Gaat de vastgoedmarkt crashen?

Veel Amerikanen maken zich zorgen over een crash van de onroerendgoedmarkt. Ze maken zich zorgen over de onverwachte gevolgen van de COVID-19-pandemie voor de huizenprijzen.

In eerste instantie verergerde de beurskrach van 2020 deze angst, omdat de huizenverkoop kelderde. Daarna stegen de huizenverkopen onverwacht en bereikten nieuwe hoogtepunten.

Mensen die in de financiële crisis van 2008 werden getroffen, kunnen bang zijn dat de pandemie tot een nieuwe crash zal leiden. Dat is onwaarschijnlijk. Volgens een interview met Selma Hepp, adjunct-hoofdeconoom bij Corelogic, “is er deze keer niet hetzelfde overaanbod van huizen. In plaats daarvan is er een onderaanbod.”

10 waarschuwingssignalen van een crash

Er zijn 10 tekenen van een crash op de huizenmarkt. De eerste vijf zijn kritiek. Ze zijn wanneer een zeepbel barst, ongereguleerde hypotheken toenemen, de rente snel stijgt, de rentecurve omkeert, en het Congres de federale belastingwet wijzigt.

De andere vijf tekenen kunnen bijdragen aan een crash, maar zijn minder kritiek. Ze omvatten een groter aantal huizenflippers, waarschuwingen van deskundigen, minder betaalbare huizen, en een terugkeer naar riskante derivaten.

Laten we ze allemaal nader bekijken.

Activabubbels barsten

De meeste crashes vinden plaats nadat een activabubbel is gebarsten. Een teken van een potentiële zeepbel is een snel stijgende huizenverkoop. In februari bereikte de verkoop van bestaande woningen een piek van voor de pandemie. Huizen werden verkocht aan een jaarlijks tempo van 5,76 miljoen per jaar. Dat veranderde allemaal nadat de nationale noodtoestand werd afgekondigd. De verkoop van woningen kelderde tot een tarief van 3,91 miljoen eenheden in mei.

Verrassend genoeg stimuleerde de pandemie vervolgens de huizenverkoop. Gezinnen die uit de overvolle steden konden verhuizen, trokken naar minder dichtbevolkte gebieden. Degenen die thuis werkten, wilden ook grotere ruimtes. Dankzij de acties van de Fed stonden de rentetarieven op het laagste niveau in 50 jaar. Dit stimuleerde de vraag nog meer.

In juli bereikte het verkooptempo 5,86 miljoen woningen. In oktober was het opgebloeid tot 6,86 miljoen, waarmee de piek van vóór de pandemie werd overtroffen.

Woningprijzen wijzen ook op een huizenzeepbel. De pandemie heeft de huizenprijzen helemaal niet vertraagd, in plaats daarvan zijn ze omhoog geschoten. In september 2020 bedroegen ze een record van $ 226.800, volgens de Case-Shiller Home Price Index.

De pandemie heeft hoge werkloosheidscijfers gecreëerd. Dit kan leiden tot gedwongen verkopen, omdat mensen hun hypotheken niet meer kunnen betalen. Maar het is onwaarschijnlijk dat dit de huizenmarkt in 2021 zal beïnvloeden, aldus Hepp. “De verhinderingen die in 2020 of 2021 plaatsvinden, zullen de markt pas in 2022 beïnvloeden,” zei ze. “Het zal zo lang duren voordat de huizen door het executieproces gaan en de markt beïnvloeden.”

Toename van ongereguleerde hypotheekmakelaars

Een andere zorg is wanneer het aantal ongereguleerde hypotheekmakelaars toeneemt. In 2019 hebben zij 54,5% van alle leningen verstrekt. Dat is een stijging ten opzichte van 53,6% in 2018. Zes van de 10 grootste hypotheekverstrekkers zijn geen banken. In 2018 waren vijf van de top 10 ongereguleerd.

Stijgende rentetarieven

Hogere rentetarieven maken leningen duurder. Dat vertraagt de bouw van huizen en verlaagt het aanbod. Het remt ook het verstrekken van leningen af, waardoor de vraag afneemt. Al met al, een langzame en gestage stijging van de rente zal geen catastrofe veroorzaken. Maar snel stijgende rentes wel.

Hogere rentevoeten gingen vooraf aan de ineenstorting van de huizenmarkt in 2006. Veel leners hadden toen leningen met alleen een rentevoet en hypotheken met een aanpasbare rentevoet. In tegenstelling tot een conventionele lening stijgen de rentetarieven bij deze leningen mee met de fed funds rate. Velen hadden ook inleidende teasertarieven die na drie jaar opnieuw werden vastgesteld. Toen de Federal Reserve de rente op hetzelfde moment verhoogde, konden de leners zich de aflossingen niet meer veroorloven. De huizenprijzen waren gedaald, zodat deze hypotheekhouders de betalingen niet konden doen of het huis niet konden verkopen. Als gevolg daarvan steeg het aantal wanbetalingen.

