Steht der Immobilienmarkt vor einem Zusammenbruch?

Viele Amerikaner machen sich Sorgen über einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Sie sind besorgt über die unerwarteten Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Immobilienpreise.

Zunächst verstärkte der Börsencrash von 2020 diese Befürchtungen, da die Hausverkäufe einbrachen. Dann zogen die Immobilienverkäufe unerwartet an und erreichten neue Höchststände.

Diejenigen, die die Finanzkrise von 2008 miterlebt haben, befürchten vielleicht, dass die Pandemie zu einem weiteren Absturz führen wird. Das ist aber unwahrscheinlich. In einem Interview mit Selma Hepp, stellvertretende Chefvolkswirtin bei Corelogic, heißt es: „Diesmal gibt es nicht dasselbe Überangebot an Häusern. Stattdessen gibt es ein Unterangebot.“

10 Warnzeichen für einen Crash

Es gibt 10 Anzeichen für einen Crash am Immobilienmarkt. Die ersten fünf sind kritisch. Sie sind, wenn eine Vermögensblase platzt, unregulierte Hypotheken zunehmen, die Zinssätze schnell ansteigen, die Zinskurve sich umkehrt und der Kongress das Bundessteuergesetz ändert.

Die anderen fünf Anzeichen könnten zu einem Zusammenbruch beitragen, sind aber weniger kritisch. Dazu gehören eine größere Anzahl von Hausflippern, Warnungen von Experten, weniger erschwingliche Wohnungen und eine Rückkehr zu riskanten Derivaten.

Schauen wir uns jedes dieser Anzeichen genauer an.

Platzen Vermögensblasen

Die meisten Crashs treten auf, nachdem eine Vermögensblase geplatzt ist. Ein Anzeichen für eine potenzielle Blase sind schnell steigende Hausverkäufe. Im Februar erreichten die Verkäufe bestehender Häuser einen Höchststand vor der Pandemie. Die jährliche Verkaufsrate lag bei 5,76 Millionen Häusern. Das änderte sich, nachdem der nationale Notstand ausgerufen worden war. Die Verkäufe von Eigenheimen fielen im Mai auf eine Rate von 3,91 Millionen Einheiten.

Überraschenderweise kurbelte die Pandemie dann den Hausverkauf an. Familien, die aus den überfüllten Städten wegziehen konnten, zogen in weniger dicht besiedelte Gebiete. Diejenigen, die zu Hause arbeiteten, wollten auch größere Räume. Dank der Maßnahmen der Fed befanden sich die Zinssätze auf einem 50-Jahres-Tief, was die Nachfrage weiter ankurbelte.

Bis Juli erreichte die Verkaufsrate 5,86 Millionen Häuser. Bis Oktober stieg sie auf 6,86 Millionen und übertraf damit den Höchststand vor der Pandemie.

Auch die Immobilienpreise deuten auf eine Immobilienblase hin. Die Pandemie hat die Immobilienpreise keineswegs gebremst, sondern sie sind in die Höhe geschnellt. Im September 2020 lagen sie laut Case-Shiller Home Price Index bei einem Rekordwert von 226.800 Dollar.

Die Pandemie hat zu hohen Arbeitslosenquoten geführt. Dies könnte zu Zwangsversteigerungen führen, da die Menschen ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen können. Laut Hepp ist es jedoch unwahrscheinlich, dass sich dies auf den Wohnungsmarkt im Jahr 2021 auswirken wird. „Die Zwangsvollstreckungen, die 2020 oder 2021 stattfinden, werden sich erst 2022 auf den Markt auswirken“, sagte sie. „Es wird so lange dauern, bis die Häuser den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen und sich auf den Markt auswirken.“

Zunahme der nicht regulierten Hypothekenmakler

Eine weitere Sorge ist die Zunahme der nicht regulierten Hypothekenmakler. Im Jahr 2019 haben sie 54,5 % aller Kredite vergeben. Das ist ein Anstieg gegenüber 53,6 % im Jahr 2018. Sechs der zehn größten Hypothekarkreditgeber sind keine Banken. 2018 waren fünf der zehn größten Hypothekenmakler unreguliert.

