Összeomlik az ingatlanpiac?

Sok amerikai aggódhat az ingatlanpiac összeomlása miatt. Aggódnak a COVID-19 világjárványnak az ingatlanárakra gyakorolt váratlan hatása miatt.

A 2020-as tőzsdei összeomlás először csak súlyosbította ezeket a félelmeket, mivel az ingatlaneladások visszaestek. Aztán a lakáseladások váratlanul felfelé fordultak, és új csúcsokat értek el.

A 2008-as pénzügyi válságban érintettek megijedhetnek, hogy a járvány újabb összeomláshoz vezet. Ez valószínűtlen. Selma Heppnek, a Corelogic helyettes vezető közgazdászának interjúja szerint: “Ezúttal nincs ugyanolyan túlkínálat a lakásokból. Ehelyett alulkínálat van.”

Az összeomlás 10 figyelmeztető jele

A lakáspiac összeomlásának 10 jele van. Az első öt kritikus. Ezek azok, amikor egy eszközbuborék kipukkad, a szabályozatlan jelzáloghitelek megnövekednek, a kamatlábak gyorsan emelkednek, a hozamgörbe megfordul, és a Kongresszus megváltoztatja a szövetségi adótörvénykönyvet.

A másik öt jel hozzájárulhat egy összeomláshoz, de kevésbé kritikus. Ezek közé tartozik a nagyobb számú ingatlanbefektető, a szakértők figyelmeztetései, a kevesebb megfizethető lakás és a kockázatos származékos ügyletekhez való visszatérés.

Nézzük meg mindegyiket közelebbről.

Az eszközbuborékok kipukkadása

A legtöbb összeomlás egy eszközbuborék kipukkanása után következik be. A potenciális buborék egyik jele a gyorsan növekvő lakáseladások. Februárban a meglévő lakások eladása elérte a pánik előtti csúcsot. Éves szinten 5,76 millió lakást adtak el. Mindez a nemzeti vészhelyzet kihirdetése után megváltozott. A lakáseladások májusban 3,91 millió darabra zuhantak.

Meglepő módon a világjárvány ezután fellendítette a lakáseladásokat. A zsúfolt városokból kiköltözhető családok a kevésbé sűrűn lakott területek felé vették az irányt. Azok, akik otthon dolgoztak, szintén nagyobb terekre vágytak. A Fed intézkedéseinek köszönhetően a kamatlábak 50 éves mélyponton voltak. Ez tovább ösztönözte a keresletet.

Júliusra az eladások száma elérte az 5,86 millió lakást. Októberre 6,86 millióra duzzadt, ami felülmúlta a pánik előtti csúcsot.

A lakásárak is ingatlanbuborékra utalnak. A járvány egyáltalán nem lassította le a lakásárakat, hanem az egekbe szöktek. A Case-Shiller lakásárindex szerint 2020 szeptemberében 226 800 dolláros rekordot értek el.

A járvány magas munkanélküliségi rátát eredményezett. Ez árverezésekhez vezethet, mivel az emberek nem tudják fizetni a jelzáloghiteleiket. Ez azonban Hepp szerint nem valószínű, hogy 2021-ben hatással lesz a lakáspiacra. “A 2020-ban vagy 2021-ben bekövetkező elárverezések csak 2022-ben lesznek hatással a piacra” – mondta. “Ennyi időbe telik, amíg a házak végigmennek az elárverezési folyamaton, és hatással lesznek a piacra.”

A nem szabályozott jelzáloghitel-közvetítők számának növekedése

A másik aggodalomra ad okot, ha a nem szabályozott jelzáloghitel-közvetítők száma növekszik. 2019-ben az összes hitel 54,5%-át ők kezdeményezték. Ez a 2018-as 53,6%-hoz képest emelkedett. A 10 legnagyobb jelzáloghitelező közül hat nem bank. 2018-ban a top 10-ből öt volt nem szabályozott.

