Toen de gepensioneerde voetballer David Beckham en zijn partners in Miami de steun van de kiezers wonnen voor een enorm voetbal- en commercieel complex op openbaar terrein, schopten ze in feite een lange, kromme bal over de lengte van het veld, op zoek naar de winnende treffer die professioneel spel op hoog niveau eindelijk naar de stad zou brengen.
Vandaag, bijna twee jaar later, hangt de bal nog steeds in de lucht. En als hij eindelijk landt, is het nog niet duidelijk of de bal de lonkende spelers voor een zeker doelpunt zal zetten, of naast het net zal zeilen.
Deze week dienden Beckham en zijn partners een ambitieus en langverwacht herbestemmingsvoorstel in bij de stad voor het groots genaamde Miami Freedom Park. Het voorgestelde “speciale gebied plan” schetst de grote contouren van hun visie voor het vervangen van de stad eigendom Melreese golfbaan naast Miami International Airport met iets heel anders.
Het voorstel, zoals elke vertroebelde stap van het alom bekeken en vaak bekritiseerde proces dat zich al jaren voortsleept, is hoog in aspiratie, maar kort in detail.
Het masterplan, opgesteld door het in Miami gevestigde Arquitectonica, roept op tot het splitsen van het 131 hectare grote terrein in twee segmenten die worden gescheiden door een nieuwe vierbaansweg die van noord naar zuid loopt. Aan de westkant, langs LeJeune Road, zou een groot parkeerterrein komen met 16 hectare voetbalvelden op het dak, een stadion met 25.000 zitplaatsen en een voetgangerspromenade met commerciële gebouwen. Aan de noordkant, tegenover een afwateringskanaal, zouden meer commerciële gebouwen komen, waaronder een hotel en een “tech hub.”
Het oostelijke deel zou een beloofd openbaar park van 58 hectare worden tegenover Grapeland Heights, een laagschalige woonwijk aan de overkant van Douglas Road. De versie die in het ingediende plan wordt gepresenteerd, is in dit stadium vooral schematisch, met weinig details over de kenmerken of het gebruik ervan, afgezien van een 1-mijl lange wellness-lus.
Het idee achter het plan, teamvertegenwoordigers hebben gezegd, is om valkuilen te verhelpen die andere stadionontwikkelingsplannen hebben vergezeld die er niet in slagen om bredere beloofde voordelen te genereren. Zij beweren dat het commerciële gedeelte de financiële levensvatbaarheid van het stadion verzekert, dat minder dan 20 voetbalwedstrijden per seizoen zou herbergen, terwijl het als economische motor voor de stad fungeert.
JUST A START
Het masterplan is slechts een begin – een conceptuele blauwdruk die later moet worden ingevuld met specifieke bouwplannen en ontwerpen. Het laat talrijke kritische vragen nog onbeantwoord, zoals hoe het complex eruit zou zien en zou functioneren en welke voordelen het publiek zou krijgen in ruil voor het verhuren van het waardevolle eigendom aan Miami Freedom Park LLC voor 99 jaar. Het is nog steeds onbekend hoe de stad precies bijna 21 hectare herbestemd parkland zou vervangen, een vereiste volgens de stadswet.
Beckham en zijn belangrijkste geldschieters, MasTec-voorzitter Jorge Mas en CEO Jose Mas, samen met SoftBank-topman Marcelo Claure, zouden het stadion, de commerciële ontwikkeling en de aanleg van het park privaat financieren, zonder gebruik te maken van overheidsmiddelen. Maar nog steeds moet worden bepaald wie zal betalen voor een aantal kritische, beloofde elementen, waaronder verbeterde transitdiensten en de ontwikkeling van kleine nieuwe parken die over de stad zouden worden verspreid om het verloren groene areaal te vervangen.
“Het is in feite de eerste stap in wat we verwachten dat een langdurig proces zal zijn,” Miami planning directeur Francisco Garcia zei in een interview. “Het project zal zich ontwikkelen en verbeteren.”
