O Mercado Imobiliário vai para o Crash?

Muitos americanos podem estar preocupados com um crash no mercado imobiliário. Eles estão preocupados com o impacto inesperado da pandemia da COVID-19 nos preços das casas.

No início, o crash do mercado de ações de 2020 piorou esses medos, com a queda das vendas de casas. Depois, as vendas de casas apareceram inesperadamente, atingindo novos máximos.

As pessoas que foram apanhadas na crise financeira de 2008 podem estar assustadas de que a pandemia irá levar a outro colapso. Isso é improvável. De acordo com uma entrevista com Selma Hepp, economista chefe adjunta da Corelogic, “Não há o mesmo excesso de oferta de casas desta vez”. Em vez disso, há uma oferta insuficiente”

10 Sinais de Alerta de um Crash

Existem 10 sinais de um crash no mercado habitacional. Os cinco primeiros são críticos. São quando uma bolha de activos rebenta, as hipotecas não regulamentadas aumentam, as taxas de juro aumentam rapidamente, a curva de rendimento inverte-se e o Congresso muda o código fiscal federal.

Os outros cinco sinais podem contribuir para um crash, mas são menos críticos. Eles incluem um maior número de flippers de casas, avisos de especialistas, menos casas acessíveis e um retorno aos derivativos de risco.

Vejamos cada um mais de perto.

Bolhas de Ativos Rebentam

A maior parte das quedas ocorre após uma bolha de ativos ter rebentado. Um sinal de uma bolha em potencial é o rápido aumento das vendas de casas. Em fevereiro, as vendas de casas existentes atingiram um pico pré-pandêmico. As vendas de casas estavam a um ritmo anual de 5,76 milhões por ano. Tudo isso mudou após a emergência nacional ter sido declarada. As vendas de casas caíram a uma taxa de 3,91 milhões de unidades em Maio.

Surpreendentemente, a pandemia impulsionou as vendas de casas. Famílias que podiam sair das cidades cheias de gente, dirigiram-se para áreas menos densamente povoadas. Aqueles que trabalhavam em casa também queriam espaços maiores. Graças às ações do Fed, as taxas de juros estavam a 50 anos de baixa. Isso estimulou ainda mais a demanda.

Em julho, a taxa de vendas atingiu 5,86 milhões de casas. Em outubro, tinha florescido para 6,86 milhões, superando o pico pré-pandêmico.

Os preços das casas também sugerem uma bolha imobiliária. A pandemia não diminuiu em nada os preços das casas, ao invés disso, eles dispararam. Em setembro de 2020, eles foram um recorde de US$226.800, de acordo com o Case-Shiller Home Price Index.

A pandemia criou altas taxas de desemprego. Isto pode levar a execuções hipotecárias, pois as pessoas não têm condições de pagar suas hipotecas. Mas é pouco provável que isso afete o mercado imobiliário em 2021, de acordo com Hepp. “As execuções de hipotecas que ocorrem em 2020 ou 2021 não afetarão o mercado até 2022”, disse ela. “Vai levar tanto tempo para que as casas passem pelo processo de execução hipotecária e afetem o mercado”

Aumento de Corretores de Hipoteca Não Regulamentados

Outra preocupação é quando o número de corretores de hipoteca não regulamentados aumenta. Em 2019, elas originaram 54,5% de todos os empréstimos. Em 2018, cinco dos 10 maiores bancos não eram bancos. Em 2018, cinco dos 10 maiores não estavam regulamentados.

Aumento das taxas de juro

As taxas de juro mais elevadas tornam os empréstimos mais caros. Isso torna a construção de casas mais lenta e diminui a oferta. Também abranda os empréstimos, o que reduz a procura. Em geral, um aumento lento e constante das taxas de juro não criará uma catástrofe. Mas taxas rapidamente crescentes irão.

Taxas de juros mais altas precederam o colapso da habitação em 2006. Muitos mutuários tinham então empréstimos só com juros e hipotecas com taxas ajustáveis. Ao contrário de um empréstimo convencional, as taxas de juros com aqueles aumentam junto com a taxa dos fundos federais. Muitos também tiveram taxas teaser introdutórias que se reiniciaram após três anos. Quando a Reserva Federal aumentou as taxas ao mesmo tempo em que elas foram reajustadas, os mutuários descobriram que não podiam mais pagar os pagamentos. Os preços das casas tinham caído, de modo que estes titulares de hipotecas não podiam fazer os pagamentos ou vender a casa. Como resultado, as taxas de inadimplência subiram.