Az emelkedő kamatlábak

A magasabb kamatlábak drágítják a hiteleket. Ez lassítja a lakásépítést és csökkenti a kínálatot. Lassítja a hitelezést is, ami csökkenti a keresletet. Összességében egy lassú és folyamatos kamatemelés nem okoz katasztrófát. A gyorsan emelkedő kamatlábak azonban igen.

A 2006-os ingatlanpiaci összeomlást a magasabb kamatlábak előzték meg. Sok hitelfelvevőnek akkoriban csak kamatozó hitele és változó kamatozású jelzáloghitele volt. A hagyományos hitellel ellentétben ezek kamatai a Fed Funds kamatlábával együtt emelkednek. Sokan rendelkeztek bevezető, három év után visszaállítandó kamatlábakkal is. Amikor a Federal Reserve a kamatlábak visszaállításával egy időben emelte a kamatlábakat, a hitelfelvevők úgy találták, hogy már nem tudják fizetni a törlesztőrészleteket. A lakásárak csökkentek, így ezek a jelzáloghitel-tulajdonosok nem tudták fizetni a törlesztőrészleteket vagy eladni a házat. Ennek eredményeképpen a nemfizetési ráták emelkedtek.

A Fed kamatlábak történetéből kiderül, hogy a Fed 2004 és 2006 között túl gyorsan emelte a kamatokat. A legfelső kamatláb 2004 júniusában 1,0% volt, és decemberre megduplázódott, 2,25%-ra. 2005 decemberére ismét megduplázódott, és elérte a 4,25%-ot. Hat hónappal később a kamatláb 5,25% volt. A Fed 2015 óta sokkal lassabb ütemben emelte a kamatokat.

Fordított hozamgörbe

Az ingatlanpiac számára figyelmeztető jel, ha az amerikai kincstárjegyek hozamgörbéje megfordul. Ekkor a rövid lejáratú kincstárjegyek kamatai magasabbak lesznek, mint a hosszú lejáratú hozamok. A normál rövid távú hozamok alacsonyabbak, mert a befektetők nem igényelnek magas hozamot, ha egy évnél rövidebb időre fektetnek be. Amikor ez megfordul, az azt jelenti, hogy a befektetők úgy gondolják, hogy a rövid lejárat kockázatosabb, mint a hosszú lejárat. Ez a jelzálogpiacot megrongálja, és gyakran recessziót jelez.

A hozamgörbe 2020 februárjában és márciusában rövid időre invertálódott. 2020. március 9-én a 10 éves kötvény hozama 0,54%-ra csökkent, míg az egy hónapos kötvény hozama 0,57%-ra emelkedett. A görbe később visszatért a normál alakra. December 18-ra a 10 éves kötvény hozama 0,95% volt, míg az egy hónapos váltóé 0,8%.

Az adótörvénykönyv módosítása

A lakáspiac drámaian reagál, amikor a Kongresszus megváltoztatja az adótörvénykönyvet. Kezdetben sokan úgy gondolták, hogy az adócsökkentési és foglalkoztatási törvény (TCJA) negatív hatással lehet a lakhatásra. A terv megemelte a standard levonást, így sok amerikai már nem tételesített. Ennek következtében nem tudták kihasználni a jelzáloghitel-kamatok levonását. Emiatt az ingatlanipar ellenezte a TCJA-t.

A kutatások azóta kimutatták, hogy az adóváltozásoknak alig volt hatása a lakáspiacra. A standard levonást igénybe vevő közepes jövedelmű családok lakásvásárlásainak csökkenését más jövedelmi csoportok ellensúlyozták. A törvény megduplázta a standard levonást, így több jövedelemhez jutottak az alacsony jövedelmű családok, akik így megengedhették maguknak a lakásvásárlást. A magas jövedelmű családok továbbra is használták a tételes levonásokat. Más adócsökkentések is lehetővé tették számukra az új lakásvásárlást.