Steigende Zinssätze

Höhere Zinssätze machen Kredite teurer. Das verlangsamt den Hausbau und verringert das Angebot. Es verlangsamt auch die Kreditvergabe, was die Nachfrage drosselt. Insgesamt wird ein langsamer und stetiger Anstieg der Zinssätze keine Katastrophe auslösen. Ein schneller Anstieg der Zinssätze hingegen schon.

Höhere Zinssätze gingen dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes im Jahr 2006 voraus. Viele Kreditnehmer hatten damals nur zinsgebundene Darlehen und Hypotheken mit variablem Zinssatz. Anders als bei einem konventionellen Darlehen steigen die Zinssätze bei diesen Darlehen zusammen mit dem Leitzins. Viele hatten auch einleitende Teaser-Zinsen, die nach drei Jahren zurückgesetzt wurden. Als die Federal Reserve die Zinssätze zum gleichen Zeitpunkt anhob, konnten die Kreditnehmer die Raten nicht mehr aufbringen. Die Immobilienpreise waren gefallen, so dass diese Hypothekennehmer die Raten nicht mehr zahlen oder das Haus nicht mehr verkaufen konnten. Infolgedessen stiegen die Ausfallraten.

Die Geschichte der Fed Funds Rate zeigt, dass die Fed die Zinsen zwischen 2004 und 2006 zu schnell angehoben hat. Der Höchstsatz lag im Juni 2004 bei 1,0 % und verdoppelte sich bis Dezember auf 2,25 %. Bis Dezember 2005 verdoppelte er sich nochmals auf 4,25 %. Sechs Monate später lag der Zinssatz bei 5,25 %. Seit 2015 hat die Fed die Zinssätze viel langsamer erhöht.

Umgekehrte Renditekurve

Ein Warnzeichen für den Immobilienmarkt ist, wenn sich die Renditekurve der US-Schatzanweisungen umkehrt. Das ist der Fall, wenn die Zinssätze für kurzfristige Schatzanweisungen höher sind als die langfristigen Renditen. Die normalen kurzfristigen Renditen sind niedriger, weil die Anleger für Anlagen von weniger als einem Jahr keine hohe Rendite verlangen. Wenn sich dies umkehrt, bedeutet dies, dass die Anleger kurzfristige Anlagen für riskanter halten als langfristige. Das wirkt sich negativ auf den Hypothekenmarkt aus und ist oft ein Zeichen für eine Rezession.

Die Renditekurve kehrte im Februar und März 2020 kurzzeitig um. Am 9. März 2020 fiel die Rendite der 10-jährigen Note auf 0,54 %, während die Rendite des Einmonatswechsels auf 0,57 % stieg. Später nahm die Kurve wieder eine normale Form an. Am 18. Dezember lag die Rendite der 10-Jahres-Note bei 0,95 %, während die Rendite des Einmonatswechsels 0,8 % betrug.

Änderungen des Steuergesetzes

Der Immobilienmarkt reagiert dramatisch, wenn der Kongress das Steuergesetz ändert. Ursprünglich dachten viele, dass der Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben könnte. Der Plan hob den Standardabzug an, sodass viele Amerikaner keine Einzelposten mehr geltend machen konnten. Infolgedessen konnten sie den Hypothekenzinsabzug nicht mehr in Anspruch nehmen. Aus diesem Grund lehnte die Immobilienbranche den TCJA ab.

Forschungen haben seither gezeigt, dass die Steueränderungen kaum Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hatten. Der Rückgang der Hauskäufe von Familien mit mittlerem Einkommen, die den Standardabzug in Anspruch nahmen, wurde durch andere Einkommensgruppen ausgeglichen. Durch das Gesetz wurde der Standardabzug verdoppelt, so dass Familien mit niedrigem Einkommen mehr Einkommen zur Verfügung stand, die sich dann ein Haus leisten konnten. Familien mit hohem Einkommen nutzten weiterhin die Einzelpostenabzüge. Auch andere Steuersenkungen machten es ihnen leichter, neue Häuser zu kaufen.