Jaren zijn al verstreken in deze iteratie van Beckham’s zoektocht, de vierde voorgestelde locatie voor een stadion voor alleen voetbal dat zou voldoen aan de eisen van de Major League Soccer voor een franchise. De breedste streken van dit concept werden bekrachtigd door 60 procent van de kiezers in een referendum in 2017 dat de stad machtigde om te onderhandelen over een no-bid lease met de investeerders van Inter Miami. Sindsdien is de vooruitgang tot stilstand gekomen als gevolg van een ethisch onderzoek naar lobbyen, commissiedebatten over de juridische vertegenwoordiging van de stad in de onderhandelingen en, nu, de COVID-19-pandemie.
De indiening van de aanvraag van de groep maakt één ding overduidelijk: het zal nog jaren duren voordat er voetbal wordt gespeeld in Miami Freedom Park. En dat is in de veronderstelling dat ten minste vier van de vijf commissarissen van Miami stemmen om een huurovereenkomst goed te keuren die, in de woorden van stadsmanager Art Noriega, “nog niet eens in de buurt” is van de afronding na meer dan een jaar van onderhandelingen.
Het speciale gebiedsplan zelf kan zelf kwetsbaar zijn voor juridische aanvechting.
Beckham’s Inter Miami team zei dat ze mede-aanvragers zijn met de stad op het Freedom Park plan, omdat de stad eigenaar is van de grond. Maar stadsplanners karakteriseerden het partnerschap anders, stellend dat de stad de aanvrager is gezien haar exclusieve eigendom van de grond, met input en begeleiding van de voetbalfranchise, die volledig verantwoordelijk is voor de ontwikkeling.
Het onderscheid kan ertoe doen. Miami’s bestemmingsplan code verbiedt de stad om samen te werken met een particuliere entiteit om een aanvraag voor een speciaal gebied plan bestemmingsplan wijziging, en sommige wenkbrauwen stegen snel toen het plan werd aangekondigd deze week. Het verbod werd ingesteld om het gebruik van speciale bestemmingsplannen te beperken, die op sommige plaatsen een brandpunt van verzet in de gemeenschap zijn geworden, na een mislukte poging van een ontwikkelaar en de stad om het openbare Legion Park op te nemen in een herontwikkelingsplan in het kader van een dergelijk SAP.
Met Freedom Park zullen medewerkers van de stad plannen beoordelen die door de stad zelf zijn ingediend, een omstandigheid die volgens Garcia vereist dat de stad “twee petten op heeft”. De aanpak roept vragen op over hoe de stad zal onderhandelen over een controversiële, veelzijdige deal, terwijl ze optreedt als landeigenaar, verhuurder van Inter Miami en aanvrager van het herontwikkelingsplan.
“Er zijn altijd extra complexiteiten wanneer de stad meerdere petten op heeft,” zei landgebruiksadvocaat Javier F. Aviñó, van Bilzin Sumberg, die niet betrokken is bij het project.
Iris Escarra, die de Beckham-groep vertegenwoordigt, zei dat de stad een deelnemer moet zijn onder de bestemmingsplancode Miami 21, die vereist dat een bestemmingsplanaanvraag afkomstig is van de eigenaar van het onroerend goed. Ze betoogde dat het verbod op een gezamenlijke aanvraag alleen bedoeld was om te voorkomen dat ontwikkelaars die niet de vereiste negen hectare voor een speciaal gebiedsplan hadden, openbare eigendommen zouden gebruiken om het areaal te vergroten.
Beckham’s team, Inter Miami, begon eerder dit jaar te spelen in een kleiner stadion in zijn nieuwe trainingsfaciliteit in Fort Lauderdale voordat de COVID-19 pandemie dwong tot opschorting van het major league voetbalseizoen.
Het plan dat de groep dinsdag heeft ingediend, vertegenwoordigt slechts de helft van wat nodig is voor de stad om de aanzienlijke up-zoning die de partners nodig hebben om de ontwikkeling door te laten gaan, te herzien en goed te keuren. De stad en Beckham’s groep moeten ook een ontwikkelingsovereenkomst uitwerken, een complex document waarin in detail wordt uiteengezet hoe het pand zou worden ontwikkeld en waarin de voordelen worden opgesomd die zij de stad en haar bewoners zullen moeten bieden.
