Quando il calciatore in pensione David Beckham e i suoi soci di Miami hanno vinto il sostegno degli elettori per un enorme complesso calcistico e commerciale su suolo pubblico, hanno effettivamente calciato una palla lunga e curva per tutta la lunghezza del campo, cercando di collegarsi per un punteggio vincente che avrebbe finalmente portato il gioco professionale di alto livello in città.
Oggi, quasi due anni dopo, la palla è ancora in aria. E quando e se finalmente atterra, non si può ancora dire se la palla preparerà gli affondi dei giocatori per un gol sicuro, o se navigherà lontano dalla rete.
Questa settimana, Beckham e i suoi partner hanno presentato alla città un’ambiziosa e tanto attesa proposta di ridenominazione del Miami Freedom Park. La proposta di “piano di zona speciale” delinea i contorni generali della loro visione per sostituire il campo da golf Melreese di proprietà della città vicino all’aeroporto internazionale di Miami con qualcosa di completamente diverso.
La proposta, come ogni passo confuso del processo ampiamente osservato e spesso criticato che si è trascinato per anni, è alta sull’aspirazione, ma corta sui dettagli.
Il piano generale, elaborato da Arquitectonica con sede a Miami, prevede di dividere la proprietà di 131 acri in due segmenti biforcati da una nuova strada a quattro corsie che corre da nord a sud. Sul lato occidentale, che corre lungo LeJeune Road, ci sarebbe un vasto parcheggio coperto da 16 acri di campi da calcio sul tetto, uno stadio da 25.000 posti e una passeggiata pedonale fiancheggiata da edifici commerciali. L’estremità nord, di fronte a un canale di drenaggio, vedrebbe altri edifici commerciali, tra cui un hotel e un “tech hub”.”
La porzione orientale diventerebbe un parco pubblico promesso di 58 acri di fronte a Grapeland Heights, un quartiere residenziale di bassa scala attraverso Douglas Road. La versione presentata nel piano presentato è in questa fase per lo più schematica, con pochi dettagli sulle sue caratteristiche o usi diversi da un anello di benessere lungo un miglio.
L’idea dietro il piano, i rappresentanti della squadra hanno detto, è di rimediare ai trabocchetti che hanno accompagnato altri schemi di sviluppo dello stadio che non riescono a generare più ampi benefici promessi. Essi sostengono che il pezzo commerciale assicura la fattibilità finanziaria dello stadio, che ospiterebbe meno di 20 partite di calcio a stagione, mentre agisce come un motore economico per la città.
SOLO UN INIZIO
Il piano generale è solo un inizio – un modello concettuale da riempire più tardi con piani di costruzione e progetti specifici. Lascia numerose domande critiche ancora senza risposta, compreso l’aspetto e la funzione del complesso e quali benefici il pubblico otterrebbe in cambio dell’affitto della preziosa proprietà al Miami Freedom Park LLC per 99 anni. Non si sa ancora con precisione come la città sostituirebbe quasi 21 acri di terreno del parco rizonato, un requisito secondo la legge cittadina.
Beckham e i suoi principali finanziatori, il presidente di MasTec Jorge Mas e il CEO Jose Mas, insieme al dirigente di SoftBank Marcelo Claure, finanzierebbero lo stadio, lo sviluppo commerciale e la creazione del parco privatamente, senza utilizzare fondi pubblici. Ma ancora da determinare è chi pagherà per alcuni elementi critici promessi, tra cui il miglioramento dei servizi di transito e lo sviluppo di piccoli nuovi parchi che sarebbero sparsi in tutta la città per sostituire la superficie verde persa.
“È fondamentalmente il primo passo in quello che ci aspettiamo sia un lungo processo”, ha detto il direttore della pianificazione di Miami Francisco Garcia in un’intervista. “Il progetto si evolverà e migliorerà”
Sono già passati anni in questa iterazione della ricerca di Beckham, il quarto sito proposto per uno stadio di solo calcio che soddisferebbe i requisiti della Major League Soccer per una franchigia. I tratti più ampi di questo concetto sono stati approvati dal 60% degli elettori in un referendum del 2017 che ha autorizzato la città a negoziare un contratto di locazione senza offerte con gli investitori dell’Inter Miami. Da allora, i progressi si sono bloccati a causa di un’inchiesta etica sulle lobby, i dibattiti della commissione sulla rappresentanza legale della città nei negoziati e, ora, la pandemia COVID-19.
Il deposito della domanda del gruppo rende una cosa abbondantemente chiara: ci vorranno ancora anni prima che qualsiasi calcio venga giocato al Miami Freedom Park. E questo supponendo che almeno quattro dei cinque commissari di Miami votino per approvare un contratto di locazione che, nelle parole del city manager Art Noriega, non è “nemmeno vicino” ad essere finalizzato dopo più di un anno di negoziazioni.
Lo stesso piano speciale di zona può essere vulnerabile alla sfida legale.
La squadra dell’Inter Miami di Beckham ha detto che sono co-applicanti con la città sul piano Freedom Park, dato che la città possiede la terra. Ma i pianificatori della città hanno caratterizzato la partnership in modo diverso, affermando che la città è il richiedente data la sua unica proprietà della terra, con l’input e la guida della franchigia di calcio, che è pienamente responsabile per lo sviluppo.
