Commercial Property 101
商業用不動産のリースでは、ほとんどの場合、家賃は平方フィート、正確にはRSF（rentable square feet）単位で請求されます。 この測定は、使用可能な平方フィート（USF）に共用部分のテナントの取り分（USFに物件の負荷率を掛けたもの）を加えたものです。 賃貸可能、使用可能、ロードファクター？ 何のことでしょう？
まず第一に、世の中のすべてのテナントは、可能な限り最高の取引を得ようと努力しています。 そのため、商業用不動産の面積がどのように計算されるかを理解することは、絶対に必要なことです。 これは非常に簡単な作業のように思えますが、そのバリエーションの多さに驚かれることでしょう。
重要なことは、USFとRSFの違いを知ることは、テナントがより良い交渉をするために役立つということです。 以下では、USF、RSF、および建物のロードファクターの定義とそれに付随する計算を提供します。
Usable Square Feet (USF)
商業施設リースにおける「usable square feet」は、その名の通り、テナントが物件をリースする際に使用する面積のことを指します。 基本的には、テナントが単独で直接使用するスペースを意味します。
スイートまたは複数のスイートをリースするテナントの場合、この壁から壁への面積の計算には、テナント専用のトイレ、ストレージエリア、クローゼットが含まれます。 ただし、ロビー、公衆トイレ、廊下、階段の吹き抜けなどの共用部分は含まれません。
フロア全体をリースするテナントについては、使用可能な平方フィート数は、そのフロアのみで使用される共用部分にも適用されます。
Rentable Square Feet (RSF)
「賃貸可能面積」は、使用可能面積とテナントが商業施設で使用する共有エリアの割合を組み合わせて決定されます。 前述のとおり、共有スペースとは、テナントの使用可能スペースの外にある共有スペースですが、テナントやそのスタッフ、ゲストによって使用されます（ロビー、受付エリア、廊下、トイレなど）。 したがって、毎月の家賃を計算する際には、常にRSFが使用されます。 USFとRSFの差は、通常、10～20％です。 この増加分は「負荷率」として知られています。
Load Factor
負荷率は、共用面積率とも呼ばれ、商業施設における共用面積の割合のことです。 負荷率を計算するには、賃貸可能な総面積を使用可能な総面積で割ります。
賃貸可能面積（RSF）÷使用可能面積（RSF-共用部SF）＝負荷率
例
例えば、商業施設は総面積20万、そのうち25000が共用部だとすると、この場合、共用部の面積は20万、うち共用部は25000となります。
200,000 ÷ 175,000 (200,000 – 25,000) = 1.14
RSF を決定するには、テナントの USF にロードファクターをかけます。
4,000 USF x 1.14 = 4,560 RSF
Always Use a Professional
さらに、大量の面積をリースするテナントは、常にそのスペースを検証してもらう必要があります。 さらに、検証は、いかなる種類のリースにもサインする前に、独立した専門家によって行われるべきです。 独立して測定されたスペースは、USFとロードファクターに間違いがないことを確認することができます。 家賃はRSFから計算されるため、これはリース期間中に多くのお金を節約することを意味します。 もし、あなたがリースを考えている商業施設について質問があり、あなたが最良の取引を得ていることを確認したい場合は、今すぐ私たちの専門家アドバイザーに連絡してください
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