Commercial Property 101
Při pronájmu komerčních nemovitostí se většina nájemného účtuje za metry čtvereční, přesněji za pronajímatelné metry čtvereční (RSF). Tato míra představuje užitné čtvereční stopy (USF) plus podíl nájemce na společných prostorách (USF vynásobený koeficientem zatížení nemovitosti). Pronajímatelná plocha, užitná plocha, faktor zatížení? O čem to mluvím? Čtěte dál.
Především se každý nájemce snaží získat co nejlepší nabídku. V důsledku toho je naprosto nezbytné pochopit, jak se vypočítává plocha komerční nemovitosti. Ačkoli se to zdá jako poměrně jednoduchý úkol, byli byste překvapeni variantami. V rámci boje proti chybám většina pronajímatelů používá pro měření komerčních nemovitostí standardy Asociace majitelů a správců budov (BOMA).
Důležité je, že znalost rozdílu mezi USF a RSF může každému nájemci pomoci lépe vyjednávat. Níže uvádíme definice a doprovodné výpočty pro USF, RSF a Load Factor budovy. Doufejme, že po přečtení tohoto článku získáte lepší představu o tom, jak získat nejlepší nabídku při příštím pronájmu komerčních nemovitostí.
Užitečné čtvereční stopy (USF)
Při pronájmu komerčních nemovitostí jsou „užitečné čtvereční stopy“ přesně tak, jak to zní, tedy čtvereční stopa, kterou nájemce využívá při pronájmu nemovitosti. V podstatě se jedná o jakýkoli prostor, který nájemce výhradně a přímo využívá.
U nájemců, kteří si pronajímají apartmá nebo více apartmánů, bude tento výpočet plochy od stěny ke stěně zahrnovat toalety, skladovací prostory a skříně určené pouze pro nájemce. USF však nezahrnuje společné prostory, jako jsou vestibuly, veřejné toalety, chodby a schodiště.
U nájemců, kteří si pronajímají celá podlaží, se využitelné metry čtvereční vztahují i na společné prostory, které jsou využívány pouze na tomto podlaží. Patří sem chodby, veřejné toalety sloužící danému podlaží, případné recepce, sklady a elektrické místnosti.
Pronajímatelné čtvereční stopy (RSF)
„Pronajímatelné čtvereční stopy“ se určují kombinací užitných čtverečních stop a procenta společných prostor, které nájemce v komerční nemovitosti využívá. Jak již bylo zmíněno, společné prostory jsou sdílené prostory, které jsou mimo užitnou plochu nájemce, ale které jsou přesto využívány jím, jeho zaměstnanci nebo jeho hosty (tj. vestibuly, recepce, chodby a toalety).
Protože nájemce tyto sdílené prostory využívá, musí za ně platit. Z toho vyplývá důvod, proč se pro výpočet měsíčního nájemného vždy používá RSF. Rozdíl mezi USF a RSF se obvykle pohybuje mezi 10 a 20 %. Toto navýšení se nazývá „faktor zatížení“.
Faktor zatížení
Faktor zatížení, označovaný také jako faktor společných prostor, je procentuální podíl společných prostor v komerční nemovitosti. Faktor zatížení vypočtete tak, že vydělíte celkové pronajímatelné metry čtvereční celkovými užitnými metry čtverečními.
Pronajímatelné metry čtvereční (RSF) ÷ užitné metry čtvereční (RSF – SF společných prostor) = faktor zatížení
Příklad
Příklad komerční nemovitost má celkovou plochu 200 000 metrů čtverečních a 25 000 z toho jsou společné prostory.
200 000 ÷ 175 000 (200 000 – 25 000) = 1,14
Pro určení RSF byste USF nájemce vynásobili koeficientem zatížení. Řekněme, že nájemce v této nemovitosti si chce pronajmout asi 4 000 čtverečních stop užitné plochy.
4 000 USF x 1,14 = 4 560 RSF
Vždy využijte služeb profesionála
Dále platí, že každý nájemce, který si pronajímá velkou plochu, by si měl vždy nechat tuto plochu ověřit. Ověření by navíc měl provést nezávislý odborník před podpisem jakékoliv nájemní smlouvy. Když je prostor nezávisle změřen, mohou si být jisti, že USF a faktor zatížení jsou bez chyb. Vzhledem k tomu, že nájemné se vypočítává z RSF, může to znamenat velké úspory v průběhu trvání nájemní smlouvy. Pokud máte otázky týkající se komerční nemovitosti, o jejímž pronájmu uvažujete, a chcete se ujistit, že dostanete tu nejlepší nabídku, obraťte se ještě dnes na jednoho z našich odborných poradců.