La distinzione può essere importante. Il codice di zonizzazione di Miami impedisce alla città di collaborare con un’entità privata per richiedere un cambiamento di zonizzazione del piano speciale di zona, e alcune sopracciglia si sono alzate rapidamente quando il piano è stato annunciato questa settimana. Il divieto è stato messo in atto per limitare l’uso di piani di zona speciali, che sono diventati un punto focale dell’opposizione della comunità in alcuni luoghi, dopo un tentativo infruttuoso di uno sviluppatore e della città di includere il Legion Park di proprietà pubblica in uno schema di riqualificazione sotto tale SAP.
Con Freedom Park, gli addetti della città rivedranno i piani che sono stati presentati dalla città stessa, una circostanza che Garcia ha detto richiederà alla città di “indossare due cappelli”. L’approccio solleva domande su come la città negozierà un accordo controverso e sfaccettato mentre agisce come proprietario terriero, proprietario di Inter Miami e richiedente per il piano di riqualificazione.
“Ci sono sempre ulteriori complessità quando la città indossa più cappelli”, ha detto l’avvocato di uso del suolo Javier F. Aviñó, di Bilzin Sumberg, che non è coinvolto nel progetto.
Iris Escarra, che rappresenta il gruppo Beckham, ha detto che la città deve essere un partecipante secondo il codice di zonizzazione Miami 21, che richiede una domanda di zonizzazione per venire dal proprietario della proprietà. Ha sostenuto che la barra su un’applicazione congiunta era intesa solo per fermare gli sviluppatori a corto dei nove acri richiesti per un piano speciale di zona dall’utilizzare la proprietà pubblica per aumentare la superficie in acri.
La squadra di Beckham, l’Inter Miami, ha iniziato a giocare all’inizio di quest’anno in uno stadio più piccolo nella sua nuova struttura di allenamento a Fort Lauderdale prima che la pandemia di COVID-19 costringesse la sospensione della stagione di calcio della lega maggiore.
Il piano che il gruppo ha presentato martedì rappresenta solo la metà di ciò che è richiesto alla città per rivedere e approvare il sostanziale up-zoning di cui i partner hanno bisogno per lo sviluppo di procedere. La città e il gruppo di Beckham devono anche elaborare un accordo di sviluppo, un documento complesso che stabilisce in dettaglio come la proprietà verrebbe sviluppata ed enumera i benefici che saranno tenuti a fornire alla città e ai suoi residenti.
Garcia e il suo vice direttore, Jeremy Gauger, hanno detto che l’associazione ha mostrato alla città una bozza di un accordo proposto ma non l’ha formalmente presentata. Escarra ha detto che la bozza dell’accordo è in una fase “molto preliminare”.
Ma ha detto che il linguaggio del referendum richiede che la squadra fornisca o paghi per i miglioramenti necessari dell’infrastruttura, compresi i collegamenti auto e pedonali, così come la costruzione di almeno uno spazio di base, parco paesaggistico con collegamenti di utilità.
L’IMPATTO DEL TRAFFICO
Ancora da finalizzare, gli urbanisti hanno detto, è uno studio che analizza l’impatto del progetto sul traffico nelle strade circostanti e che dettaglia come l’aumento previsto del flusso di automobili sarà gestito – una preoccupazione chiave poiché potrebbe influenzare l’accesso all’aeroporto e all’adiacente strada statale 836.
Il piano proposto fornito alla città suggerisce che il traffico generato dal complesso potrebbe essere significativo.
Quando Beckham ha lanciato per la prima volta l’idea del calcio di serie A a Miami, lui e i suoi sostenitori hanno parlato volubilmente della creazione di uno stadio urbano del centro con un’enfasi sull’accesso pedonale e di transito, compreso un tradizionale “walk to the game”. Dopo che i leader eletti hanno respinto due piani che avrebbero messo lo stadio a PortMiami e in quello che ora è noto come Maurice Ferre Park, il gruppo di Beckham ha acquistato un terreno della contea di Miami-Dade ai margini di Overtown per una sede che non avrebbe avuto alcun parcheggio automobilistico in loco.
Ma anche questa terza visione è stata messa da parte dopo che i fratelli Mas si sono uniti all’impresa e hanno ampliato considerevolmente la sua portata prendendo di mira Melreese – che è circondato dalla superstrada 836 a sud, un tratto di LeJeune tipo autostrada a ovest, il canale a nord e Douglas Road a più corsie a est.
La squadra ha detto che si aspetta che molti partecipanti al gioco e altri visitatori del complesso arriveranno in transito. Ma il piano generale che hanno sviluppato per il sito si basa anche pesantemente sull’accesso automobilistico e ricorda un parco di uffici suburbano – una caratterizzazione che Garcia e Gauger non hanno contestato.
Prevede 5.400 posti auto e almeno due nuove strade interne, compresa una che corre parallela a LeJeune, più una nuova entrata principale per le auto su Douglas. Una delle strade interne avrebbe un parcheggio su strada per facilitare l’accesso al parco. Il piano include anche un lotto flessibile per la consegna e il ritiro delle auto in condivisione.