A história da taxa dos fundos federais revela que o Fed aumentou as taxas muito rapidamente entre 2004 e 2006. A taxa máxima foi de 1,0% em Junho de 2004 e duplicou para 2,25% em Dezembro. Ela dobrou novamente para 4,25% até dezembro de 2005. Seis meses mais tarde, a taxa era de 5,25%. O Fed tem aumentado as taxas a um ritmo muito mais lento desde 2015.

Curva de rendimento invertido

Um sinal de alerta para o mercado imobiliário é quando a curva de rendimento das notas do Tesouro dos EUA inverte. É quando as taxas de juro dos Treasurys de curto prazo se tornam superiores aos rendimentos de longo prazo. Os rendimentos normais de curto prazo são mais baixos porque os investidores não exigem um retorno elevado para investir por menos de um ano. Quando isso se inverte, significa que os investidores pensam que o curto prazo é mais arriscado do que o longo prazo. Isso joga mal com o mercado hipotecário e muitas vezes sinaliza uma recessão.

A curva de rendimento inverteu-se brevemente em Fevereiro e Março de 2020. Em 9 de março de 2020, o rendimento da nota de 10 anos caiu para 0,54%, enquanto o rendimento da nota de um mês subiu para 0,57%. A curva regressou mais tarde a uma forma normal. Em 18 de dezembro, o rendimento da nota de 10 anos era de 0,95% enquanto que o da nota de um mês era de 0,8%.

Alterações no Código Tributário

O mercado imobiliário responde dramaticamente quando o Congresso muda o código tributário. Inicialmente, muitos pensavam que a Lei de Cortes de Impostos e Empregos (TCJA) poderia ter um impacto negativo na habitação. O plano aumentou a dedução padrão, de modo que muitos americanos não são mais discriminados. Como resultado, eles não puderam tirar vantagem da dedução dos juros hipotecários. Por essa razão, a indústria imobiliária se opôs ao TCJA.

Pesquisa tem mostrado desde então que as mudanças tributárias tiveram pouco efeito no mercado imobiliário. A redução na compra de casas por famílias de renda média que fizeram a dedução padrão foi compensada por outros grupos de renda. A lei duplicou a dedução padrão, dando mais renda às famílias de baixa renda que podiam então pagar uma casa. As famílias de alta renda continuaram usando deduções detalhadas. Outros cortes fiscais também as tornaram mais capazes de comprar novas casas.

Os bancos voltam a usar derivativos

O mercado imobiliário poderia entrar em colapso se os bancos e os fundos de hedge voltassem a investir em produtos financeiros de risco na medida em que o fizeram em 2007. Estes derivados foram uma das principais causas da crise financeira. Os bancos cortaram hipotecas e revenderam-nas em títulos garantidos por hipotecas (MBS).

A partir de então, o MBS tornou-se um negócio maior do que as próprias hipotecas. Assim, os bancos venderam hipotecas a praticamente qualquer um. Eles precisavam deles para suportar os derivativos. Eles as cortaram para que as hipotecas ruins ficassem escondidas em pacotes com boas hipotecas. Depois, quando os tomadores de empréstimos não cumpriram, todos os derivados eram suspeitos de serem maus. Este fenómeno causou o desaparecimento do Bear Stearns e do Lehman Brothers.

Aumento das Casas ‘Flip’

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Viragem doméstica desempenhou um papel importante durante a recessão de 2008. Especuladores compraram casas, fizeram melhorias moderadas, e venderam-nas à medida que os preços continuavam a subir. Em 2006, as vendas de casas flipping representaram 11,4% das vendas de casas.

Flipping abrandou consideravelmente. No terceiro trimestre de 2020, 5,1% de todas as vendas de casas foram compradas para revenda rápida. Isso é inferior aos 6,7% das vendas no segundo trimestre de 2020. É também inferior à alta pós-recessão de 7,2% no primeiro trimestre de 2019.

A queda na inversão deve-se à redução do estoque de casas. Ao mesmo tempo, a inversão se tornou mais lucrativa. Attom Data Solutions relata que o efeito da pandemia na inversão é contraditório e difícil de prever.

Casas populares

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Um mercado imobiliário em expansão faz com que os preços das casas subam. Outro sinal de uma bolha imobiliária é que a disponibilidade de moradias populares encolhe. O crescimento da habitação supera o crescimento da renda.

Existem sinais de que isso está acontecendo. Em 2017, apenas 39,1% das unidades de aluguel em todo o país eram acessíveis para residências de baixa renda. Isso é inferior aos 55,7% em 2010. A escassez é a pior nas cidades onde os preços das casas subiram.