A bankok visszatérnek a származtatott termékek használatához

Az ingatlanpiac összeomolhat, ha a bankok és a fedezeti alapok ismét olyan mértékben fektetnek be kockázatos pénzügyi termékekbe, mint 2007-ben. Ezek a derivatívák voltak a pénzügyi válság egyik fő okozói. A bankok feldarabolták a jelzáloghiteleket, és jelzálogfedezetű értékpapírok (MBS) formájában továbbértékesítették őket.

Az MBS-ek idővel nagyobb üzletággá váltak, mint maguk a jelzálogok. A bankok tehát szinte bárkinek eladták a jelzáloghiteleket. Szükségük volt rájuk a származékos ügyletek alátámasztásához. Feldarabolták őket, így a rossz jelzáloghiteleket a jó jelzáloghitelek közé rejtették. Aztán amikor a hitelfelvevők nem teljesítettek, az összes derivatívát rossznak gyanúsították. Ez a jelenség okozta a Bear Stearns és a Lehman Brothers bukását.

Az “átforgatott” lakások számának növekedése

A 2008-as recesszió idején a házak átforgatása jelentős szerepet játszott. A spekulánsok megvásárolták az otthonokat, mérsékelt javításokat végeztek rajtuk, majd eladták őket, miközben az árak tovább emelkedtek. 2006-ban a lakáseladások 11,4%-át tették ki a flipek.

A flipek száma jelentősen lelassult. 2020 harmadik negyedévében az összes lakáseladás 5,1%-át vették meg gyors továbbértékesítés céljából. 2020 második negyedévének 6,7%-ához képest ez csökkenést jelent. Szintén alacsonyabb, mint a recesszió utáni legmagasabb, 2019 első negyedévében mért 7,2%-os érték.

A flipping csökkenése a lakásállomány csökkenő készletének köszönhető. Ugyanakkor a flipping jövedelmezőbbé vált. Az Attom Data Solutions jelentése szerint a világjárvány hatása a flippingre ellentmondásos és nehezen előrejelezhető.

A megfizethető lakások száma zuhan

A fellendülő lakáspiac emelkedésnek indítja a lakásárakat. A lakásbuborék másik jele, hogy a megfizethető lakások elérhetősége csökken. A lakásállomány növekedése meghaladja a jövedelemnövekedést.

Vannak jelei annak, hogy ez történik. 2017-ben országszerte a bérlakásoknak csak 39,1%-a volt megfizethető az alacsony jövedelmű háztartások számára. Ez a 2010-es 55,7%-hoz képest csökkent. A hiány azokban a városokban a legsúlyosabb, ahol az ingatlanárak az egekbe szöktek.

A tengerszint emelkedése

A regionális ingatlanpiacok összeomolhatnak az emelkedő tengerszint hatásainak kitett tengerparti területeken. Legalább 300 000 part menti ingatlant fog évente 26-szor elönteni az ár 2045-ig. Ezen ingatlanok értéke 136 milliárd dollár. Ez befolyásolja a jelenleg felvett 30 éves futamidejű jelzáloghitelek értékét. 2100-ra 2,5 millió, 1,07 billió dollár értékű otthont fog veszélyeztetni a krónikus árvíz. A legnagyobb veszélynek a két partvidéken lévő ingatlanok vannak kitéve.

A floridai Miamiban az óceán áradáskor elönti az utcákat. A Harvard kutatói megállapították, hogy Miami-Dade megye alacsonyabban fekvő területein és Miami Beachen a lakásárak lassabban emelkednek, mint Florida többi részén. A tengerszint emelkedése miatt veszélyeztetett ingatlanokat 7%-os árengedménnyel adják el a hasonló ingatlanokhoz képest.

A legtöbb ingatlant ezekben a városokban önkormányzati kötvényekből vagy lakáshitelekből finanszírozzák. Elpusztulásuk fájni fog a befektetőknek és lenyomja a kötvénypiacot. A piacok összeomolhatnak ezekben a régiókban, különösen súlyos viharok után.

