Gewerbeimmobilien 101
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien wird die Miete meist pro Quadratmeter berechnet, genauer gesagt pro vermietbare Quadratmeter (RSF). Dieses Maß ergibt sich aus den nutzbaren Quadratmetern (USF) plus dem Anteil des Mieters an den Gemeinschaftsflächen (USF multipliziert mit dem Auslastungsfaktor der Immobilie). Vermietbar, nutzbar, Auslastungsfaktor? Wovon rede ich eigentlich? Lesen Sie weiter.
Zunächst einmal ist jeder Mieter auf der Welt bestrebt, das bestmögliche Angebot zu erhalten. Daher ist es absolut wichtig zu verstehen, wie die Quadratmeterzahl einer Gewerbeimmobilie berechnet wird. Auch wenn dies eine recht einfache Aufgabe zu sein scheint, wären Sie überrascht, welche Unterschiede es gibt. Um Irrtümern vorzubeugen, verwenden die meisten Vermieter die Standards der Building Owners and Managers Association (BOMA) für die Messung ihrer Gewerbeimmobilien.
Wichtig ist, dass Sie den Unterschied zwischen USF und RSF kennen, damit Sie als Mieter besser verhandeln können. Im Folgenden finden Sie Definitionen und Berechnungen für USF, RSF und den Lastfaktor eines Gebäudes. Wir hoffen, dass Sie nach der Lektüre eine bessere Vorstellung davon haben, wie Sie bei Ihrem nächsten Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie das beste Geschäft machen können.
Nutzbare Quadratmeter (USF)
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist „nutzbare Quadratmeter“ genau das, was es klingt: die Fläche, die ein Mieter nutzt, während er eine Immobilie mietet. Bei Mietern, die eine Suite oder mehrere Suiten mieten, umfasst diese Quadratmeterzahl auch Toiletten, Lagerräume und Schränke, die nur vom Mieter genutzt werden. Die USF schließt jedoch Gemeinschaftsbereiche wie Lobbys, öffentliche Toiletten, Flure und Treppenhäuser nicht ein.
Für Mieter, die ganze Etagen mieten, erstreckt sich die nutzbare Quadratmeterzahl auf Gemeinschaftsbereiche, die nur auf dieser Etage genutzt werden. Dazu gehören Flure, öffentliche Toiletten auf dieser Etage, Empfangsbereiche, Abstellräume und Elektroräume.
Rentable Square Feet (RSF)
„Rentable square feet“ wird durch die Kombination von nutzbaren Quadratmetern und einem Prozentsatz der Gemeinschaftsflächen, die ein Mieter in der Gewerbeimmobilie nutzt, bestimmt. Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Gemeinschaftsflächen um gemeinsam genutzte Flächen, die sich außerhalb der Nutzfläche eines Mieters befinden, aber dennoch von ihm, seinem Personal oder seinen Gästen genutzt werden (z. B. Lobbys, Empfangsbereiche, Flure und Toiletten).
Da ein Mieter diese gemeinsam genutzten Flächen nutzt, muss er dafür bezahlen. Daher wird bei der Berechnung der Monatsmiete immer die RSF verwendet. Die Differenz zwischen USF und RSF beträgt in der Regel zwischen 10 und 20 %. Diese Erhöhung wird als „Auslastungsfaktor“ bezeichnet.
Auslastungsfaktor
Der Auslastungsfaktor, der auch als Gemeinflächenfaktor bezeichnet wird, ist ein Prozentsatz der Gemeinflächen in einer Gewerbeimmobilie. Um den Auslastungsfaktor zu berechnen, teilen Sie die gesamte vermietbare Quadratmeterzahl durch die gesamte nutzbare Quadratmeterzahl.
Mietbare Quadratmeterzahl (RSF) ÷ nutzbare Quadratmeterzahl (RSF – Gemeinschaftsfläche SF) = Auslastungsfaktor
Beispiel
Beispiel: Eine Gewerbeimmobilie hat eine Gesamtquadratmeterzahl von 200.000 und 25.000 davon sind Gemeinschaftsflächen.
200.000 ÷ 175.000 (200.000 – 25.000) = 1,14
Um die RSF zu bestimmen, würde man die USF eines Mieters mit dem Auslastungsfaktor multiplizieren. Angenommen, ein Mieter in dieser Immobilie möchte etwa 4.000 Quadratfuß Nutzfläche mieten.
4.000 USF x 1,14 = 4.560 RSF
Immer einen Fachmann hinzuziehen
Außerdem sollte jeder Mieter, der eine große Fläche mietet, diese Fläche immer überprüfen lassen. Außerdem sollte die Überprüfung von einem unabhängigen Fachmann vorgenommen werden, bevor ein Mietvertrag unterzeichnet wird. Wenn die Fläche unabhängig vermessen wird, kann man sicher sein, dass der USF und der Auslastungsfaktor fehlerfrei sind. Da die Miete auf der Grundlage des RSF berechnet wird, kann dies während der Laufzeit eines Mietvertrags eine Menge Geld einsparen. Wenn Sie Fragen zu einer Gewerbeimmobilie haben, die Sie anmieten möchten, und sichergehen wollen, dass Sie das beste Angebot erhalten, wenden Sie sich noch heute an einen unserer fachkundigen Berater.