Il piano prevede anche un nuovo collegamento stradale di sola entrata da LeJeune, ma nessun accesso diretto dalla 836, ha detto Escarra.
Il progetto mostra un ponte pedonale che collega attraverso il canale al Miami Intermodal Center, un hub di transito che ha stazioni Metrorail, Metrobus e Tri-Rail. Garcia ha chiamato quel collegamento “un pezzo importante” del piano, ma ha aggiunto che non è ancora chiaro chi pagherebbe o costruirebbe. Ha sottolineato che la città non ha giurisdizione perché l’area in cui verrebbe costruito si trova oltre la linea della città in Miami-Dade non incorporata. Stranamente, la linea della città corre appena a sud del canale attraverso il bordo della proprietà Melreese, ha detto.
Escarra ha detto che i suoi clienti si sono impegnati a pagare per il ponte di transito, anche se ha detto che dovrà essere approvato da diverse giurisdizioni, tra cui lo stato e il South Florida Water Management District.
Il piano prevede ciò che Garcia ha indicato come “migliorato” il servizio del carrello della città al sito, anche se i dettagli e il finanziamento devono ancora essere elaborati. Prevede anche 200 posti di parcheggio per biciclette, anche se ci sono poche strade di collegamento al sito che sono sicure o adatte per andare in bicicletta.
PARCO PROPOSTO
Il parco proposto è un altro lavoro in corso.
Incluso nella presentazione del SAP è uno spazio verde spoglio senza caratteristiche o usi specifici, che Garcia ha detto devono essere determinati in parte attraverso la consultazione pubblica. Sarebbe il più grande parco in quella parte della città, ha notato, ma non è chiaro chi la città o il gruppo Beckham immaginano di utilizzare, o come – se potrebbe essere un parco prevalentemente passivo con alberi ed erba, per esempio, o concentrarsi sulla ricreazione attiva, o qualche combinazione dei due. La lingua del referendum richiede che i partner contribuiscano 20 milioni di dollari alla città per la manutenzione del parco, ha detto Escarra.
Siccome ci sono relativamente pochi residenti a breve distanza a piedi, molto probabilmente funzionerebbe come una destinazione regionale, ha detto Garcia. Incorporerebbe e completerebbe l’esistente Grapeland Water Park, un’attrazione popolare, e i campi da baseball occupati della porta accanto, e sarebbe gestito dal dipartimento dei parchi della città, ha detto.
Ma le caratteristiche del parco potrebbero essere limitate dalla contaminazione del suolo e dell’acqua sotterranea lasciata dal precedente uso del sito come discarica. La squadra è teoricamente sul gancio per la bonifica, ma nessuna stima specifica o piano è stato approvato. Molto probabilmente questo comporterebbe la copertura della proprietà con uno strato di riempimento pulito e geotessili per contenere i contaminanti sotto la superficie. Le caratteristiche dell’acqua, una volta contemplate, sono state eliminate dallo schema iniziale del parco.
Il parco è stato progettato da ArqGEO, il braccio di architettura del paesaggio di Arquitectonica. Anche se ArqGEO ha progettato piani paesaggistici lodati per il Pérez Art Museum Miami e i nuovi dormitori dell’Università di Miami, tra numerosi altri progetti, non ha finora progettato un parco completo e costruito.
Garcia ha sottolineato che la città si aspetta che la squadra di Beckham si assicuri che il parco abbia collegamenti pedonali chiari e senza soluzione di continuità con i campi di calcio in cima al garage, e attraverso Douglas road con il quartiere adiacente.
Un altro problema nodoso è come la città andrebbe a soddisfare un mandato legale per sostituire 20,9 acri di spazio verde pubblico persi. Gli amministratori hanno identificato 100 proprietà della città che potrebbero essere convertite in piccoli parchi. A causa della limitata disponibilità di terra, nessuna sarebbe più grande di cinque acri. Un vantaggio, tuttavia, è che l’approccio porterebbe piccoli parchi a ciò che Garcia ha definito “deserti di parchi” in tutta la città – quartieri privi di spazio verde a pochi passi.
Ma Garcia ha riconosciuto che è ancora da determinare chi pagherebbe per quelle conversioni del parco, e i commissari di distretto sarebbero consultati poiché i vicini hanno rifiutato i parchi pianificati in passato.
Infine, anche se il piano è ampiamente illustrato con rendering di edifici per uffici, un hotel e un centro tecnologico, quelli sono solo segnaposti concettuali per suggerire la massa, la scala e gli usi del possibile sviluppo se la proprietà è up-zoned come vuole il gruppo Beckham.
“Queste sono approssimazioni grezze”, ha detto Garcia.
La squadra non ha rilasciato alcuna specifica sullo sviluppo commerciale, e nessun edificio effettivo è stato progettato tranne che per lo stadio stesso – anche se nessun documento di costruzione è stato presentato alla città. Questo non è probabile che accada fino a quando la zonizzazione e le approvazioni di sviluppo sono a posto.