe de Beckham garanta que o parque tenha conexões pedestres claras e perfeitas com os campos de futebol do topo da garagem, e através da estrada Douglas até o bairro vizinho.
Outro problema difícil é como a cidade iria cumprir um mandato legal para substituir os 20,9 acres perdidos de espaço verde público. Os administradores identificaram 100 propriedades da cidade que poderiam ser convertidas em pequenos parques. Devido à disponibilidade limitada de terras, nenhuma seria maior do que cinco acres. Um benefício, entretanto, é que a abordagem traria pequenos parques ao que Garcia chamou de “desertos de parques” através da cidade – bairros que carecem de espaço verde a uma curta distância a pé.
Mas Garcia reconheceu que ainda está por determinar quem pagaria por essas conversões de parques, e os comissários distritais seriam consultados, uma vez que os vizinhos rejeitaram os parques planejados no passado.
Finalmente, embora o plano seja amplamente ilustrado com a renderização de edifícios de escritórios, um centro hoteleiro e tecnológico, esses são puramente os portadores de lugares conceituais para sugerir a massa, escala e usos do possível desenvolvimento, se a propriedade for levantada como o grupo Beckham quer.
“Essas são aproximações aproximadas”, disse Garcia.
A equipe não divulgou nenhuma especificação sobre desenvolvimento comercial, e nenhum edifício real foi projetado, exceto para o próprio estádio – embora nenhum documento de construção tenha sido apresentado à cidade. Isso não é provável que aconteça até que o zoneamento e as aprovações de desenvolvimento estejam em vigor.