Se va prăbuși piața imobiliară?

Mulți americani ar putea fi îngrijorați de o prăbușire a pieței imobiliare. Ei sunt îngrijorați de impactul neașteptat al pandemiei COVID-19 asupra prețurilor locuințelor.

La început, prăbușirea bursei din 2020 a înrăutățit aceste temeri, deoarece vânzările de locuințe s-au prăbușit. Apoi, vânzările de locuințe au crescut în mod neașteptat, atingând noi maxime.

Oamenii care au fost prinși în criza financiară din 2008 ar putea fi speriați de faptul că pandemia va duce la o nouă prăbușire. Acest lucru este puțin probabil. Potrivit unui interviu cu Selma Hepp, economist-șef adjunct la Corelogic, „De data aceasta nu mai există aceeași supraofertă de locuințe. În schimb, există o ofertă insuficientă.”

10 semne de avertizare a unui colaps

Există 10 semne ale unui colaps al pieței imobiliare. Primele cinci sunt critice. Acestea sunt atunci când o bulă de active explodează, ipotecile nereglementate cresc, ratele dobânzilor cresc rapid, curba randamentului se inversează, iar Congresul modifică codul fiscal federal.

Celelalte cinci semne ar putea contribui la o prăbușire, dar sunt mai puțin critice. Printre acestea se numără un număr mai mare de persoane care își schimbă casele, avertismente din partea experților, mai puține locuințe la prețuri accesibile și o revenire la produsele derivate riscante.

Să le analizăm mai îndeaproape pe fiecare dintre ele.

Explozia bulelor de active

Majoritatea prăbușirilor au loc după ce o bulă de active a explodat. Un semn al unei potențiale bule este creșterea rapidă a vânzărilor de locuințe. În februarie, vânzările de locuințe existente au atins un vârf pre-pandemic. Casele se vindeau la o rată anuală de 5,76 milioane pe an. Totul s-a schimbat după ce a fost declarată urgența națională. Vânzările de locuințe s-au prăbușit la o rată de 3,91 milioane de unități în luna mai.

În mod surprinzător, pandemia a stimulat apoi vânzările de case. Familiile care se puteau muta din orașele aglomerate s-au îndreptat spre zone mai puțin populate. Cei care lucrau acasă își doreau, de asemenea, spații mai mari. Datorită acțiunilor Fed, ratele dobânzilor se aflau la minimele ultimilor 50 de ani. Acest lucru a stimulat și mai mult cererea.

Până în iulie, rata vânzărilor a ajuns la 5,86 milioane de locuințe. Până în octombrie, aceasta a înflorit la 6,86 milioane, depășind vârful de dinainte de pandemie.

Prețurile caselor sugerează, de asemenea, o bulă imobiliară. Pandemia nu a încetinit deloc prețurile caselor, În schimb, acestea au crescut vertiginos. În septembrie 2020, acestea au atins un nivel record de 226.800 de dolari, potrivit Case-Shiller Home Price Index.

Pandemia a creat rate ridicate ale șomajului. Acest lucru ar putea duce la executări silite, deoarece oamenii nu își pot permite să își plătească ipotecile. Dar este puțin probabil ca acest lucru să afecteze piața imobiliară în 2021, potrivit lui Hepp. „Executările silite care au loc în 2020 sau 2021 nu vor afecta piața până în 2022”, a spus ea. „Va dura atât de mult timp pentru ca locuințele să treacă prin procesul de executare silită și să afecteze piața.”

Creșterea numărului de brokeri ipotecari nereglementați

O altă preocupare este atunci când crește numărul de brokeri ipotecari nereglementați. În 2019, aceștia au inițiat 54,5% din totalul creditelor. Aceasta este în creștere de la 53,6 % din 2018. Șase dintre cei mai mari 10 creditori ipotecari nu sunt bănci. În 2018, cinci dintre primii 10 erau nereglementați.

Ratele crescânde ale dobânzilor

Ratele mai mari ale dobânzilor fac ca împrumuturile să fie mai scumpe. Acest lucru încetinește construcția de locuințe și scade oferta. De asemenea, încetinește creditarea, ceea ce reduce cererea. În general, o creștere lentă și constantă a ratei dobânzii nu va crea o catastrofă. Dar o creștere rapidă a ratelor o va face.

Ratele mai mari ale dobânzilor au precedat prăbușirea sectorului imobiliar din 2006. Mulți debitori aveau atunci împrumuturi cu dobândă exclusivă și credite ipotecare cu rată variabilă. Spre deosebire de un împrumut convențional, ratele dobânzilor la acestea cresc odată cu rata fondurilor federale. Mulți au avut, de asemenea, rate introductive teaser care se resetează după trei ani. Când Rezerva Federală a majorat ratele în același timp în care acestea se resetau, debitorii au constatat că nu-și mai puteau permite plățile. Prețurile locuințelor scăzuseră, astfel încât acești deținători de credite ipotecare nu puteau face plățile sau vinde casa. Ca urmare, ratele de neplată au crescut.