Banken verwenden wieder Derivate

Der Immobilienmarkt könnte zusammenbrechen, wenn Banken und Hedgefonds wieder in dem Maße in riskante Finanzprodukte investieren, wie sie es 2007 getan haben. Diese Derivate waren eine der Hauptursachen der Finanzkrise. Die Banken zerlegten Hypotheken und verkauften sie in Form von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren (MBS) weiter.

Mit der Zeit wurden die MBS ein größeres Geschäft als die Hypotheken selbst. Also verkauften die Banken Hypotheken an so gut wie jeden. Sie brauchten sie, um die Derivate zu stützen. Sie teilten sie so auf, dass schlechte Hypotheken in Bündeln mit guten Hypotheken versteckt wurden. Als dann die Kreditnehmer in Verzug gerieten, wurden alle Derivate verdächtigt, schlecht zu sein. Dieses Phänomen verursachte den Untergang von Bear Stearns und Lehman Brothers.

Zunahme von „geflippten“ Häusern

Das Flippen von Häusern spielte während der Rezession 2008 eine große Rolle. Spekulanten kauften Häuser, nahmen moderate Verbesserungen vor und verkauften sie, als die Preise weiter stiegen. Im Jahr 2006 machten diese Verkäufe 11,4 % der Hausverkäufe aus.

Flipping hat sich deutlich verlangsamt. Im dritten Quartal 2020 wurden 5,1 % aller Hausverkäufe zum schnellen Wiederverkauf getätigt, das ist ein Rückgang gegenüber den 6,7 % im zweiten Quartal 2020. Er ist auch niedriger als der Höchststand nach der Rezession von 7,2 % im ersten Quartal 2019.

Der Rückgang des Flippings ist auf den verringerten Bestand an Wohnungen zurückzuführen. Gleichzeitig ist das Flippern profitabler geworden. Attom Data Solutions berichtet, dass die Auswirkungen der Pandemie auf das Flipping widersprüchlich und schwer zu prognostizieren sind.

Erschwinglicher Wohnraum sinkt

Ein boomender Wohnungsmarkt lässt die Hauspreise steigen. Ein weiteres Anzeichen für eine Immobilienblase ist, dass das Angebot an erschwinglichem Wohnraum schrumpft. Das Wohnungswachstum übersteigt das Einkommenswachstum.

Es gibt Anzeichen dafür, dass dies der Fall ist. Im Jahr 2017 waren landesweit nur 39,1 % der Mieteinheiten für einkommensschwache Haushalte erschwinglich. Das ist ein Rückgang gegenüber 55,7 % im Jahr 2010. Am schlimmsten ist der Mangel in Städten, in denen die Immobilienpreise in die Höhe geschnellt sind.

Steigender Meeresspiegel

Regionale Immobilienmärkte könnten in Küstengebieten zusammenbrechen, die von den Auswirkungen des steigenden Meeresspiegels betroffen sind. Mindestens 300.000 Küstengrundstücke werden bis 2045 26 Mal pro Jahr überflutet werden. Der Wert dieser Immobilien beträgt 136 Milliarden Dollar. Das wirkt sich auf den Wert der 30-jährigen Hypotheken aus, die derzeit abgeschlossen werden. Bis 2100 werden 2,5 Millionen Häuser im Wert von 1,07 Billionen Dollar von chronischen Überschwemmungen bedroht sein. Grundstücke an beiden Küsten sind am meisten gefährdet.

In Miami, Florida, überflutet der Ozean die Straßen bei Hochwasser. Harvard-Forscher haben herausgefunden, dass die Immobilienpreise in den tiefer gelegenen Gebieten von Miami-Dade County und Miami Beach langsamer steigen als im übrigen Florida. Immobilien, die durch den Anstieg des Meeresspiegels gefährdet sind, werden mit einem Abschlag von 7 % auf vergleichbare Immobilien verkauft.

Die meisten Immobilien in diesen Städten sind durch kommunale Anleihen oder Hypotheken finanziert. Ihre Zerstörung wird den Investoren schaden und den Anleihemarkt belasten. Die Märkte könnten in diesen Regionen zusammenbrechen, insbesondere nach schweren Stürmen.