A hivatalos szervek lakásválságra figyelmeztetnek

A hivatalos figyelmeztetések a lakáspiac összeomlásának legkevésbé kritikus mutatói. Gyakran tévedhetnek is. William Poole, a St. Louis-i Szövetségi Tartalékbank korábbi elnöke például egy 2017. márciusi véleménycikkében subprime válságra figyelmeztetett. Ezt arra alapozta, hogy a Fannie Mae hiteleinek 36%-a jelzálogbiztosítást igényelt. Ez nagyjából a 2006-os szintnek felel meg. Másrészt Poole 2005-ben helyesen figyelmeztetett a subprime-válságra.

Röviden, figyeljünk oda egy lakáspiaci válságra figyelmeztető hivatalos figyelmeztetésre, amikor sok más mutató is pirosan villog.

Mit tanulhatunk a 2008-as lakáspiaci összeomlásból

A 2008-as összeomlást néhány olyan erő okozta, amely ma már nincs jelen. Először is, a biztosítótársaságok létrehozták a hitel-nemteljesítési csereügyleteket, amelyek megvédték a befektetőket a származékos termékek, például a jelzálogfedezetű értékpapírok veszteségeitől.

A jelzáloghitelek iránti kereslet kielégítésére a bankok és a jelzáloghitel-közvetítők szinte bárkinek kínáltak lakáshitelt. Nem törődtek a másodlagos jelzáloghitel-felvevők hitelképességével. A bankok egyszerűen továbbértékesítették a jelzáloghiteleket a másodlagos piacon. Ez nagyobb kockázatot jelentett a pénzügyi piacokon.

2005-ben a lakásépítők végül utolérték a keresletet. Amikor a kínálat meghaladta a keresletet, a lakásárak esni kezdtek. Az új lakások árai a 2007. márciusi 262 600 dolláros csúcsról 2010 októberére 22%-kal 204 200 dollárra estek vissza. Ezzel kipukkadt a buborék.

A Fed azonban figyelmen kívül hagyta ezeket a figyelmeztetéseket. A pénzügyi válságot vizsgáló bizottság megállapította, hogy a Fednek körültekintő jelzáloghitelezési normákat kellett volna megállapítania. Ehelyett csak a kamatlábakat csökkentette. Ez általában elegendő likviditást biztosít a gazdaságnak a növekedéshez.

A Fed 2006-ban alábecsülte a másodlagos jelzáloghitel-válság méretét és hatását. A másodlagos jelzáloghitelek vásárlói közül sokan egyéni befektetők, nyugdíjalapok és nyugdíjalapok voltak. Ők nagyobb mértékben fektettek be fedezeti alapokba, így a kockázatot az egész gazdaságban szétterítették.

A lakáspiac kilátásai 2021-ben

A lakáspiac 2021-ben nem fog összeomlani, de több ellentétes erő fogja megingatni. A pozitív oldalon a Fed azt ígérte, hogy alacsonyan tartja a kamatlábakat, ami ösztönzi a lakásvásárlást. A védőoltások szélesebb körben elérhetővé válnak, és egyes szakértők szerint 2021 szeptemberére véget vetnek a járványnak.

Corelogic Hepp úgy véli, hogy “folytatódni fognak azok az erők, amelyek 2020-ban a lakáspiac bővülését hajtották. Ezek közé tartozik a több hely iránti vágy azok számára, akik továbbra is otthonról dolgoznak, valamint a kertvárosi élet preferálása a zsúfolt városi terekkel szemben”. Egyes elemzők azt jósolják, hogy a lakáspiac továbbra is a gazdaság legerősebb fő ágazata marad.

A világjárvány gazdasági kárai 2021-ben is hatással lesznek a lakáspiacra. A rekordszintű munkanélküliség a jelzáloghitelek törlesztési késedelmeinek és elárverezéseinek növekvő számát fogja eredményezni. Ez a CoreLogic szerint 2021 júliusában tetőzik majd, anélkül, hogy ingatlan-összeomlást okozna. Addigra a gazdaság általános javulása az oltás következtében a lakáspiacot is fel fogja emelni.