Garcia en zijn adjunct-directeur, Jeremy Gauger, zeiden dat het partnerschap de stad een ontwerp van een voorgestelde overeenkomst heeft laten zien, maar deze nog niet formeel heeft ingediend. Escarra zei dat het ontwerp van de overeenkomst zich in een “zeer voorlopig” stadium bevindt.
Maar ze zei dat de referendumtaal vereist dat het team voorziet in of betaalt voor noodzakelijke infrastructurele verbeteringen, waaronder auto- en voetgangersverbindingen, evenals de bouw van ten minste een basis, aangelegde parkruimte met nutsaansluitingen.
TRAFFIC IMPACT
Ook moet nog worden afgerond, zeiden de stadsplanners, is een studie die het effect van het project op het verkeer in de omliggende straten analyseert en in detail beschrijft hoe de verwachte toename van de stroom auto’s zal worden beheerd – een belangrijk punt van zorg, omdat het de toegang tot de luchthaven en de aangrenzende State Road 836 zou kunnen beïnvloeden.
Het voorgestelde plan dat aan de stad is verstrekt, suggereert dat het verkeer dat door het complex wordt gegenereerd, aanzienlijk zou kunnen zijn.
Toen Beckham voor het eerst het idee van Major League-voetbal in Miami opperde, spraken hij en zijn voorstanders volmondig over het creëren van een stedelijk stadion in het centrum met de nadruk op voetgangers- en vervoerstoegang, inclusief een traditionele “loop naar de wedstrijd”. Nadat gekozen leiders twee plannen hadden verworpen die het stadion in PortMiami en wat nu bekend staat als Maurice Ferre Park zouden hebben geplaatst, kocht Beckham’s groep Miami-Dade County land aan de rand van Overtown voor een locatie die helemaal geen parkeergelegenheid voor auto’s zou hebben gehad.
Maar ook die derde visie werd terzijde geschoven nadat de gebroeders Mas zich bij de onderneming voegden en de reikwijdte ervan aanzienlijk uitbreidden door zich te richten op Melreese – dat wordt ingesloten door de snelweg 836 in het zuiden, een snelwegachtig stuk LeJeune in het westen, het kanaal in het noorden en de meerbaans Douglas Road in het oosten.
Het team heeft gezegd dat het verwacht dat veel wedstrijdbezoekers en andere bezoekers van het complex met het openbaar vervoer zullen aankomen. Maar het masterplan dat zij hebben ontwikkeld voor de site leunt ook zwaar op auto-toegang en herinnert aan een voorstedelijk kantorenpark – een karakterisering Garcia en Gauger niet betwisten.
Het vraagt om maar liefst 5.400 parkeerplaatsen en tenminste twee nieuwe interne wegen, waaronder een die parallel loopt aan LeJeune, plus een nieuwe hoofdingang voor auto’s op Douglas. Een van de interne wegen zou on-street parking hebben om de toegang tot het park te vergemakkelijken. Het plan omvat ook een flex-lot voor car-share drop-off en pick-up.
Het plan roept ook op tot een nieuwe entry-only wegverbinding van LeJeune, maar geen directe toegang vanaf 836, Escarra said.
De blauwdruk toont wel een voetgangersbrug verbinding over het kanaal naar het Miami Intermodal Center, een vervoersknooppunt dat Metrorail, Metrobus en Tri-Rail stations heeft. Garcia noemde die verbinding “een belangrijk onderdeel” van het plan, maar voegde eraan toe dat het nog niet duidelijk is wie het zou betalen of bouwen. Hij benadrukte dat de stad geen jurisdictie heeft omdat het gebied waar het zou worden gebouwd over de stadslijn ligt in Miami-Dade. Vreemd genoeg loopt de stadsgrens net ten zuiden van het kanaal door de rand van het Melreese-eigendom, zei hij.
Escarra zei dat haar cliënten hebben toegezegd voor de doorgangsbrug te betalen, hoewel ze zei dat het zal moeten worden goedgekeurd door verschillende jurisdicties, waaronder de staat en het South Florida Water Management District.