Istoria ratei fondurilor federale arată că Fed a crescut ratele prea repede între 2004 și 2006. Rata maximă a fost de 1,0% în iunie 2004 și s-a dublat la 2,25% până în decembrie. Aceasta s-a dublat din nou la 4,25% până în decembrie 2005. Șase luni mai târziu, rata era de 5,25%. Din 2015, Fed a majorat ratele într-un ritm mult mai lent.

Curba de randament inversată

Un semnal de alarmă pentru piața imobiliară este atunci când curba de randament a bonurilor de trezorerie americane se inversează. Acesta este momentul în care ratele dobânzilor pentru titlurile de Trezorerie pe termen scurt devin mai mari decât randamentele pe termen lung. Randamentele normale pe termen scurt sunt mai mici deoarece investitorii nu au nevoie de un randament ridicat pentru a investi pentru mai puțin de un an. Când aceasta se inversează, înseamnă că investitorii consideră că termenul scurt este mai riscant decât cel lung. Acest lucru face ravagii pe piața ipotecară și adesea semnalează o recesiune.

Curba randamentelor s-a inversat pentru scurt timp în februarie și martie 2020. La 9 martie 2020, randamentul biletului pe 10 ani a scăzut la 0,54%, în timp ce randamentul biletului pe o lună a crescut la 0,57%. Ulterior, curba a revenit la o formă normală. Până la 18 decembrie, randamentul notei cu scadența la 10 ani era de 0,95%, în timp ce cel al notei cu scadența la o lună era de 0,8%.

Modificări ale Codului fiscal

Piața imobiliară reacționează dramatic atunci când Congresul modifică codul fiscal. Inițial, mulți au crezut că Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) ar putea avea un impact negativ asupra locuințelor. Planul a crescut deducerea standard, astfel încât mulți americani nu au mai detaliat. Prin urmare, aceștia nu au putut profita de deducerea dobânzii ipotecare. Din acest motiv, industria imobiliară s-a opus TCJA.

De atunci, cercetările au arătat că modificările fiscale au avut un efect redus asupra pieței imobiliare. Reducerea achizițiilor de locuințe de către familiile cu venituri medii care au beneficiat de deducerea standard a fost compensată de alte grupuri de venituri. Legea a dublat deducerea standard, oferind mai multe venituri familiilor cu venituri mici, care și-au putut apoi permite o casă. Familiile cu venituri ridicate au continuat să folosească deducerile detaliate. Alte reduceri de impozite le-au făcut, de asemenea, mai capabile să cumpere locuințe noi.

Băncile revin la utilizarea produselor derivate

Piața imobiliară s-ar putea prăbuși dacă băncile și fondurile speculative ar reveni la investiții în produse financiare riscante în măsura în care au făcut-o în 2007. Aceste produse derivate au fost o cauză majoră a crizei financiare. Băncile au tranșat ipotecile și le-au revândut în titluri garantate cu ipoteci (MBS).

În timp, MBS au devenit o afacere mai mare decât ipotecile în sine. Astfel, băncile au vândut ipoteci aproape oricui. Aveau nevoie de ele pentru a susține produsele derivate. Le-au tranșat astfel încât ipotecile proaste să fie ascunse în pachete cu cele bune. Apoi, atunci când debitorii au intrat în incapacitate de plată, toate produsele derivate au fost suspectate de a fi proaste. Acest fenomen a cauzat dispariția Bear Stearns și Lehman Brothers.

Creșterea numărului de case „schimbate”

Schimbul de case a jucat un rol major în timpul recesiunii din 2008. Speculatorii au cumpărat case, au făcut îmbunătățiri moderate și le-au vândut pe măsură ce prețurile au continuat să crească. În 2006, „flips” a reprezentat 11,4% din vânzările de case.

Flipping-ul a încetinit considerabil. În al treilea trimestru al anului 2020, 5,1% din toate vânzările de case au fost cumpărate pentru revânzare rapidă. Acest procent este în scădere față de 6,7% din vânzări în al doilea trimestru al anului 2020. Este, de asemenea, mai mică decât maximul de după recesiune de 7,2% din primul trimestru al anului 2019.

Descreșterea flipping-ului se datorează stocului redus de locuințe. În același timp, flipping-ul a devenit mai profitabil. Attom Data Solutions raportează că efectul pandemiei asupra flipping-ului este contradictoriu și dificil de prognozat.

Locuințele accesibile se prăbușesc

O piață imobiliară în plină expansiune trimite prețurile locuințelor în creștere. Un alt semn al unei bule imobiliare este că disponibilitatea locuințelor la prețuri accesibile se micșorează. Creșterea numărului de locuințe depășește creșterea veniturilor.

Există semne că acest lucru se întâmplă. În 2017, doar 39,1 % din unitățile locative din întreaga țară erau accesibile pentru gospodăriile cu venituri mici. Aceasta este în scădere de la 55,7% în 2010. Deficitul este cel mai grav în orașele în care prețurile locuințelor au crescut vertiginos.