Offizielle warnen vor einer Immobilienkrise

Offizielle Warnungen sind der am wenigsten kritische Indikator für einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Auch sie können sich oft irren. So warnte William Poole, ehemaliger Präsident der Federal Reserve Bank of St. Louis, in einem Kommentar vom März 2017 vor einer Subprime-Krise und begründete dies mit der Tatsache, dass 36 % der Darlehen von Fannie Mae eine Hypothekenversicherung erfordern. Das ist ungefähr das Niveau von 2006. Andererseits hat Poole bereits 2005 korrekt vor der Subprime-Krise gewarnt.

Kurz gesagt: Achten Sie auf eine offizielle Warnung vor einer Immobilienkrise, wenn viele andere Indikatoren ebenfalls rot blinken.

Was wir aus dem Immobilienmarkt-Crash von 2008 lernen können

Der Crash von 2008 wurde durch einige Kräfte verursacht, die heute nicht mehr vorhanden sind. Erstens schufen Versicherungsunternehmen Credit Default Swaps, die Anleger vor Verlusten bei Derivaten wie hypothekarisch gesicherten Wertpapieren schützten.

Um die Nachfrage nach Hypotheken zu befriedigen, boten Banken und Hypothekenmakler Hauskredite an so gut wie jeden an. Sie kümmerten sich nicht um die Kreditwürdigkeit von Subprime-Kreditnehmern. Die Banken verkauften die Hypotheken einfach auf dem Sekundärmarkt weiter. Dies führte zu einem größeren Risiko auf den Finanzmärkten.

Im Jahr 2005 holten die Hausbauer schließlich die Nachfrage ein. Als das Angebot die Nachfrage überstieg, begannen die Immobilienpreise zu fallen. Die Preise für neue Eigenheime fielen von ihrem Höchststand von 262.600 $ im März 2007 um 22 % auf 204.200 $ im Oktober 2010. Damit platzte die Blase.

Aber die Fed ignorierte diese Warnungen. Die Financial Crisis Inquiry Commission stellte fest, dass die Fed vorsichtige Standards für die Hypothekenvergabe hätte festlegen müssen. Stattdessen senkte sie nur die Zinssätze. Das verschafft der Wirtschaft im Allgemeinen genügend Liquidität, um das Wachstum anzukurbeln.

Die Fed unterschätzte 2006 das Ausmaß und die Auswirkungen der Subprime-Hypothekenkrise. Viele der Käufer von Subprime-Hypotheken waren Einzelanleger, Pensionsfonds und Rentenfonds, die verstärkt in Hedge-Fonds investierten und so das Risiko auf die gesamte Wirtschaft verteilten.

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt im Jahr 2021

Der Wohnungsmarkt wird im Jahr 2021 nicht zusammenbrechen, sondern von mehreren widerstreitenden Kräften beeinflusst werden. Positiv ist, dass die Fed versprochen hat, die Zinssätze niedrig zu halten, was den Hauskauf ankurbeln wird. Einige Experten sagen voraus, dass Impfstoffe in größerem Umfang zur Verfügung stehen werden und die Pandemie bis September 2021 beendet sein wird.

Corelogic Hepp glaubt, dass die „Kräfte, die die Expansion des Wohnungsmarktes im Jahr 2020 angetrieben haben, anhalten werden. Dazu gehören der Wunsch nach mehr Platz für diejenigen, die weiterhin von zu Hause aus arbeiten, und die Vorliebe für das Leben in Vorstädten gegenüber überfüllten städtischen Gebieten.“ Einige Analysten sagen voraus, dass der Wohnungsbau der stärkste große Wirtschaftssektor bleiben wird.

Die wirtschaftlichen Schäden durch die Pandemie werden den Wohnungsmarkt auch 2021 beeinflussen. Die Rekordarbeitslosigkeit wird zu einer steigenden Zahl von Hypothekenzahlungsverzögerungen und Zwangsvollstreckungen führen. Laut CoreLogic wird dies im Juli 2021 seinen Höhepunkt erreichen, ohne dass es zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes kommt. Bis dahin wird die Verbesserung der Gesamtwirtschaft infolge des Impfstoffs auch den Immobilienmarkt anheben.