Het plan voorziet in wat Garcia een “verbeterde” stadstrolley-dienst naar de site noemde, hoewel de details en de financiering ook nog moeten worden uitgewerkt. Het voorziet ook in 200 fietsparkeerplaatsen, hoewel er weinig of geen straten zijn die aansluiten op de site en die veilig of geschikt zijn voor fietsers.
VOORGESTELDE PARK
Het voorgestelde park is een ander werk in uitvoering.
In het SAP is een kale groene ruimte opgenomen zonder specifieke kenmerken of gebruiksmogelijkheden, die volgens Garcia gedeeltelijk via een openbare raadpleging moeten worden bepaald. Het zou het grootste park in dat deel van de stad zijn, merkte hij op, maar het is onduidelijk wie de stad of de Beckham-groep voor ogen heeft om het te gebruiken, of hoe – of het een overwegend passief park met bomen en gras zou kunnen zijn, bijvoorbeeld, of zich zou kunnen richten op actieve recreatie, of een combinatie van de twee. De taal van het referendum vereist dat de partners 20 miljoen dollar bijdragen aan de stad voor het onderhoud van het park, zei Escarra.
Aangezien er relatief weinig inwoners op loopafstand zijn, zou het park hoogstwaarschijnlijk functioneren als een regionale bestemming, zei Garcia. Het zou het bestaande Grapeland Water Park, een populaire attractie, en de drukke honkbalvelden ernaast integreren en aanvullen, en worden beheerd door de afdeling stadsparken, zei hij.
Maar parkfuncties kunnen worden beperkt door bodem- en ondergrondse waterverontreiniging die is achtergelaten door het voormalige gebruik van de locatie als stortplaats. Het team is theoretisch verantwoordelijk voor de sanering, maar er zijn geen specifieke ramingen of plannen goedgekeurd. Hoogstwaarschijnlijk zou dat inhouden dat het terrein wordt bedekt met een laag schone vulgrond en geotextiel om verontreinigende stoffen onder het oppervlak te houden. Als gevolg hiervan zijn waterpartijen, die ooit werden overwogen, geschrapt uit het oorspronkelijke parkplan.
Het park wordt ontworpen door ArqGEO, de landschapsarchitectuurtak van Arquitectonica. Hoewel ArqGEO geprezen landschapsplannen heeft ontworpen voor het Pérez Art Museum Miami en de nieuwe slaapzalen van de Universiteit van Miami, naast tal van andere projecten, heeft het tot op heden nog geen volledig, aangelegd park ontworpen.
Een ander lastig probleem is hoe de stad zou gaan voldoen aan een wettelijk mandaat om de 20,9 hectare verloren openbare groene ruimte te vervangen. Beheerders hebben 100 stadseigendommen geïdentificeerd die kunnen worden omgevormd tot kleine parken. Vanwege de beperkte beschikbaarheid van grond, zou geen enkel park groter zijn dan vijf hectare. Een voordeel is echter dat de aanpak kleine parken zou brengen in wat Garcia “parkwoestijnen” noemt in de stad – buurten waar groene ruimte op loopafstand ontbreekt.
Maar Garcia erkende dat nog moet worden bepaald wie voor die parkconversies zou betalen, en dat de districtscommissarissen zouden worden geraadpleegd omdat buren geplande parken in het verleden hebben verworpen.
Finitief, hoewel het plan ruimschoots wordt geïllustreerd met renderings van kantoorgebouwen, een hotel en een tech-hub, zijn dat louter conceptuele plaatshouders om de massa, schaal en toepassingen van mogelijke ontwikkeling te suggereren als het eigendom een hogere zone krijgt, zoals de Beckham-groep wil.
“Dat zijn ruwe benaderingen,” zei Garcia.
Het team heeft geen details vrijgegeven over commerciële ontwikkeling, en er zijn geen echte gebouwen ontworpen, behalve voor het stadion zelf – hoewel er geen bouwdocumenten zijn ingediend bij de stad. Dat zal waarschijnlijk niet gebeuren totdat bestemmingsplannen en ontwikkelingsgoedkeuringen op hun plaats zijn.