De geschiedenis van de fed funds rate laat zien dat de Fed de rente tussen 2004 en 2006 te snel verhoogde. Het toptarief was 1,0% in juni 2004 en verdubbelde tot 2,25% in december. In december 2005 was hij weer verdubbeld tot 4,25%. Zes maanden later was de rente 5,25%. Sinds 2015 heeft de Fed de rente in een veel langzamer tempo verhoogd.

Omgekeerde yieldcurve

Een waarschuwingsteken voor de vastgoedmarkt is wanneer de yieldcurve op Amerikaanse Treasury notes omkeert. Dat is wanneer de rentetarieven voor kortlopende Treasurys hoger worden dan de langetermijnrendementen. Normale kortetermijnrendementen zijn lager omdat investeerders geen hoog rendement eisen om voor minder dan een jaar te investeren. Wanneer dat omslaat, betekent dit dat beleggers denken dat de korte termijn riskanter is dan de lange termijn. Dat speelt de hypotheekmarkt parten en is vaak een voorbode van een recessie.

De rentecurve is in februari en maart 2020 kortstondig omgekeerd. Op 9 maart 2020 daalde de yield op de 10-jaars note naar 0,54% terwijl de yield op de one-month bill steeg naar 0,57%. De curve keerde later terug naar een normale vorm. Op 18 december bedroeg het rendement op de tienjaarsobligatie 0,95%, terwijl dat op de eenmaandsobligatie 0,8% bedroeg.

Wijzigingen in de belastingwet

De huizenmarkt reageert dramatisch wanneer het Congres de belastingwet wijzigt. Aanvankelijk dachten velen dat de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) een negatief effect op de woningmarkt zou kunnen hebben. Het plan verhoogde de standaardaftrek, zodat veel Amerikanen niet langer een item opnamen. Als gevolg daarvan konden zij geen gebruik meer maken van de hypotheekrenteaftrek. Om die reden was de vastgoedsector tegen de TCJA.

Onderzoek heeft sindsdien uitgewezen dat de belastingveranderingen weinig effect op de huizenmarkt hebben gehad. De vermindering van de huizenaankopen door gezinnen met een middeninkomen die de standaardaftrek gebruikten, werd gecompenseerd door andere inkomensgroepen. De wet verdubbelde de standaardaftrek, waardoor gezinnen met lage inkomens meer inkomsten kregen, die zich dan een huis konden veroorloven. Gezinnen met hoge inkomens bleven gebruik maken van gespecificeerde aftrekposten. Andere belastingverlagingen maakten hen ook beter in staat om nieuwe huizen te kopen.

Banken keren terug naar het gebruik van derivaten

De vastgoedmarkt zou kunnen instorten als banken en hedgefondsen terugkeren naar het investeren in risicovolle financiële producten in de mate waarin ze dat in 2007 deden. Deze derivaten waren een belangrijke oorzaak van de financiële crisis. Banken sneden hypotheken in stukken en verkochten die door in mortgage-backed securities (MBS).

Op den duur werden de MBS een grotere handel dan de hypotheken zelf. Dus, banken verkochten hypotheken aan zowat iedereen. Ze hadden ze nodig om de derivaten te ondersteunen. Ze sneden ze in stukken, zodat slechte hypotheken verborgen zaten in bundels met goede. Toen de leners in gebreke bleven, werden alle derivaten ervan verdacht slecht te zijn. Dit fenomeen veroorzaakte de ondergang van Bear Stearns en Lehman Brothers.

Toename van ‘geflipte’ huizen

Home flipping speelde een grote rol tijdens de recessie van 2008. Speculanten kochten huizen, brachten bescheiden verbeteringen aan, en verkochten ze toen de prijzen bleven stijgen. In 2006 bestond 11,4% van de woningverkopen uit flips.

Flipping is aanzienlijk vertraagd. In het derde kwartaal van 2020 werd 5,1% van alle woningverkopen gekocht voor snelle doorverkoop. Dat is lager dan de 6,7% van de verkopen in het tweede kwartaal van 2020. Het is ook lager dan het post-recessie hoogtepunt van 7,2% in het eerste kwartaal van 2019.

De daling van flipping is te wijten aan de verminderde voorraad van de woningvoorraad. Tegelijkertijd is flipping winstgevender geworden. Attom Data Solutions meldt dat het effect van de pandemie op flipping tegenstrijdig en moeilijk te voorspellen is.

Betaalbare woningen kelderen

Een bloeiende huizenmarkt doet de huizenprijzen stijgen. Een ander teken van een huizenbubbel is dat de beschikbaarheid van betaalbare woningen afneemt. De groei van huisvesting overtreft de inkomensgroei.

Er zijn tekenen dat dit aan het gebeuren is. In 2017 was slechts 39,1% van de huurwoningen in het hele land betaalbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Dat is een daling ten opzichte van 55,7% in 2010. Het tekort is het ergst in steden waar de huizenprijzen sterk zijn gestegen.