Creșterea nivelului mării

Mărcile imobiliare regionale s-ar putea prăbuși în zonele de coastă vulnerabile la efectele creșterii nivelului mării. Cel puțin 300.000 de proprietăți de coastă vor fi inundate de 26 de ori pe an până în 2045. Valoarea acestor proprietăți imobiliare este de 136 de miliarde de dolari. Acest lucru afectează valoarea creditelor ipotecare pe 30 de ani care se încheie în prezent. Până în 2100, 2,5 milioane de locuințe în valoare de 1,07 trilioane de dolari vor fi expuse riscului de inundații cronice. Proprietățile de pe ambele coaste sunt cele mai expuse riscului.

În Miami, Florida, oceanul inundă străzile în timpul mareei înalte. Cercetătorii de la Harvard au descoperit că prețurile locuințelor din zonele mai joase ale comitatului Miami-Dade și Miami Beach cresc mai încet decât în restul Floridei. Proprietățile expuse riscului de creștere a nivelului mării se vând cu un discount de 7% față de proprietățile comparabile.

Majoritatea proprietăților din aceste orașe sunt finanțate prin obligațiuni municipale sau credite ipotecare pentru locuințe. Distrugerea lor îi va afecta pe investitori și va deprima piața obligațiunilor. Piețele ar putea să se prăbușească în aceste regiuni, în special după furtuni puternice.

Oficialii avertizează asupra unei crize a locuințelor

Avertismentele oficiale sunt cel mai puțin critic indicator al prăbușirii pieței imobiliare. De asemenea, ele se pot înșela adesea. De exemplu, William Poole, un fost președinte al Băncii Rezervei Federale din St. Louis, a avertizat asupra unei crize subprime într-un editorial din martie 2017. El s-a bazat pe faptul că 36% dintre împrumuturile Fannie Mae necesitau asigurare ipotecară. Acesta este aproximativ nivelul din 2006. Pe de altă parte, Poole a avertizat corect cu privire la criza subprime în 2005.

În concluzie, acordați atenție unui avertisment oficial cu privire la o criză imobiliară atunci când mulți dintre ceilalți indicatori clipesc, de asemenea, în roșu.

Ce putem învăța din prăbușirea pieței imobiliare din 2008

Criza din 2008 a fost cauzată de unele forțe care nu mai sunt prezente. În primul rând, companiile de asigurări au creat swap-uri de risc de credit care au protejat investitorii de pierderile din instrumente derivate, cum ar fi titlurile de valoare garantate cu ipoteci.

Pentru a satisface această cerere de credite ipotecare, băncile și brokerii ipotecari au oferit împrumuturi pentru locuințe aproape oricui. Nu le-a păsat de solvabilitatea debitorilor de credite ipotecare subprime. Băncile pur și simplu au revândut creditele ipotecare pe piața secundară. Acest lucru a creat un risc mai mare pe piețele financiare.

În 2005, constructorii de locuințe au recuperat în cele din urmă decalajul față de cerere. Când oferta a depășit cererea, prețurile locuințelor au început să scadă. Prețurile locuințelor noi au scăzut cu 22% de la vârful lor de 262.600 de dolari din martie 2007 la 204.200 de dolari în octombrie 2010. Acest lucru a spart bula.

Dar Fed a ignorat aceste avertismente. Comisia de investigare a crizei financiare a constatat că Fed ar fi trebuit să stabilească standarde prudente de creditare ipotecară. În schimb, a redus doar ratele dobânzilor. Acest lucru oferă, în general, suficientă lichiditate economiei pentru a alimenta creșterea economică.

Federația a subestimat dimensiunea și impactul crizei creditelor ipotecare subprime în 2006. Mulți dintre cumpărătorii de credite subprime au fost investitori individuali, fonduri de pensii și fonduri de pensii. Aceștia au investit mai mult în fonduri speculative, răspândind riscul în întreaga economie.

Perspectivele pieței imobiliare în 2021

Piața imobiliară în 2021 nu se va prăbuși, dar va fi zguduită de mai multe forțe conflictuale. Pe partea pozitivă, Fed a promis să mențină ratele dobânzilor scăzute, stimulând cumpărarea de locuințe. Vaccinurile vor deveni disponibile pe scară mai largă, punând capăt pandemiei până în septembrie 2021, prezic unii experți.

Corelogic’s Hepp crede că „forțele care au condus expansiunea pieței imobiliare în 2020 vor continua. Printre acestea se numără dorința de a avea mai mult spațiu pentru cei care continuă să lucreze de acasă și o preferință pentru viața suburbană în detrimentul spațiilor urbane aglomerate”. Unii analiști prezic că locuințele vor rămâne cel mai puternic sector major al economiei.

Dăunele economice cauzate de pandemie vor continua să afecteze piața imobiliară în 2021. Nivelurile record ale șomajului vor duce la creșterea numărului de restanțe ipotecare și de executări silite. Acest lucru va atinge un vârf în iulie 2021, potrivit CoreLogic, fără a provoca un colaps imobiliar. Până atunci, îmbunătățirea economiei în general, ca urmare a vaccinului, va ridica odată cu ea și piața imobiliară.