Stijgende zeespiegels

Regionale vastgoedmarkten kunnen instorten in kustgebieden die kwetsbaar zijn voor de gevolgen van de stijgende zeespiegel. Tegen 2045 zullen minstens 300.000 kusteigendommen 26 keer per jaar overstromen. De waarde van dat onroerend goed bedraagt 136 miljard dollar. Dat beïnvloedt de waarde van 30-jaar hypotheken die momenteel worden geschreven. Tegen 2100 zullen 2,5 miljoen woningen met een waarde van 1,07 biljoen dollar het risico lopen op chronische overstromingen. Huizen aan beide kusten lopen het meeste risico.

In Miami, Florida, overstroomt de oceaan de straten bij vloed. Onderzoekers van Harvard ontdekten dat de huizenprijzen in de lager gelegen gebieden van Miami-Dade County en Miami Beach langzamer stijgen dan in de rest van Florida. Eigendommen die het risico lopen te overstromen, worden met 7% korting verkocht ten opzichte van vergelijkbare eigendommen.

De meeste eigendommen in deze steden zijn gefinancierd met gemeentelijke obligaties of woninghypotheken. Hun vernietiging zal de investeerders pijn doen en de obligatiemarkt drukken. De markten kunnen in deze regio’s instorten, vooral na zware stormen.

Officiële waarschuwingen waarschuwen voor een huizencrisis

Officiële waarschuwingen zijn de minst kritische indicator voor een ineenstorting van de huizenmarkt. Ze kunnen er ook vaak naast zitten. William Poole, een voormalige president van de Federal Reserve Bank of St. Louis, waarschuwde bijvoorbeeld voor een subprime-crisis in een op-ed van maart 2017. Hij baseerde het op het feit dat 36% van de leningen van Fannie Mae een hypotheekverzekering vereiste. Dat is ongeveer het niveau in 2006. Aan de andere kant waarschuwde Poole correct voor de subprime-crisis in 2005.

Kortom, let op een officiële waarschuwing voor een huisvestingscrisis wanneer veel van de andere indicatoren ook rood knipperen.

Wat we kunnen leren van de crash van de huizenmarkt in 2008

De crash van 2008 werd veroorzaakt door enkele krachten die niet langer aanwezig zijn. Ten eerste creëerden verzekeringsmaatschappijen credit default swaps die beleggers beschermden tegen verliezen in derivaten zoals door hypotheken gedekte effecten.

Om aan deze vraag naar hypotheken te voldoen, boden banken en hypotheekmakelaars woningleningen aan zo ongeveer iedereen. Ze gaven niet om de kredietwaardigheid van subprime hypotheek leners. Banken verkochten de hypotheken gewoon door op de secundaire markt. Dit zorgde voor een groter risico op de financiële markten.

In 2005 haalden de huizenbouwers eindelijk de vraag in. Toen het aanbod de vraag overtrof, begonnen de huizenprijzen te dalen. De prijzen van nieuwe huizen daalden met 22% van hun piek van 262.600 dollar in maart 2007 tot 204.200 dollar in oktober 2010. Daarmee was de zeepbel gebarsten.

Maar de Fed negeerde deze waarschuwingen. De Financial Crisis Inquiry Commission kwam tot de conclusie dat de Fed voorzichtige normen voor hypotheekverstrekking had moeten vaststellen. In plaats daarvan verlaagde zij alleen de rentetarieven. Dat geeft de economie over het algemeen genoeg liquiditeit om de groei te stimuleren.

De Fed heeft de omvang en de impact van de subprime hypotheekcrisis in 2006 onderschat. Veel van de subprime-kopers waren individuele beleggers, pensioenfondsen en pensioenfondsen. Zij investeerden zwaarder in hedgefondsen, waardoor het risico door de hele economie werd verspreid.

De vooruitzichten voor de woningmarkt in 2021

De woningmarkt in 2021 zal niet instorten, maar zal worden gebufferd door verschillende tegenstrijdige krachten. Aan de positieve kant heeft de Fed beloofd de rentetarieven laag te houden, wat het kopen van huizen stimuleert. Vaccins zullen op grotere schaal beschikbaar komen, waardoor er in september 2021 een einde komt aan de pandemie, voorspellen sommige deskundigen.

Corelogic’s Hepp gelooft dat de “krachten die de expansie van de huizenmarkt in 2020 hebben gestimuleerd, zullen aanhouden. Deze omvatten een verlangen naar meer ruimte voor degenen die vanuit huis blijven werken en een voorkeur voor wonen in de voorsteden boven overvolle stedelijke ruimtes.” Sommige analisten voorspellen dat huisvesting de sterkste grote sector van de economie zal blijven.

De economische schade van de pandemie zal de huizenmarkt in 2021 blijven beïnvloeden. Recordniveaus van werkloosheid zullen resulteren in stijgende aantallen hypotheekdelinquenties en executies. Dit zal volgens CoreLogic in juli 2021 zijn hoogtepunt bereiken, zonder een ineenstorting van de vastgoedmarkt te veroorzaken. Tegen die tijd zal de algemene verbetering van de economie als gevolg van het vaccin de huizenmarkt mee omhoog tillen.